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自2020-2022年以来的北京二手房行情，是最有说服力的一次大浪淘沙。
真正g * l Q D s的“金R q B p /子”（好资产），几乎全部用增幅证明自己的价值。
拆哥在2022年1月份整理出《北京前1%和前3%楼盘（初版）》，很多观点也不断在被验证。
今天，我们发布预测，北京二手房价将会在2022年6月左右见顶，并开始逐步回落。
精不精准，智j = % c H `不智能，留给时间来验证。
先看全国数据，3月1-24日，60座城市新房销售面积同比-5$ * {0%（2月是-28%），18座城市二手房成交面积同比-39%A % J – K x L 6（2月是-38%）。
一线城市的楼市，要依靠二线城市做气氛组的。
部O _ f K R X a { p分二线城市开始了LPR加点——不是降息，胜似降息。有效果，但刺激的效应远不如三年前。
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我们去年预测2022年的楼市，四个字“前高后低”。目前3月底的情况，四环内次新+北部优质次新的报价仍处于相对乐观的状态。
板块分化、房源分化、品质层级分化，分化的感受很明显——如果你观察10套以上房子，会发现它们2020-2022年的走势“[ 0 F \ * F \ Z D缤纷五彩”，有的+20%，有的还跌了。
很多优质I G r次新达到了五年前317的价x X 3 o { 0 Y } a格水平。在全北京范围看，近三成的比例是有的。
板块是轮动的，海淀西北旺的如园，最近居然有13.6万/平米的报价，接近了万柳的n O Z门槛价格。
亦庄河西二手房海梓府小户型有近8万/平米的报价，回龙观北的首开国风美唐、京\ } V投发展公园悦府也有7.5万/平米的天花板成交。业k T =主的心态可见一斑。
长阳地区，次新二手房也出现了4%-5%左右的上浮。但必须知道5{ $ /.5环沿线能上涨T 0 i { s C / a必须是高y ? z品质好物业的次新。
2017年前，北京楼市（全市范围）上行周期一般是近2年，但2020年以后，预计缩减至一年半以内。
现在能看出一些端倪，观望情绪多了。
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大行情里，还有一个关于j K ) d“老破小”的支流——新过户的房产证上的“附记页”需添加上房子的建成年代。有朋友反馈3月初在西城区实施，其他区预计也会参照执行。
“老破小”和次新的区别到底是什么？一般大家以2000千禧年为界，之后的大多数算作次新房。
当然，老破小也分为”童颜老破小”和“超老破小”。“童颜老破小”是& B : { , S说经过大A r d规模改造，完全变成了次新模样，比如北京的东单33号院，在上海案例更多。（参见拆哥文章：《爱情神话》：北京有全球化` a p M G Q / –的豪宅，却没有全球化的老破小）
以1980年为界，在此以前的房子，则可F T ? 9 U 0 O 9以归类为“超老破小”。北京的商业贷款大部分执行的是Min（69-房龄，25）作为上限，如果是房龄超过50年，如果房本没有明确标准，还有模糊认定的空间，但未来漏洞就会被补上。
“老破小D / 8 ( m ] T : V”不再是”哲学概念“了，而必须是一板一眼的数字。对目前持有东西海学区老破小的朋友，不用太担心，再次交易时按老房本处理。但对于准备买“超老破小”学区的人来说，需要冷静一下了。
顺便说一下，有粉O k V X 9 ^ h b丝朋友问东西城高中登记入学影响大吗，不用中考了？仔细看下，试点的三所学校都是普通高中，又不是6小强，对好初中对应房产{ G 9 Z w o的影响并不大。
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如果2022年下半年是跌的，那2023) – c (年行情如何呢？
说实话3 0 r W \ r ? o o，这个目前真的预测+ B O ~不了。不过我们要明确，4 a { m y Q } e二手房的供应量一定会上o D 3 3 q _ J v 3来。2023年以后，需要满5年才能交易的回迁房（二类经适房）、自住型商品房、限竞房等，会成为刚需买房的另一选择。
还有之前有遗留产权问题的50万套存量房产转B _ C正，进入二手房市场流通。（参见拆哥文章：三年增50万套二手房，你家在列吗! : S w . 3 W F %？）
2022年下半年n b + r { h U &回调也一定是分化的，节奏不同的。
房市并非股市，不可能今天卖，\ @ = c 8 Z h 6 Q明天就能买，纯粹的高抛低吸需要极为精准的判断和机会。
自住房也不必担心，好的资产是能够穿越周期的，你说是不是？
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