来源：澎湃新闻
3月21日，在招商蛇口（001979.SZ）2022年业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰在谈到房地产市场时表示，“今年前两个月销售额增长很快，尤其是2月份，2月份的销售同比增加了100%多，进入3月份，在需求短期释放之后，我们监测的指b | ? | j E标有一定的下滑，3月份的前10天下滑了10%左S f u 8 * * w右，到中旬又下滑了10%左右，这是很正常的现象，历史上很少出现2月份有很高销售额W * E的情况。我们今年有6000亿元的存货，按照55%的去化率来算，我们今年3300亿元的销售额是有机会达成的。”
招商蛇口在年报z ; ? V D中称，2023年计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工; = m ` I 0计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。
未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展
招商蛇口2022年的财报显示，2022) f # . * (年招– 7 M [ T商蛇口营业收入约1830.02亿元，同比增长8 ? g F e13.92%；归属于上市公司股东的净利润约42.64亿元，同比减少58.89%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润A M p 6 L J , 1 B约33.87亿元，同比减少61.7z \ , b c 16%；经营活动产生的现U R m金流量净额约221.73亿元，同比减少14.64%；基本每股收益为0.41元，同比减少64.66%。公司总资产约8864亿元，同比增加3.54%。
对于净利润减少的原因，招商蛇口称，主要是因为报告期内r 6 z t r公司房地产项目竣工交付并结E H w转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；公司妥善x 3 . x _ h K / R落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行2 % y | | h了相应的租金减免；公司计提存货、投资性房p k | x B 9地产、长期股权投资e [ _等资产c s n 7 f减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；公司转让子公司产生投资收益同比减少。2021年同期以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。
招商蛇口– ] i u X _ F董事长许永军在业绩会上称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”r ( 2 I X
根据财报内容，在融资方面，2022年招商蛇口4 U R S 2 q b h E新增50亿z 7 ; – ! B元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册x H q f 7 m；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实4 / ` H现融资成本压降；2022年末，招商蛇口的综合资8 ! n 5 2 q !金成本3.89%，较2022年初大幅下降59BP。
招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上表示，“去年是非常不容易的K # * e X $ s一年，全行业都在确保现金流的安全，去年整体毛利率都在下滑，都在保现金流，销售也在急速去化。从前几o B s个月的销售趋势来看是在回暖的，我们去年的开发贷利率是2.1%，今年会抓住窗口期，最大化的把融资成本压下来。”
要跻身头部五强，核心城市还会获取一些土地
土地项目获取方面，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，招商蛇口需支付地价为766亿元。招商蛇口称，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。
蒋铁峰称，2022年招商蛇口拿了很多{ C ^ 2土地，比如在上海、合肥和苏州，这些地块会在今年陆续上市，杭州和上海这些核F 8 Y _ R : d心城市今年的土拍也陆续开始，公司应该\ k f Z { E W o u还会获取一些土w ! : N q 4 i m 1地。蒋铁峰在业绩会上称，行业在2021年f 0 \ F j o L中期到2022年底经历了巨变，今年行业重塑p T c F v \ 3之后，公司综合发展企业迎来了新的机遇。在新的三年提出N s ~ !了新的目标，要跻身头部五强。
蒋铁峰进一步解释，“我们看的不仅仅是规模指标，更多的是利U a K . ~ ,润、质量、效益、转型还有经营收入等多维度的五强，这些正在落地和分解。公司要保持稳健的投资，保证持续经营现金流为正的前提下继续[ D 5 ? U F u发展。”
蒋铁峰称，公司2021年下半年到2022年拿的地整体表现都不错。“今年土地竞争会比去年稍微激烈一点，利润会有所收窄。现在地价也下来了点，目前房价也比较合理，利润空间还存在，我们要提高自己的操盘能力，现在净利润空间基本6 e X ? j v V在10多个点左右m _ R *。今年国家对房地产会呵护X 0 5 T o \ i，过去两年跌得太厉害了，我们还有保5%（经济增长5%左右的预; 3 O + *期目标）的目标增长，房地产不能再下滑了，房地产基本盘政策? U \ ! i上会稳定。”
纾困项目的投资回报要优于同期在公开市场拿地的回报
城市更新项目方面，截至2022年末6 u F ` 7 ) \ e，按既有规划计算已累计获取排他资格的x k ` 6 X U @城市更新项目共25个，规划计i ! & b g容建筑面积约1200万平方米。另外，2022年公司积极助力出` o \ O D v I & *险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
在谈到对出g / G c e ? V 0 l险房企的纾困时，蒋铁峰表示x @ , _ v c `，2021年下半年, ! 1 ,房企大规模出险之后，公司也参与了一些。对于纾困项目或者旧改项目，蒋铁峰称要看这些a # l , 8项目的投资回报要优于同期在公开市场拿的地。“如果地块利润率不如公开市u k Z O ] C : P @场拿的1 ` w a地，我不如去公开市场拿，我们去年在市场上跟很多知名的企业做了合作，很多项目也取得了一些进展，已经落袋的有Z k Y J ~ t几百万项目，有的项目进入了公示阶段O y w # y，很快就能开发，今年底或者明年就能上市。有些项目货值非常大，百万级的，会持续释放出来。”蒋铁峰称，“有些公司项目比较复杂，目前在分批推进，有些项目的标的比较Y W x \ F &大，总标的有一两千亿，我们也在择优，成熟J \ 3 t |一个推进一个。”
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