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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
我是北方小城市的，1994年高考来的北京\ X /，就是个最普通的大学，都不好意# ! a N ; y 5 q思提，实在考的% P R c I I 6 6不好。
大学四年几乎是浑浑噩噩的过来的，除了搞对象b m 8 ; e就是做小生意，倒是赚了点钱，但也就是三万块而已。Q U . B U搞对象也没结果，毕业即分手，我想留在北京，她去了南方。
1998年，岁数大些的都知道是什么年份A * ) 6 K。亚洲金融危机之后，又是大洪水，经济萧条，更不好找工作。所以我只好进了一家国企，现在是央企。别笑z : J L x Z a h E，当年是下岗潮，不是效益^ e p E好的国+ j d企是没人爱去的，只能轮到我这种学渣屌丝。
当时单位的收入一般，一年1万多点儿吧。但优势是管的不严，U ( }抽出时间来干副业也没人管。于是我就跟着老乡编书，还倒腾光盘什么的，一年赚了有两万块钱吧，这样我手里就有了5万块。
我已经, 7 j m d 2想不起当时是& 6 C M / ! s F R看了本什么书F 0 X K { _了，理财方面的，看完之后就记住了一点，房价是体现城市经济趋势的晴雨表。我记住了这句话，于是就认为北京是首都，房子一定也会成为投7 c b资热点。
但当时我是根本买不起房的，那会儿几乎都是豪宅公寓，5000多块钱一平都算便宜的。虽然今天看来不贵，但在当时不是普通人能够v 0 ] e : / o l H想象的。b \ , m g B 1 Q回龙观和天通苑等经适房倒是推出了，但一来是远，二来需要贷款，我总觉得有些风险。
然后就又知道了李嘉诚的话，地段儿才是房产价值的体现。所以我认定将来市区的` 4 ~ k房子会越来越值钱，于是又找家里要了3万块，找朋友借了点儿，买下了南城的一间半小平房。其实就是一间房，那半间是厨房，没有产权的。当然那会儿的平房也不给产权，只有公房的使用权，只不过是可以交易的。
17 m & i0平米，8万块，贵吗？我觉得不贵，因为不仅房子比较新，自住没问题，n e T 5 B c a $而且关y H Q A键是地段儿好，我一种赌2 H , # /拆迁的心态。
运气真的是太好了，就在我买完之后不到一年，真的拆迁了。2000年6月份，我记得非常的清楚，各种手续几乎是一个月就办完了。拆迁拆迁，一步登天，我一夜之间成了有钱人。
其实给的也不算太多，20万而已。因为我当时只有一个户口，争取半天也比人口多的原( q s B ( &住民少多了。但我知足，毕竟本金只有8万啊，等于是不到一年就赚了12S \ #万，这利润上哪儿找去？
我很成功F ? r \ ] e A I吗？没有，因为我扭脸就犯了错误。就因为这次赌对了拆迁，那就还想赌呗，于是我拿出12万，在南城又买了一间差不多的平房，想再赌一次。这个地方就是现在的“崇外六号地”，20多年了，拆迁无望。
但我还算没有完全失去理智，剩下的8万块当做首付，买了回龙观的一套两居室，当时每平2600，现在至少是4.5万以上了。
到现在看看，我这比投资实际上赚了吗？赚了，就赚了一间到现在也不能拆迁的平房，如果腾退的话，100多万。而买回龙观的这笔钱呢，本来就是我的8万块啊，是本金，有没有买平房拆迁都一样。所以我这第一次投资真的算不上成功，` T 5只是没赔而已。
…………
之后到了2003年，我所在公司的效益已经非常好，我的月工资在5000以上，在今天都不算少了。当时f 7 , r Q我准备结婚，而女友的单位A Y :在西城，以回龙观当时的破交通，根本不可能天天往返五环外。
于是我8 S 7们决定就在二环内买房，图的还是两个字，地5 F $ { * | P )段。这次买的是陶然亭的回迁房，70平米的新房，要价50万，单价就是7000块。我x J * L F } G们算了算觉得挺合适，虽然是回迁房，但地段是真方便啊，将3 7 } ( r来无论去哪儿上班都不耽误。
那会儿根本没有学区房的概念，又是南城，没人觉得靠上学也能挣钱。但就是这套房，成了我们升值最高的，到现在| : ,也还在住，已经价值在千万以上了，可以说全都是利润。
对了，这套房因为是回迁房，所以买的时候没有房本也7 2 2 1不| O i 5 $ % 7 K能贷款，跟卖家商量的是先付50%，一年后再付40%，拿到房本再付10%。要说我当年真是胆子大，也赶上了房价没有暴涨，否则，很有可能被原房主要回去。
这套房很成功是吧？但又是一扭脸，我们犯下了第二次错误，折腾了十年的错误。那就是卖掉了老家的房子，买了{ H 9 ! n g ~ : d两个小商铺。之所以买就是相信了一铺养三代的传说，结果从打我们买了之后就是无休止的折腾，先是开不了业，开了也没人来。然后又是调整，招商，重新Y Y l Z O ;开业，就没坚持过一年好生意的。
那商场生意不好，租金也就上不去呗d \ % & M。本来想的是能租6块钱一天，结果连两块钱都够呛，平均下来就剩下白忙活了。那商业这东西如果不赚钱，怎么可能x P a &还升值啊？到我们2012年出手的时候也不能说贬值，但这么多年过去一分钱不赚，还搭上了无数* c D _ h ]的时X U m L E ; B c 3间精力。
而我们如果不卖老家的房子呢，就算是没有北京涨的多，那也是从2000块涨到小5000啊。所以折腾了十年，反倒是至少赔了30万。如果买到北京，这就没法提了，都是后悔啊。
…………
那些年让商铺折腾的我都没心I / & q F + , | j思看房子，满心的挫败感。直到卖掉这商铺之后，终于有心情再考虑投资了。而且孩子也0 ] Z G 9 8 l ~已经\ 2 6 : $上学，总想买一个大户型宜居的。
看来看去，我们觉– ` ! f ; ~ Q c t得东四环还是不错的。当时正是楼市a 6 c d 5低迷期，到处都是打A R z ) F 3 =折的，房子很不好卖。我想的就是巴菲特的话，在别人恐惧的% – * F v s时候贪婪。而且反正是自住，管他呢，该买就买。
那会儿平房是不计入资格的，所以我们就相中了朝青的华纺易% Q x W ~ {城，140平350万，装修什么的也还都不错。首付还是3成，这$ ~ { ] 3 2120万正好是我们十年M M Y p M 5攒的，卖商铺的钱也就是税费和装修了，没帮上忙。
这套房到现在我p c v z D们仍然还着贷款，每个月1万多点儿吧p b 6 z p，不算少，但压力也不大。这是我h C J 0们第四次买房，也是第二次成功的投资。到现在这套房至少能买1000万以上了，留给孩子也够了。
…………
但是，就在2016年，房价暴涨，我们的那套西城学区房和这套朝青自住的都跟着涨疯了。于是我们两口子% ? + _又飘了，觉得自己是投资专家，到处给人家布道传授经验，现在想来，傻的可笑又可怜。
其实就算飘了也没什么，我们没钱啊，手里这几年也就攒了20多万，如果买房连税费都不够了。可是，好死不死的是我把老丈人给忽悠晕了，一场大酒之后，老两口决定拿出所有的积蓄来给我们h + * ^ H ]投资房子，都疯了。
其实当时如果我们老老实实的买套住宅，虽然已经涨到天价，但到今天也肯定不赔，无非就是有可能少赚点儿而已。
但我们当时真的昏头W k x N了，就觉得公寓才是未来的方向，不限购啊，那得有多少外地年轻人来抢，升值能少吗？
那会儿也确实是炒的疯狂了，常营的北京像素，一年的换手率据说能达到20%，也就是五分之一的业主卖了房: % $ . f q。但我也没想想，如果是未来看好，他们能这么疯狂的出手吗？可当时就是想不到呗，于是我们在年底接盘了，6万一平，一下子就是两套，贷款50%，利率还上浮了10%，5.39%。d 0 s
到现在也甭说什么收益了，反正办完手续没几天就是“326新政”，彻底崩盘，没的玩儿了。我现在都不敢看这里的房价了，肯定不超过3万，也R w , \就是我们的本金没T n k了，还得倒赔钱。
我几次都想卖掉，但怎么和老人交代啊？200多万K 1 0 * Z o就这么没了，说什么能圆过这个谎？没办法，反正还有五年就还完贷款了，到时候看吧，希望能多少收回些本钱。
…………
我这两年总结了，来北京28年了，投资房产23年，在我们买过C B r G } / + +的这8套房，剩下的5套房里c s @ 9 / e / y ,，出于自住考虑的都赚了，惦记着投资赚钱的都赔了。包括平房、商铺和公寓，所有的坑我们都踩了。到现在我们自己都说不清是否算成功，只能给大家当个借鉴吧。
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