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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有一套朝阳北苑家园_ N m \ 2 { S茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃出生不够住了，于是又在同– T 4 } z z小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两\ = ) # f M K ~ $套卖掉，在苏州街附近改善的话J + R z 1 8 n T E，周边学区溢出价格也比较高，1200+似E L \ 0 c !乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周c z n z } U x 4边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海] E u Y C s淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继\ I A续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路\ w f 9 2 f p D在什么地方选一套比较好的投资加保值的比\ { N 4 ; ) . c Z较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院_ l 3南里{ Z i y这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔4 n n / 5 ) K B高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并! h ` ) T % n !，
你可以关注万柳的光大花园这x ! o c $个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加4j v H 500的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很S . $ | W E好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的S = D h & R $ –综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好c O X ` p 6，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧Z 8 b H的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和c # k Z + F |康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去W J D ; M – $是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情# X B H都是一批一批涨，涨价的都是点e ? 0 | X对点板块，参考星球精华栏文章81; s @ r f j L L J#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘u 5 e i % +且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨[ _ \ i 6 J势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺% E Z z L s 1利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖` t U i (国际198平四居市价2100-2200百万，4 m 7爱人常在国外，孩= \ n ! | c . }子中学住校，O n w c { E j h {想卖掉观湖换首创禧瑞都的8 T 5 r e g一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得4 C ] n 7 q N !这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，C K g D o x d你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果p q 2 U /是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性s \ W $ f U，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，: T Y p a H如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好6 2 q i \房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观2 J j &湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户/ f d ; Y x P )型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问T . , g % c:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点; # q l {乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周q \ J x期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青w / 3 b ^ N A P x1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是G n H2梯12户，2期是2梯5户。9 f ? O | O *1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点v y 5 e是高层，视野开n N B y – / w阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好o Y M w q p A，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，p c \ } `属于核心板块，好小W $ o x g区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在\ 3 _ v b ] ^ X 8重A q ? g Q –点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，; [ \ } A L e但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结S ` L p A。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉= w + * t x C r升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2J ] g / c居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的= K g ; q I Q C \2居报价也是w u _ ` ^ U U w $700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比T g R p O X V J较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价4 p c u K I (值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多V L | 4空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都$ G 6 ^ E会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住# s J % 3 X房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问s A m题我在星球精华栏文章+ ` Z w D04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会9 $ Z很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好z A O 5 a Q 9的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业u H * 9 p A p ]区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两: e . f G居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章, o S L81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Qn h X q f q 0 \:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀w U M % } T 6 U或者朝d p f R \ Z ) { O阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水M ^ m ^ 2 J 2云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右| 2 m的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在2 $ 9 . r d，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗d $ # 0？相同商圈内头部2 S i x Q = =盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我N b $ S c Z K担心推荐? @ & 8 M 2 }的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到35/ 8 O l J B S y v00万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、g s Q : +四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2J + e )套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从K w $ } + j多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要B 1 & _ G看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮a _ B V都会变的,如果没有( g E $ T ^ Y利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章83 / a o H1#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,h 5 / _ F b 1 D j虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种L | H半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问：京总您好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的x + \ $ i \地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选` } 4 W T 3 V 4择，望京地区找中介看过北纬4` s } G0、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居T ` 0 W w / K 9 %，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北` Y N p 7 B H苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春节后北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、其实现8 $ D ? i h在的市场已经很明确,在去年八九月份的时间我多次提醒刚需和置换家庭尽快q W e N l q准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,也有大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些w Q I p * C A , ;问题,上面一定会有所措施,房地产又是连接上下游最多的行业,不去扶持这个行业其它行业很难带动,
如果对未来5-1T Q ^0年的经济形E x 7 m k * k势能有基本的判断,之后会t I e n K对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房7 j g v @ = J需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要k N u指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;而房地产又属于金融行业，我Q d 3们的国家大致U \ N有三个数据货币，X c g + *实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社R T H g会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀? . 4 ] + Y 5,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应该花时间去跑盘,Y c H看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;
2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推动的行业,也很优质,如果你在这一带工作,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳$ A x S部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利
这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说,相比朝青望京的天花D s &板更高一些,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很@ $ J n & 8 m高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这B i M : 0些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光m } o H U (的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2c – _ &居没什么问题的,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!
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宏观类（k G ` L M部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-203k O }2）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与? M 8 2 k ;策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来$ K x O五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸| 9 e 5 1盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房d u V价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区( x 7 :房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益J & L c分析(历史成交大数据)
17#石景` x U山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章3 r & J c / 5 i N）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
8Z H I Y q F2#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑y , r V赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资\ N j ?术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
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