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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置R s C r P [ $换G { (到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次j h e M H & |置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综9 G b U c % C合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东$ ! / \ J望，在地铁17v b j n e 7次渠北）。
问题一：值得更j h )换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖d G i天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合3 + 7 u R处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有p ? i ~臭气泄F m B { .露的，我也很担心。
万W + ) 0 ` ! ;科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知Q , C道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉_ | x D得$ q \ 9贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤J ^ i v O . :方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您% # q解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭k , W r , w J R资产k F ; \ l W L情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什^ ( o r N , W么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本Z = 6 v n C没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买Q z : m Y A $，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现T | R | Y ^有的好资源就是3 D & `最好C v & a U ~的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有v : t e m * s不确定性因素的东西都不z D ( 9 w . 9 T适合你们，建议你认真阅读v . q a C星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:H l \ 0提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益j 8 G k – & )匪浅。现介绍一下我的情况5 ? 6 ; y B &，2010年之前在涿州先后投资3m . M {套: # G 7 p _ e a两居，目前市值| J % 5约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方– ! A B v案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的F g U * [ g a :收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的T X f h A O D Y概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真V H ] V k H v b U正了解到某一q J 2 v 2个细分领域需要做很多调研;9 ^ K U $我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最9 b ; 6 8 l好的小区,面积U R y K R2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心2 s ( ~ M E 9 z位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在1 ) e 3 7 @ U V \后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如= 2 ^ t * R r h果全部出掉; j l w * i [ S x2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下& Z @ ^ X W v选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问2 p x:京总，您好！我们目前住北苑家园的清友园2居室，武汉光谷那边还有一套新房，马上满二。想改善一下居住条件。老大高中，老二过几年上小学，如果卖掉现在的两套房子加上存款，能有1000万资金。我们工作地点在望京附近。有中介给推荐了顺义中央别墅区的中海首开.湖光玖里和和光瑞府的洋房大平层（150平的四房）。我们的目标是改善居住环境兼顾孩子上学并能稳定保值。X = @ G u请问博学的京总，? i \ Z ^ ; s A这两个楼盘从价格* % Y E 2 & u r X 质量 房型 周围配套 出行 生W % I c , Y活体验等方方面面能满足我d } / #们的需求吗？现在是入手新房的好时机吗？卖掉现在的北苑家园的房子和武汉的房子再买顺义的中央别墅区的洋房大平层是好的决策吗？感谢回复！
A: , } 2 d d `:9 b 2 U D O a回答:您好* _ P 9 l，原则上围C I : i p F $ j绕几大核心位置买一套房投资都是可行的，只是您选择什么样的产品背后的效率不同，中海首开和和光瑞府这两个盘属于刚需中的高端改善，本质还属于工薪类的盘，中央别墅区的主打盘是别墅，如果是后沙峪板块500平-800平的独栋长期价值比较牢靠，如果入手价很笋短期就能获利，这种低密度具有稀缺性的产品越往后越吃香，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-[ 9 p S2032）;
但中海和光这两个盘在终改盘里面连个入门都算不上，1000-1500这个价格买后沙峪我已经劝退很多，要么把总价控制在六七百买个刚需吃望京\ m 8的溢出，要么压缩面积回市区，如果想布局到这里总价至少要提到2500往上才能c # ^ $ ~买个入门，如果你们确实需c ^ @要密度低的改善盘可以去淘淘孙河的北京院子，加上杠杠在你们的预算内，北京院子平层属于孙河的入门，你用北苑家园和武汉换筹方向上没问题，需要调整新的选筹目标，建议您认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问：京总您好，看了您的文章，也是\ p \ 4 4坚定了今年必须买房上车的信念。我跟对象都H W I是新北京人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步K H F ( 3 x x { q计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于. u L | 5 j 6 # T我们的地理位置，, o # E O } r还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能M \ & $ 5 a w接受每天l | { w单程1小时;非常期待京总的回复！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作8 h l ? b v l b E单位，立水桥的北京北，价5 ] Y U格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工q ( 3作单` G M j位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球S – X s ` w X精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括h i n / ~ Z清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉! o / w D } G 0 9不合适& h B _只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比) , (较优，可选筹的范围比较广，这种情+ ! p @ t n – G况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为} – i Z o主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，= ` a $ $ 4 $楼市n Z P k Z 8现在又是分化的状态，二次置换_ . s m 4 – \时压力很大，要么自己加钱，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，更容易选= n j Q D ] ,到成长性不错s z * j 8 u ; g ,的G C t 1 a q ? ? ~盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首5 & n [ ? : U |开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）\ p H k。通过和您长期学习明白了这个楼盘j h $ ` 5 o有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教x o G过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.X , { t B 5 )5都很难成交，您有没有好的方法c V / ) i能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的– – g Y X利用g 5 Y好资金,我建议你是及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价; S V \ * G j 6能占到60%甚至70%,你去看南部整个4 / p G从东F Y K到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商D U H V品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很. m J k Y j重,这类盘属于z T v O 4小: D H $ a $众群体,在& a * m z X $市场上起不到太大的作用,涨和跌关注g A D N ^ x的人很少,如果今年没有利好5 5 o Q ?政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没7 6 s /有其它渠道; U @ % U,祝顺利!
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了1 d a p 4 – [ z M增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。6 : _ # Q &不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑P \ + i O ! | *北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章+ I d，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望9 0 c p p &得{ B T 5 l $ D 4 e到您的建议
A:回答:您好，38s Z Z ) w0W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比1 A ? ) D较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回+ m , P答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小q I F G户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住Q # S L F q M f 1宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来d ; u \看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章} 6 s n w 0 x v04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易G 2 K g M V 6 q淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种p – H c C x E _ ,靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到L R G红利，犯错概率大的区域即便是9 k ^ s i 7 + i k我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以0 , T k s w n I I参阅星球精华5 | E v T D K e栏文章81#北京房产投资k Y 4 C k \ W k –核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间_ i | %、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置# + E N + j Q ;要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路g k 5 J w , { R d，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购u E S买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有1 z q S i * n居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑O f t F =6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精Z R [ m华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市^ p ; | m \ 2 w m场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海Q 7 – E 8淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，D U Z t你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资# $ D I源，而不是单一某个亮点，房子A E .的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院B ^ ! R M z x | e、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，@ , N Q y 1这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
北{ ] | J t W b京跑赢大盘的房子不超过20%
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