来源：第一财经日报
作者：郑娜
当前楼市回暖的力度，尚不足以形成充分的动力让所有开发商投身到土地市场。2023年前两个月，地方卖地收入仍不理想。
财政部近日披露的数据显示，1J K f 5 c-2月累计，全国政府性基金S [ . q 6 | + { (预算收入6965亿元，同z c m Z 2 ( 4 5 *比下降– m ` E ? T V24%；其中，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入(即土地出让金收入)5627亿元，同比下降29%。
华创) Z J c @ % p a –证券研报数据显示0 \ ? F ` R m y /，1-2月政府性基金收入$ _ 6 Y增速较去年12月降幅走扩，主要是卖地收入降幅从去年1* C 0 M2月份的19.3%扩大至29%，为2, 9 A ] ` p022年7月以来单月最低。
这其中有土地出让收入滞后带来的影响。上述研报指出，土地出让合同价款可分期缴纳入库，通常为首付50%，剩@ . h l m W w ` b余一年内缴清。这使卖地收入的; g A J { z \ $ s修2 n W .复滞后于成交土地总价，如去年12月份签订的土地出让合同，部分价款将在今年上半年入库形成卖地收入。而Wind口径的百城成交土地总价是合同价款，卖地收入是实际入l % C库。因此，在前两个月Wind口径百城成交土地总价降幅仅约7.3%的情况下，卖地收入的修复明显滞后。
另外一方面，业内认为，卖地收入低迷的关键是土地市场成交依然冷清，拿地企业对新增土地的u W ~ q需求减少。有第三方研究机构的分析师向记者透露，尽管近期市场有复苏回暖的迹象，但“企业都反馈对市场看得比较平淡，不会轻易出手拿地。”
某TOP20房企人士也向记者透露，“从去年我们就没怎么拿地= Y + k，有一些城市已经没地了，如果之后市场行情好，可能会拿地继续深耕，如果市场形势没有明显好转，也可能就放弃这个城市了。”
即便是在投资拿地上有余力的开发商，也在更仔细地盘算资金的走x | ; ] X a s z :向。某大型房企华东区投g : =资负责人向记者表s . q V & | F示，在资金有限的情况下，投资策略上会有优先级，在更高能级的城市做新增投资。
根据克而瑞披露的数据显示，2月份百强房企的总投资规模同比仍下滑20%左右；同时，仅有两成百强房企纳储，且以国央企、部分优质区域型房企为主。7 5 a O ~ #
事实上，开发商在土地市场上隐去身影的现象在2022年就普遍出现。根据中指研究院发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》显示，2022年，50家百强代表企! g 6 4 p R r J F业全年拿地金额总9 p U @ V c y ;量同比减少53.8%，拿地面积总量同比减少74.8%。
这一情况促使2022年全国卖地收入出现了较大幅度的下挫。财政部数据C } ;显示，2022年，全国政府性基金预算收入77879亿元，比上年下降20.6%；其中，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。
不过，据财政部3月16日披露《关于2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告》，2023年全国政\ o G ( 9 e府性基金预算收入预计约为7.81万亿元，较2022年微增0.4%。
中信证券认为，这一指标意味着，预算能够接受2022年土地使? j & = ! r t用权出让收入下降的事实，并不期待土地市场恢复到2021年之前的情况，即依托土地市场来明显增加地方的财政收入，但也不能接受土地出让金继续以类似2022年20%以上的下降0 n m ! O x w速度继续下降。
“考虑到预算制定的时间点，这并不说明财政对房地产市场的现状盲目– Z @ O u (乐观，而说明预算对房地产市场复苏，政策有效性充满信心。”中信证券认为，政策无意将房地产作为短期刺激经济的工具，但确实也重视房地产作为稳定宏观经3 @ N W m济的支柱产业的作用。地方政府性基金预算收入的基本稳定，仍然是政策C C c )追求的目标。中期而言，财政收入中能够取代国有土地使用权出让收入的经常性项目仍然罕| F 4见。
上述机构预计，2023年除部分高能级城市外，全国大部分城市土地市场均有望在政策驱动下呈现复苏趋势。东吴证券预计，土地出让收入| Z 3 7 W 4的实际复苏时点或在3 B ^ g \ P2023年下半年。
值得一提的是，当前土O f o c 3地市场在核x i ) L ( F心城市集中供地优质地块的带动下出现了点状回暖的迹象。
2023年2月以来的土拍呈现出了一定热度，北京、苏州、杭州、南京等多宗地块触顶成交，且溢价率均高达7%以上。其中杭州连续进行了2022年第五批、2023年首批集中供地，两次均维持了较高的市场热度，萧山市北地块甚至有60家房企参与摇号。但同期进行土拍的郑州则表现冷清，所有t O } p r地块均底价成t T D ` % } } 2 \交，并有流拍的情况出现。
从拿地的K 4 + 6 j E \ ?企业来看，X V V # , 2包括滨江、伟星、中天美好等在内的民营房企有所斩获，但整体仍以国e / 2 D [ @ 6央企拿地为主。据克而瑞数据，1-2月，越秀地产、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。
克而瑞认为，部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号，后续能否延续取决于自身的经营状况，未来| c # t S的土地市场大概率还是会呈现点状回暖0 A t的趋势。
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