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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:房总好，看了你的文T T . F L章很受益，尤其对趋势的判断觉得P 7 } ( 7 g \很准。我的情况是首套首贷（无通州社保），首付150万(往上加的可能性不大)，工作在4号线海淀互联网。寻求一套2居自主上车盘，期望至少能保值和有流通性，七4 [ ~ 1 + n :八年后会置换。看过大\ A r \兴西红门带电梯宏达Xz * , a Q F \园但首付差25万、枣园板块1n \ = b R K2年左右的地g d q 6 B p ( V铁房枣园5 | \ 3 ; R PXX（考虑中）、朝阳常营板块的各类经适房# ! n @ k ` ` B（考虑中）、东坝板块的福y X H C P润四季(离地铁远且有明显溢价pass)、豆各庄板块的双合家园、青荷里南山园、新房保利上锦(板块很乱pass)、门头沟峯范北京(没产业没配套pass)、其它大兴和房山预算内新i . L房(太远太偏pass)。想问：
1. 针对我这\ ) J C i U W T o种刚得不能再刚的情况，有哪些合适的板A ( { } J e # & f块及楼盘推荐？2. 在板= K W 7 g E块之下如何权衡小区、房龄、户型、楼层？3. 若理性分析下常营板块各类经适房很有潜力，但该如何克服w v o小区脏乱差以及户型怪异s + 3 F 5 J Q v带来的心里落差和选择怀疑？(担心后续没人接盘)4. 如何同房东谈价？
A:回答:您好，1、你看的这些位置西红门，枣园、常营保值性都不差，还可以关注下赢海的玉璟园，兴海园，如果你d Z ) n K 4 d的期望值只需保证保值属性及流通属性以上板块都没问题，但投资房产不仅要投其居住属性，还要关注它的金融属性，也就是涨幅，从效率最优的原则看这个预算应该压缩为一居，往核心圈里靠，可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,枣园，赢海，常营这些位置现阶段的价值都是承接核心圈的溢出，在同等距\ e q L . o L离区域里这些板块无论是价格还是区域配套都是有优势的;只是兑现周期会久
你要清楚现# Y e在北京的房价涨幅规律，不是全市都能渗透，涨价的位置和楼/ 0 O D K c q 0 $盘都是综合资源非常优质的板块x V S p ) [ , c，其中效0 & s |率资源，生产L x q } 8 8 x资源是第一位，其t V M = A w &次才是民y c K S K ~ 6 P生资源，从这个逻辑看，大兴西侧不错的位置是西红门依次往南排序，越靠北价值越牢靠，东边是围绕亦庄核心圈的位置，为什么说赢海位置不错，更靠近亦庄，亦庄目前还在处于发展，而它的产业资源非常好，赢海目前的价格很有优势，未来的成长空间比较有保障，在大兴选你要么就是在靠近西红门的位置拿一套次新商品房一居，要么就在亦庄的核心圈拿一套一居，2居的话赢海的潜力要更确定一些，这个是你这个预算在大兴的选筹思路，按照这个方向买不会错,建议阅读星r _ R j 6 ` @ O 4球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
关于常营，上面提到过，这个区域是整个朝阳东部一个不错的溢出区域，位置虽然远点，但整个区域的民生配套资源不错，有轨道交通，区域的界面也都是中等往上的水平，甚至比靠近城区的豆各庄板块还要突出一些，它的东边是通州的运河商务中心，从运河商务中心到Y $ / | j \常营交通很方便，无论是乘坐地铁还是路面，都是可以错开早晚高峰的，这个是一个很好的点，运河商务中心对于常营算是未兑现的利好，所以常营现阶段的价值很f Y Y t 8 *牢靠，p E 3又有未兑现的利( 8 4 – S k i E好，而这个区域的价格又很低，有利好，有价值，! c i w G有预期，价格低就等于有潜力，回迁房，Q – (经适房能不能买看价格，同等价值下只有有流量价格低什么房子都可以买，关注脏乱差的人只在乎居住属性，他们看不到居住属性之外的东西。
2、板块大于楼盘，楼盘大于户型，楼层。好位置尽可能保证房龄，面积是次要的，核心圈是贵涨贱跌，核心圈主要溢出的位置是中等盘持续涨，贵妇盘微横，刚需盘微涨，冷门是贵跌贱涨，原则上只要不在核心圈买中等盘或者刚需上车盘最好，相反这些盘的行情都要比高品质的盘稳健，价格低才是王道。
3、g , , y b e不同类型的房子谈判思路都不一样，这个总价最好的谈判思路就是哭Q Y e . C C `穷，谈判% { 4 S | M桌上能挤出2滴眼泪更好，一家人把全村的人都借了才筹够的首付，每顿的伙食费不超过10块钱，北漂很辛苦，人都是有同情3 P M | q :心的，你把房主的同情心勾出来就能谈下来价格，否则很难，祝顺利o % E j M！
QO t x:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室; S . l P .（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩) F 2 d m % # a子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年K E X p ^ J J u $后居住条件，一个是保值Q 9 t [ , Z c增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（B U v S ! c t (这个离现在丰台房子近B x w \ J y D，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能9 g ] ]买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次{ c T w Z ` 0新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳) i 8 $ l v 2 D各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,e K ( z整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是I m T s , Z @脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒; W V的很y ^ e C |火的盘，今天看这些盘比着r + C + p A i 3 l当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不d + Z / V ? v f错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高b f 2 5 4 E =品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海Q | i Q ,淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考3 k J A U O b虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在$ k \这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位w 8 & l E P , 1 X置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和Y ] z e M w 2 Q海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合Y e Z y ,适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我家的情况是v \ Y 1，旧宫美然绿色家园一套三居室大概500W，旧宫润龙还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。想近几年把贷款还了。海淀W P h [ K 0 ( [ a大河庄苑有一套57平的开间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本已\ h T ( ? \ |经20年了。现在夫妻俩退} u O B n G p休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫\ y v & u = O R X是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精[ \ + `华栏文章84#大兴跑赢大盘选o y * ) u j & I 4筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不= Y l V z高,相同预算的情况下综合指标更N * 3 K w优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区域也都是后知后觉的,龙头板块涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是哪个区应该9 D t M 5 B (往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求,1套或者2套都可,如果是x @ J ! g _ Y U2套,可以拿一套三居自住,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙头板块的次新4居或者品质3~ N \ T % 8居;您们可以先了解下大概的区域,O o O W 1 –我们a D i k K , 6 7再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备出手，京户首套，购房作\ Q D : s =为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房v A 7 = 4 \ b ;，但也是希望至少周边教育资源v L V + 9 e g u能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后可再买个不自住的小学4 # K c R y S区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸i : _ 1 K Z。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析：红玺台、国奥村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和a 9 G Q \ } \城、西府大院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回答:您好,你这个价格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位置,即便是在市中心,如果区域3 * 4 w资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为你这个属于终改的价格,不但要关注6 A a : v } G J楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺R \ x \ : n G x台、国奥村、棕榈N p 3 H ~ , f W泉、MOMA万国城、远洋$ G l 8 } H h y万和公馆、远洋万和城、西府大院( f 1 – F 6 Z |;这几个盘的排序应该3 c i Y @ [ a h是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综? w y )合资源都可W & T p . ~,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万# Y 5 p和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位置好点以外没有R h V o 4什么其它优势,西府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全部集中在西海朝,并且城市未来的发展方向也不在西南,\ ~ M – Q奥森主要的资源是生态,国奥村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌是泛F i t n i B ? 8海系,如果你考虑C N @ 6 n这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛g # – ` Y 5 / g海世家几k c ]个园之上,东B ( | I b \府西府之下,成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北$ 2 \ 8 q . %京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制的,无论是医疗还是教育以及p { E ~人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房V | n v a `价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很A – | U :高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去M { Z学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全b z B系数相对高一些;其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值W * / ]只有1@ f ] O M g ` M P0万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融~ T H e h ] )街或者万柳,c o _ }建议你认真阅读星球精M M E I @华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利!
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