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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
整理电脑，竟然发现了一个鹤岗的项目资料。看日期是2010年底的，但实在是想不起来这是什么渠道送来的了。那会儿老有这种东西，都是各地寻求合作的小项目。
但这种项目绝大多数都是不靠谱儿的。要知道能玩儿房地产的没怂人，都在当地有着很f \ 1 ` @ f深的人脉和资源，c p b I | ` \ Q否则* h r m B d H E Q根本弄不到土地。当时的市场上并不缺钱，融资成本也就相对低。那只要是项目差不多靠谱儿，肯定就有人捷B R ,足先登。能费劲巴拉的送到我们这儿的，90%都是有问题的。
所以别看那会儿的项目多，真能上会讨论的没几个，最终拍板儿能投资的更少。毕竟一年就这U 9 [ 4 &么点儿预算，买* 1 Q y V ; d 9 =了醋就得少吃盐。鹤岗这个就肯定是在第一轮就被毙掉的，大概率都没仔细看，这种项目犯不上。
今天到再看也没看出什么特殊的来，就是写的是实在是不怎么样，经济测算一塌糊涂，拿着这种方案找投资纯属梦想。从PPT格式到内容，一看就是小城市文案水平，粗糙之极。哪怕是再好的项目，冲这文案也没有上会的可能，不缺你这一个。
二
简单摘几段内容吧，鹤岗面积1.5万平方公里（和北京差不多大），截止2010年人口106万，市区人口7q . & r [ B M0万。（2020年鹤岗人口89万，市区55万人，跟北京石景山差不多）
2010年是鹤岗大发展的一年，GDP从19 u 1 { & 6 (11亿元预计将增至250亿元，人均GDP从1254美元增至3500美元。全口径财政收入从14亿将增至36亿元以上。城镇人均可支配收入从7489元将增至12000以上，增幅稳居全省第三。
项目位置在鹤岗市_ } d Y u ; , L中心工农区。最大优势为周边教育资源众多，鹤岗一中，育才中学，鹤岗四中，十七中等学校都很近。其中距离鹤岗一中仅400米，欣虹小学仅1R k y L00米。其余所有教育资源均在800米之内。以宗地图表显示，此项目为标准的“学位房”，级别为全市最高。
2010年，鹤岗新开发商品房价格为3000-57e 5 g ;00元之间，最高不超过6000元，工农区老街基区域内均价为4000元以上。2009年鹤岗均价2200元，2010年涨幅迅猛，普遍上涨50%以上，均价为3400元。而市区学位房则涨幅在100%以C $ % J 0上，最高价为华宝家苑高层，均价5600元。鹤岗市民普遍认为房价太高，涨速过快，但住房需求强盛，房价仍在上涨通道之内。
周边竞品盘，华宝家苑，4500-6000元，均价5600。紫晶城，2008年以2500元开盘，目前均价5200元。崎峰家园，一期4月开盘，起家3100，均价4000左右。文化博园，同为最佳学位房，二手房均价在5400元左右。。
其他的也没什么了，总之项目定x b R + r位就是鹤岗` s h的高档学位房，预计售价在4000起，均价在5/6000，商铺能卖到8000-1万以上，铁定赚钱。
但这后边的财务测算简直是小学生水平，就列出了土地成本3个亿，楼面价都没写。然后建安成本1500，这倒不贵，但肯定没含各项杂费。按这报告的测算是基础成本2500一平米，总投资9个亿，能卖小20个亿。都不知道怎么算出来的，纯粹糊弄鬼，这项目要有人投资才出了鬼了呢。
三
但这个方案在今天作为参考也是有些意义的。我按照报告中提到的几个竞品盘搜了一下，现在4 + ( J f华宝家苑2800左右，紫晶城2400，崎峰家园2100不到，文化博园最贵，3800左右，高的4000以上。全市均价为2030元（2021年价格）。
价格和2010年做对比会发现，从当年到现在，鹤岗价格从3400跌到了2030，跌幅30%以上。但核心区的房价跌幅较大，基本在50%f ^ P J H c 5 8左右。不过文化博园可能因为是最好的“4 * 1 D [学位房– ` * ; l & ~ / I”，所以跌幅不是很大，在周边普跌50%的情况下，这里只跌了30%左右。
四
简单说两句鹤岗的教育资源，之前是都传说很不错，有可能，毕竟是老工业区，底子应该比较厚。以下是我从网上粘贴来的：市内最高的学校为鹤岗一中，{ @ V A A ; @名列全国100强，常年保持在省内前五。
鹤岗一中每届的学生一直保持在1000多人，最高峰时也没突破2000人。但鹤岗一中做到了80%以上q ) w的本科率和30%以上的重本率，也就是100个鹤岗一中的高三考生中，u y ^ [ 2 – o l平均大约80个能\ X h :上本科，30个能上重点大学。进入清华北大的每年也有10人左右，还出过几次省状元呢。
不管别人怎么看，我觉得这成绩还是相当不错的，1000多个高h % R j + O j中生的学校在北京有的是，但能有10个y C 6 T X ] i上清北，那简直是太了不得了。就算这数字不是年年有，那以80%本科率和30%重本率来说也很高很高了& j g e – B q，与大城市没什么差距，甚至更强。
但是，质量只是V U ; G H h商品价格的影响因素之一，并不起决定作用，商品价格还是有供需决定的。看看鹤岗的人口数量，在十年内总人口下降15%，市区达到20%。这样就是为什么全市普降30%，而市区降幅达到50%的原因g P X + % l [ g吧。
但也可能还有另一个原因，就是市区高档商品房的保值本来就一般，这在各个城市都差不多。毕竟决定房产价值的最大因素是地段，而高端社区只有在新房阶段才价值: F : Y +最高，随着老化，有) g V o钱人自然会去置换) W W \更新更好的，所X ( # / p ^ 9 Z I以这种高端社区的保值性反倒差一些。北京: ( X i B & I也是这种情况，除了万柳* a c D D / `金融街等地，其他地4 v h段的豪宅保值都相对普通吧。
所以，鹤岗市区的N ` T B u ! %房价跌幅超过全市平均值，有可能只是这几个高档小区，并不是整个市区的普通现象。因为以常规来说，在任何一座城市，最保值就应该是市区成熟地段儿普宅，这才是大多数百姓的普遍选择。
五
那这文化博园怎么解释？
我上地图搜了一! l c下文化博园的位置，那简直就应该是最近的学区房了，就在鹤岗一中和四中的旁边，面对面的挨着。那这说明什么，说明在一座城市人口减少，孩6 w h K m f \ ,子减少` h f ` b [ i P的情况下，最稳妥的学区房还是相对保值的。
但n 7 G这只是我的猜测，真实情况是不是这样我不知道。只是说在c J 2用2010年的房价做对比时，有这种现象，R 8 V 9 J | n背后的原因自己解读，或者问人家鹤岗本地人吧。
六
总之就是这么个现状，只是我根据这么个当年的项目材料做出的解读。结论是在某座城市人口下降房价也下降的情况下，高档社区未必保值，相对更保值的还是市区普宅。而z M 4 D 6 ~ ~ k A且最佳地段儿的学区房也相对保值，毕竟捆绑了更多的教育资源。
但也别太迷& O 5信，看看鹤岗的价格，这最好学位房的跌幅也在30%1 B Z 5 1，和全市平均值基本一致，并未独善其身，只是相对稳妥而已。
仅供参考。
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