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北京跑赢大盘的房子不超; h 9 t C 3过20%
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Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大2 B N V ^ ] 4兴有两套房子，一– , i 0套国际港两居，一套骏城三居无C 1 ] S电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比h : n } 3 B130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配h B m套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答P k 5 G F R ^ $ 2:您好，和锦诚园有点远郊Ci \ Y d – # D 7 QEO了，这个盘很好，就是r i I R r I价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，d } ) \ ) H k这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级& } ! $ s t y溢出的板1 ) u ( = ) % M n块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦{ b & X \ Y U C 8庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一= 6 . v t H 3 5 |是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有V u L : K保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供p & [过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球q : t 1 R & Q @精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5Y # X V年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目| , A % f前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改\ V ] g ] e & q a善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选v 5 v u新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建k ~ i 8 i m L龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在Q F 8 o R J高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远4 6 6 c ] Y `，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换a a x个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，& I ) N @ { u `你可以通过星球7 9 u 4 t精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台Z 3 s g /，你看的n d H g _ + 0 7这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽q E B q 7 3 H f r湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心p [ Q R G 2圈或者距N ; F R离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来S ; T的核心位置l c : c 3 ; % @ O，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考6 l 1虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园a 0 p l J H K f这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个7 7 0 / ;很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我+ } V x s = i比较推荐清河，从确定性、未来的成长b T r空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（% | r J m在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域% g ~ . ^ #不太相符），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比x & 8 &较成熟的区域，比如望京？另外H 9 l : J u & Y，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难w ? q s M成交4 o s S j I，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是\ \ s及时止损,我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价g \ V [不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀# c B w $ % O缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年y l $代稍旧的二手次新商品房n \ 1 F : =会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨P z @ N M ` * 3半年,横盘5年,投这样d N [的盘没有预期的,2、商住17年打1 ; % / C – Y N的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不到E = A $ [ , a _太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它c v \ Q z 0 o渠道,祝顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦q f . v p庄外溢，先生在亦庄上班= t S [ \ R X每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望= ) _ c有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家x z ` ! # z a。这次置换的目的X o 2主要2 s P是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万, G . O科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果J ( ? & 5 z L B考虑? ; F ,通勤也可以租x i 9 E的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二o w h C : Q i 5：如果下决心置换，那选润枫还^ X c p r j是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便, ` F *呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是H E 2 )物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业| 3 9 y c规划，还有即将拍的地块。它K I Z h z1.5公里外的董村有个综A D ; _ \合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。= ; } 3 T G 3 w %
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实, q L (楼间距不行，需要^ D $高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公B h d p T C里到次渠北，也是17号线）板块f 1 { Y发展差不多B C W i f了 没啥空地了小区域，不知k v Y : n ( y道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下E R } ] – } +的还看了南海家园N z r l j z 9 [ x和德茂的新房，觉得贵了 可能已) @ @ M 9 1 N a经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这q = j / A V些倒是j 3 + _ 7 O S相s 6 ; % +当便宜。我的想法太Z 7 r } K W } f &丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁& 7 C [ 5 s _，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资o 3 & o n % \留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑r : z G –调仓的目标，房山本地是没有D \ q S产业链支* 3 O \ r d b !撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如B % L m e x b \ T果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳X ` S 1 / b _准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的D ; 9 S E ~ V m .区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，U m d f – z 0出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好g f T + s资源就是最好的选择，亦庄本~ 3 & H * . J O地7 T & % N ^ f r有很多好盘就很9 D H适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你L N p们，建议你认真阅读星球精? + @ Z ` .华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，个人情况如下：东坝常青藤90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到( F ` ( f ] ] Q \期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我的顾虑是因为16年W j N .购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿| ^ ,路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后看来$ @ Z Q，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，Q _ q I O B q { z没有学位需求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费] j 6 z x w { A税费这些。我其实内心里不太想投住分离，1 – 2 Y ~ Y想从东坝换~ { : _ .到翠微，而且老人还有首套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很D : 7 q c A f _ 9大。目前整个经济下行，长远看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限涨幅也不用期待。您能帮忙分o y | 6 a | g P析一下是否值得折腾吗？
2L ` 1 C | r u 0.如果现在换的话C @ \ 0 : J v，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加市场开始火热，又担心因为卖房周期太长影响买房的成交。真的是纠结，几年前的错误决定代价太大了，现在又面临重大抉择，害怕再选错，希望您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16t x h $ J : – z年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区I N b [ v k r @规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间: G F + q s X进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万+E & (的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合1 g T G r [ w品相都不错，价格7万出头，现在卖不划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如o l n s q a e l果没有) I | q g K Y l c特别笋的盘不值得+ _ –，祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。d ( D主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2& d ]居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期G A | y t南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点n E $ a是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为6 M e . T R主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，W k . ] Z / % [ h总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不W 6 t 5 ) Q B ] o多，大概有40套）
另外，小1居a ! ^ u – }的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新# , } z天、北( r – E 9 S & 2京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区K K 6 \ * }楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。8 ! ~ p + o5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧6 v t谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自* \ 5 x A _ $ : B带产业资源，朝青本还属于承接地区d w 2 ~，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较S ~ [凸显，和望M M n p m 2 W p京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是Q i z 8 n L T #没有两n | ~ B )居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地h 2 m 5方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保! E 2 o b ; 8障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问9 4 ! Y v =题我在星球精华栏文章S * d z L } T |04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不d V i C U U i d Q能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，s a E J F e5年以上T H Z J的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了1 ? V e % : ^ .，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错b \ v B t C O，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目| 0 z _ 5 j a F的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望4 L [京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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