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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实4 ; Y w L 5 ^ R :战经验帮大家答疑解惑。
一、
和朋友正喝茶呢有人加我微信，问北京是否有地铁沿线总价80万H A [ i B 5 r之内的房子？因为他只有30万，但迫切的想买房。回答是有，在地铁房山线的燕山区。I S 2 N V M 1 g $可总价是80万，现实中x ) E N l ,却未必能用30万买到，房子很老了，我也不知道是否能贷款，估计要受到限制。
我觉得回答的没毛( r M Q病，结果人家怒了，一条又一条的吐槽发过来。我R R j * 4也没再理他，z T G r A Z 0能理解这种人的心情，来北京年头不少了，或许也很努力很辛苦，但就是没攒下钱买不起房，心中积攒了太多的怨气。所以经常V 2 M /得找个倒霉蛋儿发泄一下，这就找上我了I t t F B X S 0 I呗。
我倒无所谓，自打我干这行儿就没少了挨骂。房价涨了，没买房的骂我；房价跌了，买了房的骂我，怎么都跑不了。所以当年我的老板2 a p M $ 7 I l就说，咱p F – h U * * 8 @们这行业之所以工资高，就因为至少有30%的钱是挨骂费的补偿。
这就让这小伙子骂吧，反正他表面上骂的t ] ] N是我，其实骂的高房价，我只不过是个替代品而已，是人家随机的发泄靶子。
但小伙子最有一句话挺有意思：小心再来一次土地革命，全都把你们斗地主！
二b 3 X J @ f H、
我让朋x K \ {友看了看，他也笑了。然后说他爷爷就曾经是地主，也挨过不少批斗，但却和人们. u q h 0 } – \想象中的[ 9 # ? \ n { K情况不同。
后面再说/ O f \ G / q –他爷爷的事儿，先说如果用过去地主的标准，和现在的房子怎么进行比较？
在运动时期，中国把农民分成了几个等级，地主，富农，中农，下中农，贫农。这划分的标准是什么？人们都认为是用的“资产”。其实不是，主要用的是“生r g | G C产资料”，也就是土地、耕牛和农用机械（水车、磨坊等等，普通的锄头镰刀不算）。
其实很多中国人不太清楚“无产阶级”是什么意思，以为无产指的是没有资产，也就是没钱没f p J 7 x房的人。其实不对，这个“产”主要指的也是生产\ 9 n | E I _ – y资料，不掌握生产资料，只能靠出卖劳动力的打工人，就是无产阶级。也可以说是被雇佣的阶层，除了能生孩子之外，没有其他的可投资品。
那贫下中农B ^ L 6 q d Y ,就是无产O & c阶级了，属于既没有土; C ?地也没有耕牛，更不可能拥有水车磨坊一W , t类的。所以他们只能去给地主当长工或佃户，相当于打工者，用劳动力来换取生活资料，没有其他的收入渠道。
现在的房子其实就等同于土地，是可以靠出租赚取收益的，属于生产资料。哪怕只是自己住，也是节省了租房成本。
那可以这么说，住在合租房的基本就是贫农，能租一套L R ]房的就相当于下中农。当然，租豪宅酒店的不能算，那不是人\ [ Y ( 0 Z q W家不能买，而是懒得买，就喜欢这种租房的生活，和买不起两~ % G K J ?码事儿。
三、
什么是中农？就是拥有生产资料，能够自给自足的自耕农。比如伟大领袖，他们家在湖南拥有15亩X y c土地，足够自给自足了，所以就是中农。后来又多了8亩地，需要雇人帮工，那还就可以算富农了呢。
所谓富农，就是在自给自足之外，还有多余的生产资料可以出租或雇佣别人来生产，赚取别人的剩余劳动价值。
那如果和现在的房子比较，拥有自己的独立住房就是中农，可以自给自足。而如果有多余的房子出租，那就是妥妥的富农了。
但是这也不能一概而论，有的表面上是中农，其实也是富农的。比如我家邻居老两口，住着很大的房子，价值也不低。但他们就是不愿意出租，w ( ! C – ( o s Q更不愿意换成两套把其中一套出租。那他们表面上是自给自足的中农，其实则是富农。
也有表面上是富农，其实是中农的。比如在远郊有两套小房，收取着其中一套的租金。但实际上这两套加起来还不如市区的一套小房，那这种表面的富农，其实也不过就是中农而已。
这其实也可以制v = ^ U L Z定个简单的标准, ! M o ` V O J，也就是在保证自己的正常居住之后，还能靠出租房子来赚钱9 K u H & , X V一个当地平均月薪收入的房租，那就是富农。
以北京为例，满足一家三口的房子基本就是市区两居室，价值5/600万左右。那北京的平均工资基本是7/( c $ *8= . – Q I Q000块钱，也就是X E 3 P / J A 8如果再有一套能租出这个租金的房子，就相当于过去的富农。
这折算成房产价q ) W ? ; Q \ W值就是，家庭房子资产在5/600万的就是中农，千万左右a # ~ Y U U – E .的就是富农。低于5/600万的，下中农。完全没房子靠租房生活的，贫农。
地主的标准是什么？是完~ t q Z 7 P全不必参与生产劳动，靠土地出租就能够生活的阶层。
如果以房子来对应，那在北京，夫妻平均收入在1.5万的为中位数。那也就是说，如果你们住着自己的房子，然后每v A f ~ _ f B个月不靠工资还能收1.5万，相当n h l y P k k \于两套普通房产的房租，那就是地主了。这个标准基本就是3套房，价值在2000万左右。
对应一下吧，看看自己是什么阶级成分？
反正以北京来说! U 9 $ K y 5，如果以这个标准，那地主很少很少，富农也不多，基本都2 \ p t D E j K G是中农和贫下中农。因为北京有2200万常住人口，也就是1000万个家庭。官方数字说房产自有率是70%，那就是有300万无房户。而在其余700户里，拥有一套房的是绝大多数，两套房以上的仅有10%。很多人显摆房子多，比如一家三套吧，那其实如果有老人和; \ a % B s x [ h孩子的话就是三个家庭了，不能按g A h l D G # C p一个3 l R j算。
另外，北京的房产总量不过是7o H I m |00多不到800万套，700万的有房家庭，能给一家y t d t Q & 6 h两套三套留出的^ f E c就是几十万套。所以甭相信北京有多少地主，至少到现在还是很小比例的存U ` . [ [ G 5在。
四、
说说朋友爷爷的这个M / @ I 6地主的故事吧，看有没有启发。
他老家在关中，也就是陕西中部。这几年有个说法是“关中无地主”，好像是秦晖先生提出的，意思是关中地区很贫困，解放前是以自耕农为主的，能被称为地主的非常少。所以当年斗I S X N地主n n u w是为了批斗而批斗。
他这个说法不太准确，但也不能算错，可这背景和实际情况却也和绝大多数人认为的不同。有时间单独写写土改和斗地k m V g主吧，讲讲领7 . ~ , O袖为什么必须要发动这场运动，以及背后的历史抉择与无奈。绝大多数人在时代面前，都只能是随波逐流，无法选择命运。
像这朋友的爷爷之所以成为地主，也是无奈的结果。他们家祖上世代务农，也就30亩地的凑活过日子。x ( & {但到了他祖爷爷（曾祖）这儿上突然祖坟冒青烟，考上了秀才。那富在深山有远亲，学习牛逼a s 0 R G X v ;也等@ O ) ) # $ M于发了财，于是立刻就有远房亲戚找上门，出钱出力的接他们家进了县城，从此实现了阶层跃升。
多说几句吧，现代l # [人看爽文神剧看多了，觉得古代的科举挺容易的，动不动就中举人中进士，甚至老有人说中进士就相当于考上985。这都是不懂的在胡说八道，真要是那么容易，那中国古代阶层跃升还能那么难吗？真实的科举要比现在的高考难上几百上千倍，所以古代农民才被权贵阶层压了几千年。
举个例子吧，知道蒲松龄吗，写《聊斋志异》的一代宗师。他19岁就以山东省第一的成绩考T R I G _ }上了秀才，但每三4 B J F年去考一次举人，直考到了73岁都没考上，无奈的被k ~ c , R = m特殊照顾了一个名额（岁贡生）。
秀才好考吗？要说也好考，只要先考取了“童生”资格就行。清朝每年童生录取数量是2.5万，以当时S $ 7平均3亿人口计算，约等于现在的每年十4 \ }万人。那985现在每年录取20万人。
所以得到童生身份，相当于现在考取985的热门专业，知道s 4 n F \ A难度了吧。
但童生仅仅是9 } b ! g G v –具备了科举的资格，考秀才要比这难的多，平均每年才2000多个名额，约等于现在的每年高考全省前100名之内。那清北每年都录取6\ h $ J N/7000人，考秀才基本等于以700分的成绩考上清北。
能理解《范进中举》之后为什么那么疯狂了吗？因为考举人更难，每三年录取1^ I \ K400人，每年不到500。这难度大概相当于现在每年的“国考”中，在( C ; 1 v . p200万考生中考到前2000名。如果觉得范进可笑就可以去考公务员试试，要知道这报考生们就已经是人中龙凤了，想想那难度吧。
进士就更甭说了2 & ! G L，全中国1300年科举史，进士只有10万人。大清朝286年历史，2.8万个进士。/ v H S . 0 5 _ a无论多少人报考，每年就100个名额。也就是这200万人里的前100名，两万选一个。
而且别忘了，读书人在古代是只有科举这一条路的，所以这些人都是年复一年的考，最高记录是在康熙年间，广东顺德县的黄章老人，以98岁高龄奔赴省城靠举人，提着灯笼上写i n 7 ; j着“百岁观场”。
想想吧，现在的高考是上不了9V # @ / I85211也可以去一二三本或上专科，而古代，必须永远考下去，这积累下的考生数量想想都恐怖吧？
五、
接着说这朋友家吧，他祖爷爷考生秀才就已经是祖& v 0 ^ m x m坟冒青烟了，相当于进了清北的热门专业。如果将来考上举人，那就等于有了做官资格，可以和县长大人称兄道弟了，毕竟全县也没几个。而且只要当了举人，立刻就成为大地( s 3 T f { X X `主，同时具有了蓄奴权，还有资格建宗祠，从此成为地方上只手遮天的一方霸主，扛把子。
但他祖爷爷止步于秀才，这辈子也7 / 7 f没考上举人，但即是是这样也已经在县城里安了家。那乡下的地呢？留着呗，因为有组训，土地只许买进，不许/ u `败家的卖出。而且也根本卖不出去，当地土地贫~ b u o V ~瘠，所以人口有限，家家都有地0 M U K ^ c O ? =，也就没什么人买地。
不理解问什么都不买地吧？因为买了地没用，耕种不过来也租不出去。因为在古代，以北方为例，一个壮劳力的最高耕种土地极限就是30亩，再多了种不了。这并不是体现在翻耕播种施肥除草什么的工序上，而是由收割决定。
在没有大型m f B收割机的年代，收麦子只能是人工，那就算是再能干的劳力，一个人一天3亩地也就= _ ~ ~ P g到头了。到现在陕西还有“麦客”，也就r ~ O $ q (是专门帮人收割麦子的，一般每人z v H \每天两亩地，少了的一亩多点儿。
而收麦子是必须“抢收”的，拖时间长了肯定造成损失，6 m p G W S ,尤其遇到下雨什么的，那这一年就白干了。所以，如果劳动力少，那就算是有再多的土地也没用，S x o就算种了也N j ; 9 t $ – y收割不过o 4 l ^ / g E 0 +来。
因此，之所以北方讲究“三十亩地一头牛，老婆孩子热炕= + T头”，那是因为一家人最多能种30目的6 R # + & b t &，这就弄不好要十天半个月的收割期，地再多也没用。
而且30亩地也足够一家自给自足了，绝对的中产。在解放前的两千多年里，中国北方的亩产\ C = y h没什么变化，基本都是百十斤左右。那一个人一年大概需要a Z – ? c三亩地的收成才能活下去，一家人夫妻两个加上几个孩子，15亩地够吃的。另外15亩地提供副食和其他生活用品。
清朝的北方的亩产价值大概就是一辆银子，在普通年景一家收入2-30两就能生活的很不错了，典型的中产之家。所以《红楼梦》里刘姥姥看大观园是少爷小姐们吃8 q 5 # f顿螃蟹就要2-30两，连连感叹，顶上我们农村人家一年的花费了。
那既然是人均耕作面积有极限，在地多人少的地方，自然也就没人买地租地。就算是村里人口增加或来了外来户，那荒地还有的是呢，犯不上从别人手里买。而且就算是真买也花不了几个钱，跟白给差不多。
六、
那他们家这种情况也就s I z \ 6 c N .是个中农啊，就这30亩地，怎么被划成地主了？
因为他们的土地虽然卖不了也租不出去，但毕竟是耕作了很多年的熟地，撂荒了可惜。所以就把这地交给了村里，当成了“公地”。也就是在年景好的时候，由村里老人去组织大家每户[ W t –出点儿种\ U + l L子，抽空把这块地种上。到了收割的时候腾出几个人手来收，所得到的粮食当做村里的集体收入。
当然，朋友家作为土地的主人，每年也会得到一点儿粮食，据说就是几十斤的意思意思，表示这块地是你的就行了，别指着赚大钱。
但是，在中国人的传统观念里，土地就是财富，就是自家的资产和生产资料。所以虽然每年没什么收入，那他祖爷爷和他爷爷也必须每年秋收后都回去一趟。并不是图那点儿粮食，还不够路费呢，目K ~ ~ ~ m的就是宣示主权，这块地是我的。
老舍先生的《四世同堂b | \ r T p》里也有这种桥段H 5 T H K L，常四爷耕种的土地原来是他自己的，但卖给了祁老太爷当祖坟。可是还是由常四l ! | 5爷耕种，每年也并不给{ ( J I d祁老太爷什么地租，就是帮着给看坟而已。但是，每年秋后常四爷都必须进城，无论给祁老太爷带点儿什么都行，顺便告知有多少收成。祁老太爷不图粮食收入，就是为了宣示土地的产权。
朋友E ! ^ l p家的这块地就这种情况，他= d ( g G R B 1 l祖爷爷死后由他爷爷继承，也是这流程，每年去一次意思意思。但到了解放前几年，他们家在县城活不下去了，只好搬回了乡下，把这块地收回来自己种。但据说他爷爷根本不会，种的乱七八糟的，也没什么收成，活的比贫农还惨呢。所以只好是给当地孩子教书，换点儿粮食凑合活着。
到了土改的= [ 3 G E ( {时候要斗地主，可当地太0 Q i g ) A s穷了，实在是没地主啊，那没办法，只好把他爷4 2 N r V 5 B * F爷当地主了。因为地主的标准就是：土地不自己耕种，而是交给别人种，收地租。
虽然他爷爷每年收的那T z 0点儿粮食还不够塞牙缝的呢，但也是地租啊。当地实在没有别的地主了，只好让他爷爷客串，无非就是批斗而已，日子也不算难过。为什么？
就因为稀缺啊，当地太缺地主了，周边好几个村子就他爷爷这么一个。那在这种情况下，他爷爷竟然成了村里的宝贝，不仅在本村没人欺负，连去别的村子批斗都被优待。每次周边村子开大会要斗地主，就得y F d o ?到他们村子来“借”他爷爷去挨批。
既然是稀缺资源，那就e } Y得谈条件，或是给点儿粮食，或是给点儿其他的，实在什么都没有都得给点儿木头。而且事先说好，坚决不许打骂，毕竟咱们几个村子的批斗会就这么一个地N D Q \ Q主啊，全靠他撑场面呢。
所以，在运动期间，他爷爷虽然动不动就挨批，j U J但过的竟然挺滋润，比普通村民吃的还好，因为他给村里增加了收入。
这简直是荒诞的闹剧吧，但在那个年代就是真实的发生了。
七、
不知道看了这荒诞的故事有什么感悟没有？
买地当地主不是简单的事情，不是有了地就能赚钱。在人少地多的@ b b H 3 W ? u地方或时期，地多了不仅不能创造财富，甚至还是累p % M )赘呢。土地是用来种的，有产5 M p % [ N _ Y出才有价值。而如果没人种，那也就不可能有什么收益。
其实房子也一样，房子是用来住的，必须是人多房少，随时能租出去的房子才有价值。而如果把房子买在没人租的# 0 k地方，那这就不是资产了，而是鸡肋，甚至是债务。
土地却是是财富之母，房子也确实是保值的投资品，但前提都是一个，必须稀缺，必须有人使用，否则就啥也不是，或许还带来麻烦呢。
总之一点，买q | , 0 ^ ^房子，必须买在人口= % Y w : D 5 n ]会逐渐增多，至少不减; x u = 3 –少的地方，这才有希望。而且必须是有房的人少，而需要租房的人多，那这房子才有价值，才能创造价值。
仅供参考。
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