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现在大佬对楼市的发展，就像是一个大城市的单身青年，对未来对象的幻想。
从目前的楼市情况来看，很明显，上面是希望房价能维持一个不涨不跌，或者说，能小幅上涨，小幅度下跌，但是W p J S坚决不能硬着陆，或者大涨。
既要房价稳定，又要楼市充满了流动性，房子还能卖得出去，同时金融那边还不能出问题。
既要，又要，还要，什么都想要。
这是i U 7 j ; f I I y就和大城市的单身青年一样，既想要对方颜值不差， 又想要对方性格好，还要对方有赚钱的能力，什么都想要好的，或者说，不能低于平均值的。
但是呢，现实是蛮残酷的，一般这种既要，又要，还要，最后有可能，就什么都没有了。
其实从房地产发展的角度来说，上面采取的方式，是最正确的。
因为现在楼市的确有问题，杠杆率太高了，房价太高了，等等的。
如果说，按照上面的思路来推演。
他们理想当中的楼市，应该是这么走的。
那就是房价能在未来15年，尽量的保持一个不涨不跌O g ( :，那么只要能坚持住，楼市的很多问题，就能K ` ) 3 w – [ z解决了。
比如说。
大家觉得现在房价? m 8很高，和收入不匹配，那么如果说，未来十五年，e g U a 5 K = 9房价都不涨了，但是大家的收入，还上涨; f s K [ R，那么等到15年之后，大家的收入翻了一倍，而房K 6 & | N价还是现在的房价，那么这个时候，房价的收入比，是不是又正常起来了呢？根据2035年的远景规X X \ y划，2035年的GDP，要比2020年翻一倍，这也意味着，我们的收入，翻一倍问题应该不大。那么只要把房价控制住，十五年之后，房价收入比就有合理了。
以后随着人口持续减少，地方财政依靠土地收入，很明显是不c p x太可能的。没有那么多人了，也就卖不出去那么多地了，没有卖地的收入，地方上必须要靠房地产税才能维持正常的运转，而当下，很多人说不能收房地产税，是因为房价太高了，而大家的收入太低了，一开收房地产税，哪怕只是和美国的平均税率1%一样，大部分人都交不起。那么大家想想，十五年之后，收入翻一倍，房价却没涨，是不是房地产税，也能交得起了。
现在的房子，是大部分人的全部资产，这也意味着国内大部分人的抗风险能力，并不强，如果是合理的资产分配，房产占比家庭资产，应该是在30%到40%之间，这个比例比较合适。那么如果说，未` 3 – d s [ c来房价不涨，大部分人也不会选择继续投资房产，慢慢的，大家的钱流入其它的渠道，国内过度依赖房地产的情况V u : c . Z % +，z 6 # u v也就得到了缓解。
所以综合来看，如果说，真的能办到房价连续十五年不涨，国内现在房地产的问题，就都能被解决。
只是说，想+ a b ) ` p ) +要实现这S c O A Z个愿望，比较难。
其中最难的一点，就是如何让房价不涨的情况下，还能吸引一些人进到楼市里面去接盘，从而把企业的债务，给拉到自[ * ^ d ^ R V J *己的身上来。
如果说，当年2015年，是有一种，把地方上杠杆，转移到了居民3 } ? i [ \ R + &身上，那么现在房企那么高的杠杆，| = $购房者拿出真金白金，就是\ q n x – b u z帮那些房– E # G , .企降杠杆。
要是新房卖不出去的话吗，那些房企之前买G U @ ~ |的那些地，不就砸到手上了，那些地，可都是负债买的，而这些债，都是银行放出来的，所以不管从哪个角度来看。如果说在那些房企没有把欠的钱给处理好之前，就凉凉了，都不能让成交量下降。
只是说，既要，又要，还要，真的很难。
现在楼市就这么焦灼着，一会大家看到楼市来个好消息，感觉房价要涨了，一会看到再来个利空消息，房价又跌了，就这么反复折腾。
在这个过程里面，最惨的人，就是那些高位接盘的人了。
如果说，真的很不幸的高位接盘了，那么就算以后房价能再上涨，和接盘的人，也没有什a i ( \么太大关系了。
就像深房理在深圳操控的那几个二手房小区，那几个小区品质的确是不错，位置也好。在这里面，彭叔再提醒大家一下，现在炒房客，分成两派，一种是走水库的路线，一种走: 1 N ] d G m , f深房理的路线，虽然他们都是极限杠杆流，但是他们在买房的死路上，有着本质的不同。
水库的方式，是偏爱老房子，也就是大家都看不上眼的老破小、老破大，他们这个派Y ) S C & l 1 Z系，讲究的租金回报率，以房租来养房，再加上资金的资金流，只要房价一大张，那么他们的回报率，就会非常高，而且因为他们选择的标的，普遍都是低价房，不是老房子，就是那种超级新区，所以别的炒房客，炒一套房的钱，他们能买几套房，然后同样的，以后房价一但普涨，他们这种持有更多面积的，也就涨的( p g a j m更多，收益更高，所以他们内部，都是用面积来讨论炒房， 而不是套数。
深房理的方式，是偏爱那种热点，次新房，品质高的房子，他们选择的小区，一般都是要在这个区域里面比较好的，然后他们逮着这个小区比较好的品质，死命的吹，本来这小区的房子，虽然好，但也就值得10万，但是他们死命吹之下，一平就给你吹到17万，20万，在他们左右手互相倒的时候，成交价就这么做起来了。
现在的z \ ] K炒房客，大部分都是走的深房理路线，炒老小区的，还有，但是很少。
如果说是，~ q 8 O l F \ T接盘了这种深房理路线m ( 7 ] ~ (的房子，在房价最高点的时候，你买入了，那么以后，你也赚不到钱。
就像刚才说的，这房子，就只值10万，但是被炒高到了17万，那个如果说，你是在10万的时候入场，等涨到17万，你就算没加杠杆，利润都要翻倍了，但是如果说，你在17万的入场了N ( 2 _ ) .，又跌至了10万，跌幅达到了40%，那么以后，你想要翻本，除非房价翻一倍。
这就是入场时间] q : p f N x K的重要性。
这种事情，已经在现实里面发生了，比如说，深& p Q ]房理在深圳炒的诺德，以及杭州房姐玩的未来科技城，等等的，对比高点，跌幅都n n k a b是30%起步。
大家现在在楼市x ^ \ G里面买房的时候，还是小心一些，避开这种炒房团盘踞的二手房，不然一但接` v Z ^ o K s 8 {盘，以后想要翻身，就很难了。P z a N –
最后彭叔再说点好的。
现在楼市走到这一步，如果有的选，彭叔还是建议大家，在二手房和新房两者之间，尽量选择新房，尤其是大x + = j房企的新房。
因为5 i S a ~根据彭叔的观察，现在楼市比较冷，不管是投资性买房，还是刚C ^ s $ Y # p需买房，对房子都是越来越挑了，再/ t \ j # l @加上新房g H Q h 0 l o h的供R _ p , O应量充足，新房楼盘之i U I b j / a T F间的竞争，已经把房子的质量，放到了第一位。
如果说，你把房子当成是汽车来看A l ?，那么未来新房的质量，设计等等的，都会比之前的房子，要更好。
在房价不上涨的情况下，房企开始认真的盖房子了。以前房价上涨的时候，房企也知道，房子随便盖成什D U n K l R么样，购房者都6 & T 3 X会要的，可q R T j 8 :是当房价不涨的时候，购房者就没那么好说话了。
所以现在房企，尤其是a – u ; a L * O手头上有钱的大房企，已经把重心搞到房子本身上了。
如果说，能有选，彭叔还是建议买新房，会更好一些。
而且从投资房产的角度来看，# { L 0 L r f新房也要比二手房强的多。假设未来真的十五年，房价都不涨了， 新房十五年之后，楼龄也才是15年X S I y y $ ; &，而如果买的是二手房，你哪怕买的是次新房，; n l ! d g楼龄只有5年，那么等到15年之后，楼龄就要到20年了。
大家可以仔细观察一下，2020年这一波，全国房价上涨里面，哪种房子，上涨的最多，普遍都是2018年、2019年卖出去的新房，然后在2020年交房了，这种房子，是在这两年里面，涨幅最大的房子，吊打那些二手房。
最后：
还是量力而行吧，不要勉强自己，以后路还长，谁也不知道会发生什B e | } C p么，看看自己的口袋，再决定自己的动作。
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