北京楼市:后十年最优选,挤进核心圈!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超C t G } G 5过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国8 D C际花园3居室350万，贷款80万。目前M p r房山房子计划给老人住（^ z E 3 6 H K ^老人* * K ] ! D P o n也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子T 8 L 2 u F = d空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一! = ~ 0个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。

我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右u c m F g 8 y O )。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼\ I K s著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海) 9 t d @淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过L s [星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分g T a ! 9 [析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘\ 8 r & K价格与区域的购买力+ t [ g Z P r不匹配，你们同区域的紫辰D g :院和中堂当年c t \ + _ o都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的| % ? ^ V * 5 V _位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝u ` W 3 } s w &调都是成长性e r z $不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;

高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础( \ E z g _的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，! ) Z S I房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况@ t u t g u :下t & 6 k，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年\ : u z E都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空x z a A间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，W y ( | ! 4我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽E 9 U e b o泽，1300布局到q \ z c K ~这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！

Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套W V g y b总价在329 p %0-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全_ / % D款买在我婆~ C L k / S婆名下。不考Q L i V k虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出L % ~ 5 k s租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，9 , 6 A v G # 4也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资\ ( }源都比F \ M ~ & ~ o v较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方, B ! $ : \ v (未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公H p $ 6 , S共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就Q & p N k少，土地资源越来越稀缺，即便是有; 1 * :空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一y U R Z $ $ O X些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!

关H ? f I m e # /于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖\ . * : 6房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜5 3 9 (率最好就是远离这种i q \ z j区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,[ L S q 6 B N X a但结果还是输的,这是方向性1 x + D w X _ U的问题，选\ H c _筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理

关于目标区域及楼4 ( ( } $盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上x r k .会好一些，祝顺利！

Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城* a m三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻j r x g $ 6 7 W !烦京总指教9 b + : \，谢谢。

A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了o a Q V B N r，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，{ p j $ B / !你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了Z 8 M h }，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘Q T Y . l [ G F近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种B v f ? o次级溢出的板块最好的行情] h i k b | h F +是刚需上车盘，你这. y m { D个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;

你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是3 m – @ O s流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求( i ( ; z z ; , u价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处b 0 & I于对问答负责任的态度我还是告诉你m . X _具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！

Q:m ^ ] S $ F 5提问:房总好，看了你的文章很受益，尤其对趋势的判断觉得很准。o p \ j我的情况是首套首贷（无通州社保），首付150万(往上w i v r a加的可能性不大)，工作在4号线海淀互联网。寻求一套2居自主上X , $ 4 ^ } 4 P H车盘，期望至少能保值和有流通r S v $ ; R性，七八年后会置换。看过大兴西红门带电梯宏达X园但首付差25万、枣园板块12年左右的地铁房枣园XX（考虑中）、朝阳常营板块的各类经适房（考虑中）、东坝板| J \ m \块的福: x i +润四季a ! K r f(离地铁远且有明显溢价pass)、豆i ? 5 X Q % &各庄板块的双合家园、青荷里南山园、新房保利上锦(板块很乱% 4 _ wpass)、门头沟峯范北3 g . z h b @ + p京(没产业没配套pass)、其它大兴和房山预算内新房(太远太偏pass)。想问：

1. 针对我这种刚得不能再刚的情况，有哪些合适的板块及楼盘推n \ r j荐？2. 在板块之下如何权衡小区、房龄、8 m \ }户型、楼层？3. 若理性分析下常营板块各类经适房很有潜力，但该如何克服小区脏乱差以及户型G o } h t z q怪异带来的心里落差和选择怀疑？(担心后续没人接盘)4. 如何同房东谈价？

A:回答:您好，1、你看的这些位置西红门，枣园2 W \ o、常营保值性都不差，还可以关注下赢海的玉璟园，兴海园，如果你的期望值只需保证保值属性及流通属性以上板块都没问题，但投资房产不仅要投其居住属性，还要关注它的金融属性，也就是涨幅，从效率最优的原则看这个预算应该压A G L O 4缩为一居，往核心圈里靠，可参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,枣园，赢海，常营这些位置现阶段的价* 8 i ? N d c g值都是承接核心圈的溢出，在同等距离区域里这些板块无论是价格还是区域配套都是有优势的;只是兑现周期会久

你要清楚现在北京的房价涨? $ / U s .幅规律，不是全市都能渗透，涨价的位置和楼盘都是综合资源非常优质的板块，其中效率资源，生产资源是第一位，其次才是民生资源，从这个逻辑看，大兴西侧不d u z错的位置是西红门依次往南排序，越靠北价值o q 1 @ K e L U L越牢靠，东边是围绕亦庄核心圈的位置，为什么说赢海位置不错，更靠近亦庄，亦庄目前还在处于发展，而它的产业资源非常好，赢海目前的价格很有j m ~ B P 7 t 7 P优势，未来的成长空间比较有保障，在大兴选你要么就是在靠* * ! ?近西红门的位置拿一套次新商品房一居，要么就在F 6 @ n d z l ; z亦庄的核心圈拿一套* – 8 0 I G L U $一居，2居的话赢海的潜力要更确定一些，这个是你这个预算在大兴的选筹思路，按照这个方向买不会错,建议阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图

关于常营，上面提到过，这个区域是整个朝阳东部一个不错的溢出区域，位置虽然远点，但整个区域的民生配套资源不错，有轨道交通，区域的界面也都是中等往上的水平，甚至比靠近城区的豆各庄板块还要突出一些k g ) F + ^ ! ;，它的东) L ; Z * ~ s q !边是通州的运河商务中心，r | # y e H [ %从运河商务中心到常营交通很方便，无论是乘坐地铁还是路面，都G ( M K Z @ ~是可以错开早晚高峰的，6 9 5 ! 2 # O这个是一个很好的点，运河商务中心对于常营算是未兑现的利好，所以常营现阶段的价值很牢靠，又有未兑现的利好，而这个区域的价格又很低，有利好，有价值，有预期，价格低就等于有潜力，回迁房，经适房能不能买看价格，同等价值下只有| R V N 8 G _ ~ T有流量价格低什么房子都可6 7 R M以买，关注脏乱差的人只在乎居住属性，他们看不到居= 6 @住属性之外的东西。

2、板块大于楼盘，楼盘大于户型，楼层。好位置尽可能保证房龄，面积是次要的，核心圈是贵涨贱跌，核心圈主要溢出的位置是中等盘持续涨，贵妇盘微横，刚需盘微涨，冷门是贵跌L I !贱涨，原则上只要不在核心圈买中等盘或者刚需上车盘L V a Y最好，相w : 0 i X n J G反这些盘的行情都要比高品质的盘稳健，价格低才是王道。

3、不同类型的房子谈判思路都不一v G p K W $ +样，这个总价最好的谈判思路就是哭穷，谈判桌上能挤出2滴眼泪更好，一家人把M k R 5 m y a P %全村的人都i . . 0 B N % @ %借了才筹够的首付，每顿的伙食费^ l m ( X不超过10块钱，北漂很辛6 u v W C苦，人都是有同情心的，你把房主的同情心勾出来就能谈下来价格，否则很难，祝顺利Y V F , N 8 w！

Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑* Z B O M # Q Y未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比^ r ` Y ;较低迷，想询问是否将四惠二居有机会d n = g 7 q置换一套通州核心区域低层板, { \ z T = [ Y \楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出: m ^ ~ 0 O发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘D a v ? 5 ,？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复

A:回答:您好，东f ( Q ^ Z P恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东F Y K @ 2 p恒的行情都要远超通州和东1 x [坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方; P q h向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是5 1 9 T ) Y [ Q房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换( g r B D u升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合b J – ` = + ( ~持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积r = z @ U往强资源区域换，这是置, = 3 3换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和R J ; M I =原理/理解置换E W j

四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值E M } | g w是价格比较低，承接T ? | u N了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上X & v = Y ^一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个z g . I ` ~ v a |板块的标杆盘，

准确说东恒这个盘价值还C s 3 . = =不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要n A L c么就是压缩面积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！

Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云{ Z n j K )天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太J j X C z w = P好，且该楼盘6 a | , Y b \至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢

AL 1 O c ( n r e 1:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主Z 7 e * i s l n G流预判（2022-203W K ? \2）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改g M N f C D k d善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小s u r q C @，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;

如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比C ! H } P 7 D !着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘G U Q区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升3 \ [上去资源降下来没有必要6 ] U ; 1的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及\ b –未来的成长性都很优秀X 2 & R . O，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，^ J H S ? y | x这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的M o 0 T / @这些盘等= B : 7 ^ K b A于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要S W ~ ( l 4 v b :，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京I W * C ] = } t房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！