叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市Z ~ U b v n % c J场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,N M ; | & K B得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子~ f ? * $ * ! C :不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总，您好！我主要, G T是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园5b C u ] @ Y H d4平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里a N T t b $ 0 B屯南路F K ? g T L Q t的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，有白小+80中的学H o n区T # 9 s r s，1.2. 三f 9 f 4 : 7 C里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大概800米，楼下Q = u 3 s + r o c的对面大概是朝阳医院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫d a 1 ^ M P也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真的太远了。1.4 这个小区的房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子r Z Y l f 9 M d e，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确实不G ^ m % T W o行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类j / M推
当代城市家园、三里屯南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当A W c B代城市家园和冠城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房,流通性和保值性都很好,广) s m L i g L J渠门区域内大多的楼盘都为05年以后的,区域声望资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-^ + 7 T Y ( K ) N2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服务而不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的L R 4 4 O话并不是一个很好的位置,并不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房Z J S j a ? , k G社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木` ! d e n h { I #难成林,靠一两个楼盘很难提升一Q I g : + c n [个区域的品质,比如北四v i x环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一S p # l v 9 3 2般,只能说这个位置的保值性没问题,论增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:提问:京老师好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居大概能卖850-900，在回龙观有个开间大概能卖320，工作都在永丰航天城l f d U i，老大航天城读九年一贯六年级，老二明年入学九年一贯，为了上班和上学方便租住在航天城附近，老大保守估计要在附; / \ j近读4年；
现在的问题o Q L V是：1、是否为了自住换房到航天城附近？西三旗的房子由于是塔楼\ a f W E 7 |、超140税费高以及小区情况H P & @ 7 F P等原因，保值增值情况不是特别好，但是确实学区溢I Z h Y C 4价不高，不知道未来会不会涨一些，所以也纠结是不是换房；2.如果换房C z x到航天城三居需要把两套都卖掉置换，但换了又担心老大高中不在附近还是要租住，白折腾。
3、如果换到航天城附近，目前考虑较多的是百旺府，或者等等幸福里的二手房？置换这两个q Q e V v S _ J盘是否值得？4、还有一种选择，仍保持租住状态，把房产换成保值增值较好的楼盘，两个方案：一是小的贷款换成两居，大的不动。二是一大一小换成好板块的两套6 $ 7 6 p w e？您觉得这种策略合适吗？有没有合适的板块推荐呢？5、或者老师针对我家这种情况，T v ,有没有什么其他的意见建议？十分感谢
A:回答:您好,感谢新任,建议您C r k D W 5 ] F i通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询下君安近5年的行情;这个盘@ % 2 ? l ~ $ ` 9在板块排名属于靠后的盘,涨幅很弱吃不到行情,大多处于横盘状态,西三旗虽然没有学区s H v溢价,但这个区域的城市面貌很差,也没有像样的盘,对外吸收@ M # 4 Y 0 W \ %力弱了些,周围的品质盘全部集中在五彩城附近,过去楼市大热这个板块内所有的盘表现都很一般,从长期看君安家园\ ` D u Z v L包括回龙观的开间如果有条. M @件全部出掉做置换升级比较好一些;
其次置换建议2合1,君安按900算,回龙观按32 L 8 \ ] D00算总价大概12! . H [ m (00左右,如果再拆分为2套,大概还是X 9 s b % 2 . 0 5只能买到差地段的头部盘或者好地段的尾部盘,置换升级是先升级地段和产品,如果有条件再升级面积,单纯为了升级面积牺牲地段和产品是错误的,
关于海淀北部新区;我在星球写了不少可直接搜索关键词查看,这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工, 0 w 9 g ! @ \作地点比较稳定的情况下d 8 : ) ] o可以考虑这个位置,即便是老大高中不在附近未来租房,孩子上完学您们可以继续回去住,通勤距离有优势,海6 9 J ( x & +淀北部新区是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端是需要时间养,兑现周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5D ) 8 , ~ B ` :年内没有行情的打算;
如果你们B . ^ / b p *的工作地点不确定是否一直在航天城,或者未来有变动的可能性;其实2合1单纯只做置换升级比较有利于家庭资产的保值增值;就是投住分离,可以考虑下清河五彩城;到航天城通勤时常半t V ? O 8 x M小时以内,u + E b距离的话大概也就10公里,这个位置确定性更高一些,1200可以拿一套莱圳的三居室;这个方案综合起来是比较适合您们的;考虑海北的前提是你们工作地点确定不会变动,] V R p ! e B这样为了通勤时常熬3-5年是值得的,否则建议考虑投住+ e , Z h c m k分离,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房e m E产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳Q ~ y的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出– I u ] y 9 _售，以后可以自用。d A Z , g I [麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千{ ) o C k Z万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华R g – ,因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头o { I \ y部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外` P G，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商} E 2 I p p圈内头部盘和稍弱的盘子B K K l，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不a 2 U 7 ` M P c T知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右s w q 4 q = 0 K的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调n c [整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变] t f ? { l的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好H [ J房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道T = * Q ( 4 A 5哪个地段价值比较稳固j Y z ~ M了,拿海淀来说,1 ) i 0 ?虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发* N i V ; # ) }展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院M + 3 p，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2e m + x i016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还H p = A @有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想8 ! X P \ o ~提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置# v ) C 4 L你不2 Y 2 { J L D如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其D Q * – g i A它盘我不建议你考虑，北京悦府~ 6 P ? U i ^，永定金茂府，远洋源山春秋，{ & 3 0 | ) U西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个\ a p 4 S C 7水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的L & b d R水平才开始考虑K \ & ] i L A Z F置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方J U : w a b \ \向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也i / 2 ( C 6 ! 3 r不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路a Y 9 ! – \ &上,~ 2 a B d L , \普通人的对与策
03#北京B m ( 3 d ` G楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大0 + \ _ f换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导) k ` g \ f图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收u 6 + L . ; t J ]益分G L A b j析(历史W 7 \ G q !成交大数据)
17#石= | 6 Q ( H景山未来楼市[ $ v Q W # 1 M B的预判及购买建议
实操类（部分文章）
87 ( H1#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大q C ! 4 ! _ O v盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导+ Y e V y 3 o c \图
持续更新中
声明：本站内! [ _容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@V q wqq.coms v D / 9 4 o或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容