原标题:权责不清、停车混乱、线路老化的牡丹园东里小区变样了,多物业共管小区是如何“逆袭”的?
来源: 北京日报
记者:鹿艺佳
停车管理混乱,垃圾无人清理,线路隐患s d b i j s $重重……“小区管理那叫一个乱。”曾有居民反映,牡丹园东里小区建成30余年,小区内部产权结构复杂,18栋楼中既有商品房,也有房改房、回迁房等,共18家产权单位,由5家物业提供服务,物业费各不相同,服务标准参差不齐,小区居民备受困扰。然8 ? % $ B而近日记者来到花园路街. ] W f道牡丹园东里小区,却发现+ { : 2 0 N d {小区的卫生r m { z 3 8环境和居住体验都不错。这个老小区是如何实现逆袭的?记者进行探访。
新物业运走十几车垃圾,小区恢复干净整洁。
经老住户指点,维修人员才找到隐藏的地下走廊。
看变化
小区不再“北干净南脏乱”
牡丹园东里小区北边是高层塔楼区,南边是低层板楼区,居民王女士带记者B 9 w ) k h . = y从小区西门一路往东走,沿途路面干净整洁,两侧绿化带修剪地整整齐齐。
王女士说,就在半年前,小区还是“北干净南脏乱”的景象。作为将近20年的老住户,说起小区里的变化,她的感受颇深。“以前,就以咱们脚下这条路为b X h \ Z H ;界,南北两侧判若俩小区。”王女士说,北侧区域有物业管理,比较干净,南侧公共区域却是失管状态,同一条路o 8 8 $ R ~ s 7 V,北边的绿化带整整齐齐,南边却长期无人打理,杂乱的灌木霸占了本就狭窄的人5 Z | { 0 |行道。南侧区域一座小广场垃圾常年无人清理,i j @ v居民投诉不断。O S K ~ U n – R b
属地牡丹园东里社区十分头疼。社区工作人员告诉记者,南侧的小广场没人管理,} = \ I _只好社区兜底,多年来,这里成了社区周末清洁日活动的“专区G & ~ y 9 u e”,工作人员召集党员和居民志愿者来清扫垃圾,即便如此,也只能简单处理枯枝落叶和生活垃圾,对于常年摆放在此的大件垃圾却无能为力。
王女士带记) ? q k Y者来到这座居民和社区都头疼的小广场。只见大家口中的垃圾已不见踪影,草木修剪一新,几位老人正在步道上散步。一位老人说,小区清运垃圾时,整整装了十几车才全部运走,小广场终于恢复为居民休闲遛弯儿的场地。
探病根
多方共管服务参差不齐
花园路街道物业管理科负责人告诉记者,小区涉及商品房、房改房、回迁房等,包含18家产权单位,由5家物业提供服务,由于历史遗留问题复杂,物业职能及R ) x /权责不清,小区内18栋楼物业费各不相同且服务标准参差不齐T \ 8 } x n 7 \ U,多物业治理乱象: k w s \ = %成为了社区治理的“顽疾”。
“这5家物业中,只有一家在小区内有办公地点,其\ g z m他几家物业平时根本找不着人。”王女士说,除了居民楼外的公共区域无人打扫,居民更怕家里遇上管道爆裂、厕所返水等紧急情况& ^ 3。“物业在小区里没有驻点,就算好不容易联系上,也得等维修人员大老远赶来,维修费用高不说,时间一耽误,家里被淹,损失更大。”
“楼里线路早已} F Z e P t 7老化,有的绿色外皮已经发黑变形,有时甚至会冒烟,有严重安全x 2 5隐患。”居民陈先生说,这些线路早该更换,苦于自家所在居民楼没有物业管理,大家只能时刻留心火灾隐患。
居民F y &李先生说X $ 2 \,大) ] J , C V Z家明明住在同一个小区,却出现“有人花钱找地儿停车、有人免x & M费占车位”的怪现象。“一家物业聘请了第三方停车公司,但只能在这家物业的管理区域内开展停车管理,只有这家物业服务的A G 5 Y y居民要交停车费。即便交了费用,也只有租用固定车位的车主不用发\ { = g M愁停车,临停依然可能找不到车位。而在其他物业的管理区域内,车主却可以c u 7 W V随意免费停车,甚至可q 5 0 e ^以用地锁、杂物占据1 ] N w – n多个车位。”李先生说,这样一来,没固定车位的车主渐渐都把车往免费区域停,实在找不到车位,就停在消防通道上。“这些区域没有物业管,占消防通道、安地锁都没人过问。”
街道负责人说,小区内部环境卫生、设施维护、停车X o [ k ^ g p l管理等公共区域问题不断,单项& ; z Y D ? U 2治理只能缓解一时之需,却治标不治/ B a本。必须统一物业管理,W \ 5 ] F ]统一服务标准,让住在同一个小区内的居民,能享受到同等的“待* R W { % c遇”。
解难题
花两年统一物管会选聘新物业
“多物业小区的历史问题错综复杂,治病根不是一朝一夕的事,我们从一开始就做好了‘打持久战’的准备。”街道相关负责人说。大家一上来就碰到了难# $ f 9题——统一物业需要业委会牵头组\ O ! _ T织居民投票,可小区里竟同时有两个业委会。
原来,小区名字叫“牡丹园东里”,里边却有两栋居民楼的楼牌为“牡丹园北里1号楼”“8 R l o o v \ @ 2牡丹? X \ i K C \园北里2号楼”,很多居民认为这两栋“北里”楼和其他“东里”楼不属于同~ ; 4 0 E *一个小区,因此多年前小区成立业委会时,居民就按照楼牌的名字,分别成立了北里业委会和东里业委会。“连两家业委会都各管各的,统一物业* _ c & 0 o $ P E根本G Q / k无从谈起。”
2020年《北京市物业管U m Y 3 %理条例》正式实/ p t v ; w D o A施,属地立即抓住时机,带着对《条例》的详细解读,耐心向两个业\ \ I委会的成员沟通、解释。“不论] F l e 2 V‘东里’还是‘北里’,大家都从同一个大门进出,水电、消防等公共设施也都共用R ) # C @,毫无疑X ] { w t 9问属于同一个物业管理区域,按照《条例》要求,一个物业管k : q X理区域内成立一个业委会。”街道负责人说,明白了相关规定,两家业委会成员终于坐在了一i g 8 ] _ % P )起,在属地牵头下,共同组建了物管会,P A + O ~ u 3 _ (这让小区统一物业走出第一步。
2021年起,新成立的物管会成立开始摸底调研,确定小区业主户数、面积等,为召开业主大会做准备。“居民要投票表决是否同意解聘当下的5家物业,再投票选聘新物业。”社U i 8 P g \区工作人员说,这最关键的两步也是最难的,有的居民@ ` ~ J / D Y –长期受小区失管的困扰,迫切想要统一物业,? k u i = P i V可也有一些居民有种种担忧。“我家这栋楼的物业管理还不错,万一换了还不如现在这个怎p L P ` 9 T c么办?”“我本来有车位,统一物业后会不会反而不好停车了?”“几家竞标的物业来开过宣讲会,听起来是挺不错,入驻以后真能和说的一样好吗?”面对居民的担忧,属地组织答疑会、沟通会,并和居民入户、电话沟通,逐一解答居民的疑虑。“光大大小小的座谈会就开了30余次,与居民的直c $ + L e f a + x接沟通更是数不过来。”
不断沟通中,越来越多居民认( % ) S 0 ? n u可? 9 A统一物业的重要性。一名居民说:“虽然我家楼下物业经常打扫,旁边却没人扫。稍微一刮风,垃圾不就吹过来了?只有整个小区都干净了,大伙儿的居住环境才能真的变好。”2022年9月,新物业经过业主投票选聘,正式入驻牡丹园东里小区。
半年来,新物业对小区统一进行修剪绿植、清洁路面、翻修广场、检修电梯、更换线路……居民说,现在的小区看起来终于像是一个“整体”了。
新挑战
设施老化停车管理仍待推动
记者来到牡丹园东里小区时,正赶上小区20号楼内一户居民家中返水。物业经理说,老物业虽然撤w 4 v z I走了,但由于部分老物业材料遗失等原因,] J $ z L D没有完成移交,他手头并没有d 1 ( % .这栋楼的管线图纸,不知道线路5 w \ p b p [ %是如何铺设的。20号楼是一栋6层板楼,按照经验,没有地下室的板楼管道一般是地埋管,维修就需要挖开C w E U d _一楼住户家的地板,破坏居民家的整体装修,不维修又影响正常生活。
正在大家发愁之际,一位楼里的老住户回忆起,这栋楼有一个地下走廊,并带维修人员来到楼道内。楼道内铺着一整块木板,维修人员将木板移开后,果然发现下方有一个检修口。维修人员立即从检修口进入地下走廊,从这里可以对管道进行维修。
记者了解到,由于物业入驻时间短,小区情况复杂,老物业资料移交不完整,加上各类历史遗留问题,新物业很多工作开展起来显得束手束脚。物业负责人说:“有些问题能够快速解决,但公共设施老化、停车管理等问题,需要一步一步走。”半年来,新物业逐步检修污水管线,居民诉求较集中的停车管理也提上N @ H M Z l ? q了日程,目前正在对小区内停车位进行重新施划,停车? O &管理方案已初步制定完成,小区内车位9 u f将纳入统一管理。街道负责人表示,“持续两年多的努力,终= N d K 8 _于为小区带来了变化,虽然依然面临很多困难,但统一物业已经开了– t 7 . f V个好头,让问题有了解决的出口,我们有信心,让小区变得越来越好。”
记者手记
敢T a f啃硬骨头
老旧小区楼龄高、问题多,居民投诉集中。《北京市物业管理条例》在2020年正式实施后,对老小区成立业委会、优化物业管理起到了推动作用,一些失管老楼得以? | V m % q ~旧貌换新颜。但还有许多老旧小区历史遗留问题复杂、物业管理权责不清,对基层治理来说,无疑U z \是难j * i x C 3 & r啃的硬骨头。居民对此投诉I k @ g l 9 c不断,基层工作人员也一肚子苦衷。
牡丹园东里小区的逆袭之路,让基层治理看到更多可能性。牡丹园东里小区的疑难杂症来自多物业共管导致的标准不一、权B k F L P 1 J责不清。这块硬骨头,属地啃了近两年半,成立物管会D ] 8 k m e ! \、组织业主大会、选聘新物业……每一步都千头万绪,持续不断的沟通、协调,需要足够的耐心决心。解决老大难问题是提升居民幸福感的关键。属地没有只想立竿见影出成绩,而是将解H O 2 [ k W = .决居民诉求放在首位,满足居民对美好生活的向往,不怕难、不怕烦,不怕啃硬骨l l M e /头。
同时,该小区统一物业的经验也给更多同类小区提供了破题思路:相信居民自治在解决多物业问题上发挥的力量。过去小区有没有物业、是哪家物业不由居民决定,属地推动问m 8 O C : b G题解决的力q 8 t Y R度往往取决于物业的态度,如今越来越多小区成立物管会、业委S \ E会,不妨试试通过召开业主大会,属地发挥引导沟通作用,居民的事儿最终由居民来决定。
当然,我们也应当意识到,对多物业共管的老小区来说,统一物业不是终点,而是新的开始。诸多历史遗留问题并不会因为物业的统一而自然消失,仍需属] ~ $ G L S V 2 Y地、物c $ U B 6 p + : 7业和居民协同合作,劲儿往一处使,才能让老小区焕发新生。
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