原标题：变天了！八部门重锤楼市乱象！调控不力将问责！
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今天下午，住建部联合了国家V X ; j @ t g z发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家V | [税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会。
通知明确要因城施策，重点整治 房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服A z ; L p w $ v务四方面的问题。
并表示：要力7 N 9 L q z D A a争用3年左右时间，实现房地产市场U 7 O秩序F j s S A 6 l g明显好转。
注意了，开会的全部都是执行力极强、且和房地产上下游紧密相关的部门。
比如公安部、税务局和国家市场监管总局要维持房地产秩序；自然资P ^ m b ! 0 y H源部涉及到一级土地D . 0 B市场；银保监r 5 Q R ^ ? X J局管控金融；网信办管控舆论！
这一下子，神龙全部集齐，瞄准房地产P l ] ! ) 9 c 5市场，只为一个目标：三年内整顿好房地产市场！
这力度和决心是从未有过的！
其实昨晚高层就已经提前预热了， 住建部司长直接发话：对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
紧接着，hz继续加码，再次重申：持续规范房地产市场秩序，坚决查处市场乱象。
高层同时痛斥房地产，而且所提到的内容针对性极强，类似管控涉及房地产各个领域和细分市场，甚至还给出了明晰的目标， 释放出来的讯号非同一般！
上一次住建部这么怒气冲冲发话，还是在I o [ 6 r ~ } S2018年的时候。
当时的情形和现r 6 –在特别像j p % [，也是大部分一二线城市已经上涨一波了，有些转凉、有些仍在高位。
但住建部发话后，全国各地逐渐开启调控大潮，随即全国楼市逐渐转向降温。
所以不难预测，这一轮住建部发话后，由上至下，都会一起协调来完成「房住不炒」的坚决任务。
具体怎么完成？
今天八部门开会提到了四个重点整治的方向：房地产开发、房屋买x ^ P卖、住房租赁、物业服务。
这里面的点都很细，主要针对的是行业乱象，我就不一一列r $ O 7出来了。
但昨天晚上，住建部和fzl的发言，更值得深究。
今天我给大家好好讲解一下。
先看住建部的说法：
1、对调控工作不力、房C b I o价上涨过快的城市要坚决予以问责；
2、下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业「三线四档」融资管理规则；
3、落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房；
4、着力建立房地联动机制，推u + o M广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
再看f总理的说法；
1、城市要落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱；
2、要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融U E ! / # v \ M I资管理和金融T * 4 3 ^ ! 0机构房n O 0 ? 0 \地产贷款集中度管理F G I X e M；
3、要加快完善“问地价”工作机制，\ Y m * W 7 w q优化土拍竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；
4、要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。
大家说的内容其实都相差无几，主要是针对这一轮上涨出现的新情况、新问题n 2 n Q \ Z / \ 2，分别给出了解决的方向。
摆在h / Q W W A V !第一位的就是利用好调控政策来管控房价。
接下来凡是房价继续上涨的城市，都要加快调控稳定市场，一旦没有执行到位的城市，要坚决予以问责。
目前有哪些城市楼市依旧火爆呢？
上C 0 M 7 V c V周易居研究院公布了f \ n Z D 3 % j +一组数据，以70城为主，二手房价指数同比涨幅大于5%的城w @ ? _ ( 6 U市界定为“房m ! # z . 6价偏热”。
数据显示，在6月份，全国7k b h r T0个城市中，二手住房价格指数同比涨幅超过5%的共有25个城市，其位于“房价偏热”区间。
最火热的城市包括：广州、徐州、上海、北京、宁波、深圳、杭州、银川、金华和泉州。
以上这些城市，细心的读者应该发现，我之前几乎都有提醒过。
现在广州、深圳、宁波已经开始回调降温了，上海上周也出了大招，今天更是把赠予的漏洞堵住了x P T r ?，北京一直很z a 1 c ~ ( v低调，我就不说了。
其余的城市徐州、杭州、银川、m 3 E \ Z n \ I金华和泉州，如果接下来二手房热度还不降温的话，调控大锤肯定少不了。
记住，这些城市6 [ R y v ^ b +要是涨幅超50%以上的二手房碰不得。
其次，大家都提h ~ E . v到了「房地产金融管控」，金融管控要管控2 \ n j ; # j – C两部分，分别是. z S x _ :购房; 6 ` G o G者和房企。
类似于利率、房贷、经营贷、消费贷，针对的都是购房者。
现在银行都已经收紧了信贷，而且我身边一些银行朋友说，下半年} X * u o B q ~的额度可能更紧。
大家别看最近降准后银行又有钱了，但银行红线是碰不得的，房] ! ( h y p e 2贷额度有限，用完就没了。
当然或许一些精明的购房者会做消费+ A } R b贷等渠道拿到银行的钱，但终归是少部分人。
现在高层已经给出了明确的指示，要s H _ m m严防死守经营贷、消费贷流入楼市，不排除下半年地方会出台更加严厉的政策。
再一个就是现在利率也在不断上涨，上周我在江苏调研，有些地方首套房利率都已经破6%了。
说到今年最潮流的二手房限价，其实这也是金融管控的一c w t H种{ = B，因为二手房限价要和银行按揭贷挂钩。
比如深圳、宁波、成都直接出台的二手房参考价，按揭贷只能根据R 4 J参考价执行。
上海则是最高核验价，要是价格超出红线的话，银行也不批。
最近个别上海的业主很不服气，认为二手房最高核验价不合理。
但说实在的，即便让你挂出天价又如何，银行不放贷你也没辙，毕竟没几个刚需真的具备全款购房的能力。
以前房地产管控只管新房，但是现在随着城市化, L 0的发展，越来越多一二线城市二手房市场已经开始占主流了，所以管控二手房市场是必然的v N D y J ^ i , q。
而且也只有管住了二手房，新房打新A l }热; M a o潮才会降下来。
现在有的热点城市出现了两极分– 6 b x 9 q化的怪象，即二手房市场价格稳I x M 6 U |定，但是新房市场却异常火爆。
比如南京，大部分区域二手房价格相对平稳，但是新房却出现千D H p z n % q Y D人抢，万人摇的火爆局面，中. M z V . B B j签率低于10%。
这里的关键就是新房二手房倒挂，引发全城K e e W | c Q i出动打U : O ( d \ &新房。
但是如果管住了二手房价格，价差和新房越来越小，那么投资客至少消失一半，剩下的都是刚需。
若是未来按照这个方向的话，那些w & , ` E $二手房市场上涨过快的城市，都有可能推l % a s _ Z出二手房指导价。
这里的本质就是管控住银行，房子的按揭贷款和抵押贷款d ; k都是根据指导价执行，那么对q j * I \ X s U于市场的影响就是立竿见影的。
大家可以参考深圳，在去年深圳房价永远涨的信念堪比金N v – M ` – i C D刚石般坚不可摧，今年呢？谁还说这` K ` V e句话的，就是傻X。
金融管控的第二个– d g L n y ^ 8对象是房企。
去年监管部门划定的「三线四档」融资管理规则就是针对房企的，房企要是负债过高，就没法拿到便宜优质的银行贷款。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍R Z $ m I U X ( q。
虽然短期内利空房企，但是长远来看是有助于房企发展的。
毕竟企业长时间处于高负债状态，随时有崩盘的风险， 并不利于房地产行业健康发展。
所以我们看到今年各大房企都在争取「红转绿」，具体哪些我就不说了，大家应该有所耳闻。
本来三道红线就把房企逼得够呛，谁知道今年国家再次升级。
6| ` 1 B x w 7 &月30日，央行已将“三道红s : f 3 r x m线”h z \ { K ) R试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。
对于那些习惯用商票结算的房企来说又是致命一击。
这还没完，同样是6月份，财政部下发E . + ?「国有土地使用权出让收入划转税务部门征收」的通知。
这里面有一个细节，以往开发商拍地后，土地出让金是可以延迟缴付的，但~ I ! J t \ f是现在转换了缴纳部门后，再也不能拖帐了， 没钱你就别拍地。
其实不仅仅是炒房客懂得撬杠杆，熟悉各种融资套路，开发商更甚。
以前很多开发商拍地后，地价能拖就拖，工程款也是，要么建设单位垫付、0 W 1 I要么给商票。
还能提前卖楼花，从购房者手里先回一笔款，开发商只需要出营销费，盖售楼处，其余根本没花一分钱。\ 3 E
等钱收回来了再慢慢给政府、给建设单位回} ? 0 G ] U Y款。
而这一切都要基于高周转和便利融资的前提下。
但现在这一套已经玩不下去了。
前期拿地政府就不允许拖帐；负债率又非常关键，不能一直欠合作单位的钱，不然S = U T T L L R u融资只会变得更加困难；加上全国各地限房价，竞地价，房企的利润越来越少。
开发商的手脚已经被五花大绑， 接下来几年，我们也许会见证越来越! * –多房企倒闭……
当然这对于我们购房者是有好处的，毕竟房地产是一项重要的民生工程。
清理掉没有实力的开发商也能减少q 2 R r烂尾的风险，现在全国不少地方都出现了烂尾楼，最终买单的又是地方政府和购房者。
随着市场不断洗牌，优胜劣汰，只留下真正有实力的房企，烂尾楼这种现象以后会逐渐消失。
最d y B后高层还提到一点非常关键，就是土拍。
今年22城集中土拍后，外界有不少批判的声音，认为集中土拍后把地价推高，引发市场焦虑。
但其实这也不能完全怪集中土拍，还是要看地方如何实施。
比如北京就做了一个榜样，限房价、控地价、提品质，甚至把土地溢价率L ~ t 0 l Q 6 T都限死了。
不仅北京，今年成都、上$ I + . R p N海等城市的土拍热度都K d f o ] k不高，就是因为政府对于限价、自持都有非常严格的要求，开发商的利润空间收缩。
接下来的土拍大概率也会朝这个方向走，地王频出的日子，恐怕短, E Y U 8时B V j x k @ +间内要到头了。
总结一下，从昨晚到今天，高层释放的信息量非常大。
调控要用T z % H –起来、二手房限价、利率房贷全部卡死、对房企五花大绑、甚至地价都做了要求…Q q n M w U…
管住了以上，就已经把房地产的五脏六腑全部都打碎了。
剩下的中介乱象啥c 9 x ; q的，没有市场给他们做底气，也乱不起来，不关店倒闭都已经是菩萨保佑了。
总的来说，高层的这一轮发声，很有可能是一个转折点。
我上周就说过最先上涨的三座城市开始凉凉; 1 3 } ( 4 . n了，接下来「凉」的城市会越来越多。
你猜会是哪里呢？
ps:江苏调研还需要整理哈V $ f b V 2 } y \，下周会陆续发出，大家别催更啦。
樱桃平时的一些碎片z h % ^ M k化的观点，也会抽空录E A 4 k # d制视频发在视频号和抖音号上！
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