春节后，多城房地产市场暖意初现，楼市复苏回暖的迹象愈发明显，多城带看量、成交量数据上涨明显，不过，这一轮由刚需及刚改客群支撑起来的回暖潮能维持多久还有待观察。
上海：二? u U U z =手房成交上1 I u }升，仍有议价空间
以上海为例，据上海链家研究院的监控数据显示，2月份上海全市共成交二手房1.9万套，环比增长! R p u o N E139%，同比增长52%，成交金额613亿元，环比增长118%，同比增长63％。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2月份共成交二手房1.9万套，相当于去年刚解封后的成交水平Z h Y S d 6 g，说明成交活跃。若剔除去年解封后，积压需求释放影响下的特殊成交情况，2月份成交量为近一年半以来，单月成: ` P @ o交最高，说明节后的楼市有望逐渐步入正轨。不过，其认为，虽然目前市场回暖，但并未出现过热的迹象。
“结合今年1月和2月的数据看，今年前2个月总成交套数在2.7万套左右，这一数据和去年前两: V ? E月的成交量基本持平，整体的市场是比较稳定的。”上海地产分析人2 5 a z R [士说道。
2月，上海二手房成交J 2 D o N # a套均总价为317万元/套，成交均价39919元/平方米，V d y T L N W $ @环比下降k l Z @ ` ` 7 34%，同比增长7%。成交结构来看，90平以下的刚需占比? M P [ G大幅提升，说明市场信心恢复后刚需购房者积极入市。分区域来看，今年2月L 2 o \ o 2 9 8份成交量TOP3区域为浦东、闵行和宝山。
在经纪人看来，成交量上涨并非意味着所有的房源都好卖，目前仍以刚需和改善型客户为主。
太平洋房屋闵行颛桥银都路片区负责人虞先生告诉澎湃新闻，“最近一段时间的房源和客源量会比之前多一些，大概增加20%～30%，整体的需求量有所释放。目前，我们片区的成交量和去年解封后的6月、7月、8月三个Q % H { / . 8月的单月平均成交量差不多，整个片区单月成交量在70套左右。”
“挂牌R ] b L价目前而言是相对平稳的，从成交趋势讲，成交Q x F的都是一些房东诚意想卖的房子，这类房子的价格通常不高，比较理想。M O K ( $ . (目前基本都是刚需或者有改善需求的客户，有这种需求的会买也会卖掉置换，投资的客户几乎没有。”
在虞先生看来，这一批g % H S 3 x购房的需求量是前期疫情和春节期间积压需求的集中释放。
目前，上海的成交量有& ] _ 1 *所回暖，在经纪人眼中，成交周期S @ # 0 A M已明显缩短，但购房者入市仍相对理性。
“之前的成交周期会比较长，客户会花两个月左右反复比较，目前的成交周期要短很多，基8 } X b r E本上7至10天这样一个周期就下决定。一方L ? / k面是这些客户本身有意愿和需求，此前因为疫情或W ! . t ] / [ X春节等因素有所耽搁，现在Y 6 h M l s会加快入市；另一方面，市场回暖也会对客户心态有一_ x * _ I , s 9定的影响H V / ) i 7 } Z。”上述经\ Z H O纪人说。y ( ^ R P u # o n
上海浦东潍坊板块的经纪人也表示，“春节过后，市场回暖明显，一些考虑子女入学、首次置业的客户诚意度提升。”
不过v P @ 0 k c，市场回暖也使得m [ $ y * 2部分购房者担心价格会有所波动。市民孙女士反馈，“前G o ` i j H段时间听中介说上海楼市很好，我也想换` 0 Z ! ^房，U n 5 * d _ V , &担心价格会有大波动，但目前来看我手机上关m # ] _ h注的一= 0 ) ] ( ! k些房源并没有成交，价格也没有上调，有一些还往下主动降了几万。”
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，现在二手房成交量虽S d f O B = c然上涨了，但议价空间还是有的。同时，g 2 l – a S f二Y a / [ | K p $ |手房的新增挂牌量有所增多，一周新增挂牌量在12000-13000套，挂牌量多，市场可选余地多，房东叫价的u j v m { |可能性就不是特别强了。同时，今年新房的供应量还是蛮充足的，目前二批次新房名单已经出来了，市场可选余地又多了。
杨雨蕾也提到，自2021年上半年以来，涨价势| K ~ U y ;头被遏制住后，市场价格整体保持稳定。短期内尚未出现再度普涨的情况，主要因为去年市场去化速度趋缓，导致目前市场上二手房的库存依然处于高位，现阶段仍以去库存为主，且房主也倾向于趁着市场流动性恢复，尽快完成交易，而非抬高价格。
全国住宅销售摆脱下降z r z = = | R [ `趋势
在业内人士看来，上海楼市成交回l 9 ` { Z Q B ( f暖背后是全国房地产市场整体摆, 9 P J 0 2 i –脱底部区间的这样一个大背景。
按照国家统计局公布的数据，今年1-2月全国商品住宅销售面积同比降幅收窄至0.6%& ( ! 5 E t z l，销售额实现同比增长3.5%，这是自去年以来首次累计同比增长。放长周期看，今年1-2月销售规模仅低于2021年同期水平。
不过，随着2月一波成交量的释Z p w j G Y v放，这一轮由刚需及刚改客群支撑起来的回暖潮能维持多久还有待观察。
卢文曦指出，“2月份，上海二手房成交量释放的速度的确是蛮快的，所以这种持续性还是有待观察。不过，2月f w u * W d ` J I成交量未冲至2万套以上，总体市场还是相对平稳的。3月份作为传统的小阳春，数据也不会差，但也需要看到，近两周市O : 7 [ _场上的一些成交量已经有些涨不动的意味在里边了。同时，最近一些新增客户量跟2月份^ W N * ` F X M及3月初相j E ^ m / q l k c比，速度有所放缓。所y Q W Y以我们觉得在5 7 : * V n X r @一波快速上升之后，其实市场应该还有一个回落h @ n调整的过程的。”
从全国市场来看，机构统计数据显示，进入3月份前两周，虽然成交量依然维持在历史高位，但从增速上看，重点城市新房成交已经出现下滑趋势，二手房成交增幅也在收窄。这一波复苏行情的持续性开始显露不足。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第10周（2月27日-3月5日）重点10城新房成交16941套，环比下降5.77%；第11周（3月6日-3月12日）重点10城新房成t ? j 8 c p c T交16895套，环比下降0.27%。新房成交在进入3月份后上升态势戛然而止，近两周连续下滑。
二手房方面，2023年第10周（2月27日-p g r g | A G M3月5O # t { k日）重点10城成交22719套，环比上升8.1%，涨幅较上周收窄11.2个百分点；第11周（3月6日[ c & ` & J P B-3月12日）重点1_ , h W0城二手房成交23810套，环比上涨4.8%，涨幅较上周收窄3.3个百分点。二手房市场复苏势头强于新房，3月份仍然维持涨势，但是从周度增幅来看也在走弱，上涨动力逐渐显露不足。
购房者对楼市仍存不确定性
与此同时，二手房成交量大增与挂牌量居高不下现象交织并存。作为近期以e i . *来楼市回温的主体，二手房市场可谓是抢占各大热门，多城二手房带看、成交数据亮眼。一方面是二手房成交量增加，市场行情火热，另一方面则是二手房挂牌量并没有因交易量的提升而减少K B a @ Y = F \，反而居高不下。根据诸葛数据研究中心监测数u w J y ! | 3据显示，2023年1月份重点10城二手房挂牌量与成交量的比值升F v S k至45，达到近两年峰值，2月份随着成交端走强，挂: 5 = J ;牌量与成交量比值降至31，但是仍~ ? ( B | 2处于历史高位水平。
诸t T * U k m 9 x葛数据研究中心指出，大量房源被挂出，一方面是在当前政策宽松之下，z 0 1 D ` g很多业主想要将房源挂出，以尽快实现以旧换新、以大换小，而X O 7 x [ t K [另一方面，挂牌量的激增也说明部分群体可能继续持有房t l t 5 & S x z产的意愿不强，对未来楼市发展的不确定性增强。从近两年来看，在疫情黑天鹅因素干扰下，加上经济下行压力加大2 O f } V i，各行各业裁员风波，失业率上升，居民的收入水平受到很大影M 6 E a $ ) r响，购买力显得力不从心，于是很多房产持有者想要趁着这一波市场回暖尽快出手手头的房源。Z ( } K ] 9
另外，作为市场先行指标的情绪指数对房价变化具有一定的前瞻性。根据近期重点50城情绪指数，第11周（3月6日-3月12日）情绪指数结束了连续三周的上升局面开始转降。
诸葛数据研究中心数据显示，第11周重点50城情绪指数为-0.59，较上周回落0.06。分城市来看，第11周仅有桂林、广州、惠州、福州等5城情绪指N F ! n数维持升势，其余45城情绪指数均回落，其中，三亚、南宁、上海、珠海、威海、天津、中山等城指数下降明显，珠三角城市居多。旅游城B ? % ?市降势显著，其中三亚跌幅最为明显，三亚此前一波的市场热度主2 A X Y Q 5 c要是由疫情放开后的旅游热潮带动的，在这波热潮过去后市场开始回归真实表现。
诸葛数据研究中心认为，整体来看，本轮Z Q \ N | ` 9市场回暖来势汹汹，多城楼\ z O * 3 `市春意& f f = $ ~ j盎然，小阳春提前到来，预计3月份成交规模仍位居高位，但是二季度市场热度是否能够持续还具备未知性，目前来看动力不足，一方面热度由刚需撑起，随着人口结构的上行，刚需规模具有局限性。另一方面，二手房的供应规模远大于成交规模，客户可选择的房源居多。市场热度能否持续取决于改善性需求的释放规模，而改* d A } X y = u E善性需求的释放则更依赖于政策的q = z加持，如降低二套房的购房门槛等。
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