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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折R g K j w }，价格比H . | m n130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者O \ 3 m更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的V T ,核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很a | 4 x p J ~ ^ !好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性s 0 4 , Z & I没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回2 U ? m X复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导H W u – s . a . +图;祝富贵！
Q:提问:5 e w I D B w ~ a京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天F m } T H，现在孩b 0 i R l i W子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高s Z G X _ } :峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01N ] n R#北京楼市的十年主流预判（2022-2032R G ? m * 4 k 1）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万^ ; P f $柳的头牌小区，但热度和流~ S m H E通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资A ; g 0 7 K P源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以a J \ r上的体量后期的成长性才Q T * ? E ] U m比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏H X $ _ f W r _，你是升级而不是降级，把= L N 0 i !面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值/ , q B H b Z性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天5 K – Z t u P B e比还低一个水平，你碧水的盘至| i k少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换: n W e –升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升l w o N 6 H % O上去各项E r 4 \资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房i n c v (产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好{ G i _ P V以后孩子I Y $的教育方案，鉴于政策G = W q 3 I 9 r w不确定性不一定要买学区房，但也] W f [是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定I + i主意，想烦请京总给分析分析： 红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回& ( d @ ; B & J答:您好,你这个价格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性m M n,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公[ F U j k d J M J馆、国奥村,这L O g 0 A k 5 m几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除U Z Q L J 8 o y S了位置好点以外没有什么其它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、W i L \万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的@ . # t z \ \,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于3 m – f h n b z西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制x y @ e面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡j \ ? g T;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文] y ~ 0 \ 0 F ; $章81#北京房产投资核心逻辑a * 7 p _ W d和原理;祝顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换个三居室，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而V K y 3 N且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥和公益西桥换是降级啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸r D ! S坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这} 7 / I A v是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金U , ?加上杠杠升级一套综合资源不O 7 i错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压X @ R / E Y c T缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你y O Q 8 ! O认真阅读星球精华栏] | ] 0 b 4 K / {文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,j b + } , [ A |或者存在不确定性,在附近换不到大% t ! y @面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确A z /保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题I B w,以后再往好区域好楼盘上! k q ! C换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建议综合考虑吧,祝顺利!
Q:提问:京总，我目前首套名额持有现金，孩子26, @ O t ~ R g 5 1年上学想入手b B L W月坛w k 180年以后的房子，很多人看衰老破小，我不知道这种算不算老破小？公房社区，楼龄80年以后但是那边老房子更多，您怎么看未来出售时的价格呢？还有一个方案买一个您看好的朝青自住盘，25年下半年再买个小平房落户，上了学就出手，平房交易成本好像也没多少？这样学区风险小一些，不G 7 7 m # ?知道您更倾向哪种选择，麻烦帮我分析下 谢谢
A:回答b J ; S:您好，否定全部老破小和学区房是没智慧的，如果这个商圈全都是老破小，并有一定的稀缺性资源，这W e L $ 7 / v `类老破小是可以研究的，物管资源不错，人文环境突出的会跑在前面，即便是有学区溢价也可以考虑，老破小是环线逻辑，越往城中心价值越大，尤其是老公房，品质次新是点状逻辑，月坛没有什么特别突/ @ / B o u出的次新盘，老公房社区可以考虑，学区溢价存在，如果买了之后学位发生变化，房价可能出现下跌，但下跌过后会继续与全市水平保持一致往上走
下跌是因学区因素提前上\ g T z b t i \涨了，跌的是提前透支的部分，跌后的房价才是原本水平，不能因下跌否定楼盘的价值，长期看这样的楼盘海拔是有成长空间的，平房的话是完全的学区价值了，如果踩中ZC点会很痛，平房和老公房我更建议老公房。我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主g | Y H ; R y流预判（202H { a Q } $ F &2-2032），对不同区域不同类型住宅有详细分析,建议你参考阅读,其次如果你想提前1年买入，拿朝青和月坛对抗不是很牢固，朝青属于慢涨的区，望京会更好一些，祝顺利！
Q:提问:房总好, , ~ | / 9！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了o \ X 5 t j h { e，还款压力太大，计? h E % n + n划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及( @ 0 L S未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐G o e城的升值性一般,但保值属性还可,可通过星球精华栏1A L q \ n 9 5 C +6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚w ] 9 2 $ i d w运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群E M $ E f R p o #,海淀主要的产业园区在中关村一带g \ _ @ h,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把g O j | H 4 @这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;否则+ o C S f f B置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
我在星球精i l L Q华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;林奥嘉园S d O E L属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章G K e + K K –07#巧用杠杆，贷款的利用,二是如你所说如果考虑置换G I x I N 3,可以考虑把嘉铭L N P B I 7 V桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以p k e Z [ A r通过很多方法解决,并& T =不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏O | Y ; v / n 0赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章080 w G#史诗级通货膨胀，普通人的对与策k n 7 s o . B ^ (;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:a Q M x提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者{ M [ P小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值K w K更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。X ( H `2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居Q B ~ N K。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3– ) b、朝青我主要看了青年汇的\ ` A I B = # 7 K1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯s s } * : Q ^ s #12户，2期是2梯5户。1期南向18 0 9 Q w M E l居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高Z g ) m V z，所以适合人群还R ! C . 5是A { 2较少，不过这种户型该小区并4 p l h 9不多，大概有40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层G 3 6 @ ! B g d 9出售。所以重点看了柏林爱乐南北r I 6 d通透102平米两居，报价700。5、其实| 3 h o l 1 w L 2我现在重点主要是想究竟买青年汇~ D w 9 ~的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还v ] f 2 Y o 4 [有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多. 3 o，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你; c $ : % X W * l没必要紧着青年汇一个盘看，非常局) y \ b R J B限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的3 7 3 a S k X 62居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，j 6 , A { Z x A朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加s s % t上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的] S L { a m % h l价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价l r V w [ Q =值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!% $ x T
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处P B b ^于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于% F o ;投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精Q Z I s华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝G * + z 7命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆K k N &，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的c ] ; \ 3 \ +房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域j ) 8导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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15#望京139个盘Q k 3 l u [ , r &，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
81#北京房$ a O Q – }产投资核心逻辑和原理
82#北京首O a j $ m i 9 K W付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图+ V 7 } 5 b 8 o
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持续更新中
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