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北京跑赢大盘的房子不超) K c A过20%
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Q:提问:首先感谢京总对我G i v % D a b I F上次问题通透的解3 P S T + / L p f答，让我对投资选n 1 P _ q筹有了深刻的理解( ] & / H Z，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如# + #下：因情况变\ i { | ~ Z K E n动原计划只考虑J – n K \ q B K E投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思路学区e 4 h % H \ 6 C房按购置总价最低考虑），价格大概& ) % r c k [ . c500多，您觉得这个区域% u + * – ) 8 N 0从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？爱人看上了翠微东里的2$ r f M E E d居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知P @ 3 n这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的– 6 1 b y 0 [显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投= ; } @ 8 – ~ 6 J资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业: ; w N G i S指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;H c * H中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁E ] X ~ u d在东里j ~ K j :，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性] l 5 E v { * M指的S w }是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至1P ( * 6 2 y5万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上o ? v c % ! L c D重点校，价格D = h v X F Y @ m也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王a + / ) `道，天上下雨，你用n } 9 { Y小盆和大盆接的水量完全是不一样D f & z % ^的，祝顺利！
Q:提问:京总好，前次选筹建议您回复后又仔细考虑了一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华、光大花园两个小区的门槛三居。这两个小区近期成交相对活跃，但感觉一是在三小片区只是双选资格，二是前期涨幅比较高担心透支，请教您怎么看万柳片区及这两个小区，主要是自住用，以及希望保值增值方面能超过楼市大盘。感谢！
A:回答:您好，阳春光华和光大花园这= 7 & T Z \ e *两个盘只能说是万柳的上车盘，里面的一些好户型保值增值性不差，毕竟万柳这个地方占有的一线资源比较多，学区只是其中一项，生态资源也相对稀缺，北京唯一一条活水# 0 5 8 ( 8 $ =河，又处于海淀的心脏$ d w |，住在这个区域里很舒服，万柳的房价一直是北京的风向标，阳春光华和光大花园主要是从单& V S S校划片改为双校这个节点涨了不少，如果认真6 \ u ^ 0 M R x =淘到好户型升值性跑赢北京大部分楼盘问题不大，其次阳春光华的人文环境和物业管理要比光大好一些，居住起来也更舒适，可以重O 1 & r 6 [点淘淘这个盘。你可以通过星球精华栏文章16#北京r g ; R , ] _ e W区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝5 \ *顺利！
Q:提问:京总您好，拜读了精华文章很受启发，目前我们处于选房阶段，还有些疑惑盼您解答！我和爱人都是京户首套，现在G : z @ B ? 8 @ 0手头有400做首付，目前准备总价650左右上车西城，爱人y i q / l v l通勤原因考虑19号线沿线。由于我目前] – 4 H还没有毕业，等到孩子上学估计还要8∽10年，短时间内也没有置换的打算。我们前期看房看下来，目前比较关注的有新街口附近玉桃园和如意里的一居，还有牛街康乐里小学附近的小两居，均为90年代e \ c |老房。从保值的角度我觉得前者更好，但是后者的居住条件和学校似乎更优，应该如何权衡？以及在预算范围内是否有其他更好的推荐？谢谢京总
A:回答:您好,我在星球精华栏文章81#北京房产z W M k {投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过详细分析以及未来预判,建议全文阅读,西城和海淀包括东城的老公房s K C ? b x 6 t V社区保值性X 7 # f s r都很好,增值性的主要逻辑是物业,这三个行政区同一个片区有的老公房增值性高于2000年后的商品房社区,主要原因是物管资源,物业是续航,牛街的东里西里,| J + $ c u稍微新一点的泰和嘉苑、祥和家苑,新街口的文慧园、如意里、西里这几个盘保值增值性都很稳健,可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘F , g N涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个片区的楼盘详细行情;一个是海淀学区一个是西城G h \ H学区,如果距离学区还早可优先前者,如果在西海这两个板块选的话这两个位置还可;或者可以往右安门看看,整体建筑年代都为2000之后的,{ k d b 3 _ D p ^楼盘更新一些,保值性更强,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏a h h ( T | B m城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配Q G ?套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持{ _ 0 / –有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧@ B ; f g u b [ 7宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，S C U C k通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都) A : o $ : o a能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心2 s P 0 { A J圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看? w | A n p {亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回/ Y % | : \ } L 0调，涨30%D $ B : , ` h 1可能就回调个5%c \ S F R $ = s X，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了A g ; ( : i V %，其次是流通性没有保障，这种位~ Q d置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我( D o l q – # w不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩I X L 4 f W子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看P 9 f中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上y k O空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家f w C g ( k都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区d 1 3 T % M绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼/ = / k F S k )间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校B 4 ; : O不咋样。剩_ b R c E o 8下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当0 4 h q便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤X 1 y O ? 5 i N方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？e f h R Q 9
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，f M w A 5 f ? z也不想再贷款了，这套是想投资留给C I m ( –孩子，! g ; [ 5所以这次置换就想平换 不想添\ T F g钱了k w t ;。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价p , s z g c预警研判;房山万科新里程，世纪星城，\ S _ 5 d K这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人Q \ | f 2 #口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出) / } + _了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门^ 1 @，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围, G 7 1 2 k : W着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，U % E J新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直X i K S买，即便是再买1套，5 S ]还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心n N ] P , 5圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的x ] Z W东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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