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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！1、{ m j } %现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价320w左p 9 \ s ^右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场P I [ V u x –价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，a ? ( V保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打j _ / N G 1算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂7 O V \ W + a时不想动。原本打算在G 6 o丰台右安门外附近买一套，保持两套z V # Z 8 B s s房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前y _ } # | P X r )打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴= A b .双河，在东西城买入，6 o * \ v G ^ =有三个方案，您看3 S m哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海m e ` ^ I % X C淀买，主要因海淀的拼且o = ] 1 e i t $ 7两套房距= / f离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处D ] L B t H p `上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三* N I K ~ . i 6：西城区右安门内、白] \ X r + Y a纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在– 5 # } 3 n :推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是~ H L H t70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，J i ? B s 0资金衔接不畅导致卖价降低或买入l ] S违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，+ W c G w q大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢e w 9 ( i A慢淹没掉，这种o G \ 3不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选t u t j a筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年O P T e | G Z G o湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二6 c A环以南什么都没f S R K ` % $ n有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问G e u I m题，这些区域没有空白土A O c ? e p )地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大y } } U $ = l O兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价? ] N ( h p k ]格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你? k k X . ;要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑T s h +和原理/理解置换,祝u ~ 3顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，是一套老破小，购入时价格233万，现成交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导V y { 6 7 ) K f &致不但没有增值反倒跌了40，2027年有上小学需求，考虑去2 W u P ; t `亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、考虑是否= b U N a T q J现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小0 e f Y，因为老破小有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源会否还像现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨一波，之后还有涨价空间吗？5、由于在大兴机场工作，机场周边的大兴南六环外的小区是否有考\ g v S ` D q虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅= p # G d读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻@ 1 / % t : \ 4 2辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来q E I ? % k I越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，或者未来的* & F L s发展核心位置，二手房尽可能选一k + A \ a 9些相对有稀缺性资源} J 0 a ^ M p e $的小区，品质，位置A ) 9 ] } H 2 h 5，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义F j c e 2 ( @不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大兴应该怎么选我有过详P b 1细的建议策略,500左右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄~ & O + H { R v的南T # ^ _ D海家园，南海家园在这个区域内有价格上的稀缺性，性价比不错，未来成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再s 0 R l ] @购，小孩W l ^ e 6 Y o Q27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租D r h T 4 * 6 8房和买房，只要这w K g } _ _ ^些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率很: 1 V i M 9 x 0 b小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地又有没有核心产业支撑,R D Z Q K未来上涨空间也很小，j w . x F可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央别墅区的别墅产品有较好的成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼d 4 p n O住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海6 r N 7 * S f淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，L S `感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，_ # ; q T这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-202+ ~ M { J *2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板l T : j Z o E ( y块唯一的好处就是离= V 4 ^ c海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海V $ W J %淀发展方向，你们买在玉泉1 * x g路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关C I m l注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值v . C性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我^ P ( ; {觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐t K w m g的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷N : m津，D u ~ P C ~ j ! v并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你s I [ 7 P Y [ k 4提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？L i C ( 1 q 4 ;我担心推荐的碧水云天类的盘子M J * F [ O w18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河3 ` J 1 a c 7 o板块橡U h ^ * :树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在& p l ` \ / N [ +1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝s e n t = t # F *阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格! ) | : ^ } $ A17v c j y 3 N00左右{ – @ * + g ^ P ^,东湖湾三期也可以? c o q & u关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间q 8 9 @ t ~ r 4,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币= ^ ` ! o,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈a r 2 I Y T f现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北e _ l京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资# ^ \源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,^ T W J越往后H $ r . i建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大: ; 7 : +换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红F ! # m $ $ D ,利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;
想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖a w , ) K s湾，臻园。橄榄城很多人讲说上\ \ \ j K一波S d h @ @ L D G外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，Q v @ ] ! Y清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;
A:回答:4 l W \ l J n您好b 8 % Y C,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场P i 2 } L C i J \上从来没有炒房客,只有U h \ D价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是@ v 8持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一2 ! G 2 ) K #种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力d U r x快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠( G f k们等到5年以后才能解套,比如通州;
而短线是半年周期,一年周期的打法,一Q G U般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,Z M H # q &更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产o } K t p o l \ U者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收b } o & 6 _ R入群体关联越大,如果持续面临y : n H , L失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;
整个北京除了东西海的学区房最贵} s \ \就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力W 2 ] :;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围! V j ? m P U y并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几o K x ( ;个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、关于J = C v 8 \ B置换上,我在知识星球精华栏文章2 q – v87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认* 8 6 ` m真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨C n N z 2的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这L 9 ? 7 ] d {类区域的共同特征就是区域价值和i F ] E m U I | *楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区k F F域即便没t C w 3 p Y C 9有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射d 8 x ^ ? }就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保F / f利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不% V j 4 ) g E e可,好房子的标准是能Y z |租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往J [ r b后更要注重房产的金融属性,祝* O X T I g一切顺利;
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