原标题：二手房限价，西安神话要终结了？！
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房价连涨5O W ? 1 s r年的西安楼市，今天终于挨4 Z M 8 z X { , ,大锤k X 9 % I E d # b了！
中午时分，西安市住房和城乡建设局2021年7月8日发布 《关于建C 4 G x r :立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。
先看具体的细q p R h /则：
1、参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手住房成交参考价格。
2、不得以“学E # Y V区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
3、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交. o L m + _ 0参考价格作为参考依据。
4、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展N W 2 { D \ o自查，下架价格虚高的二S L ` I 5 y } y {手住房房源。
一句话解读：
所有西安房地产从业人员听令：西安二手房要限价了！接下来不得哄抬房价！不得炒作学区房！大家都低调冷静一点！
连涨了5年的西安，也该是做决断的D , W h / 4时候了！
不过西安现在还没有? L T 9公布二手房参考价，所以参考价和市场价到底差别有多大？目前还不清楚。
如果参考价直接打了六七折，那么接下来西安市场必“死”无疑。
但是如果市场价和参考价相差不大的话，A U T 5 * )那这次/ 0 N 4 u u –限价的威力就大大减弱。
我注意到在《通知》第一点：参考过往的网签价格来形成参考价。Y w : y D N
如果是这样的话， 西安的二手房限价和_ G X , X ( / S 7深圳等城市相比，略显“温柔”。
毕竟深圳都是根据附近一手价格来制定参考价，有的直接打了5Y F %折的。
当然咯，既然西安都已经下定决心调控了，也B T k s – @ :制定了参考价，那和市场价肯定会有一定的落差，这点是无疑的。
我们对西安的调控还是要有信心， 只是具体的参考价还要等官方公布。
而且只要严格执行参考价，二手市场[ 8 h ) [ k ; $上涨的预期都会被打破。
所以这次「二手房限价」极有可能是西安近几年调控中最有效果的一次。
二手房限价可以说是楼市调控的大绝招，不是到不得已的时刻，一般都不会使出。
深圳、宁波、成都之前都是楼市热门城市，限价之前，二手房价一天一个价，尽管各类大大小小的调控政策不断，但市场热度始终无法下降。
西安b C { I 0 9 L楼市同样如此，甚至有过之而无不及。
在新一J * T线城F / 8市里，也就只有西安能够持续上涨5年以上，连气都不带喘的。
根据国家统计局的数据，西安是从2016年开始上涨的，而且涨幅多次位居全国前列，涨幅惊人。
今年| * G前5个月，西安已经有2个月的二手住宅环比涨幅在1%了。
这些年，西安二手房的价格，几乎是飞涨， 尤其是曲江、高新等地，这些地方名校多，高Z 5 W u b d } ^品质次新房也多，二手房最为火热，% P C 1 + @也最容易出现虚高价房源。
比如高新q T { 2 b z n Z一中旁的楼盘天地源丹轩梓园，二手挂牌价就突破10万大关。
虽然这是挂牌价，但无形中也会影+ . 1 F m 4 R响整个市场，抬高大家对P I 9 – ~ ( x q %房价的预期。
还有曲江的中海东郡，我年初. : ; – = C K H f的时候看K D ? h l 8，才3万出头，但是现在普遍接近4万。
而去年10月，这个小区的成交价是2.5万，这么算下来，涨幅高达60%。
更让人焦虑的是， 去年在西安，p Q u | # K % I3万+的二手房都是集中在高新E 9 – (、曲江为主，但是今年已经逐渐蔓延到其他的板块。
比如长安区的天朗南长安街，今年4月份的成交价格为3.11万/N j q ~ . ( S P z㎡。
位于未央区北辰大道板块的保利心语花园，洋房毛坯成交价格接近3.7万。
持; = T ` _ = – I续上涨的二手房价格，除了炒房客受益，对西安长远发展来说绝对不是一件好事。
但是也很无奈，因为西安二手房涨价是必然事件。
前几年，西安高瞻远瞩，率先$ # u打响「抢人」大战，第七次人口普查数据，过去10年西安常住人口增加448.5万，( ] ! A ; \ ? 5仅次于广深，妥妥的抢人大赢家。
大量的人口流入，都是需求啊，这势必会搅动房地产市场。
一般来说大部分刚需买房都是买新房为主，但尴尬的是，西安的新房供应量长期缺货。
远的不说了U P * F C，就看5月份，西安新建商品住宅去化周期为8 – ] O 2 c J7.7个5 5 r w J ! K =月，去年好歹还有12个月，属于合理的区间内，今年的情况比去年糟糕。
现在; % A : * \ 2 i在西安，要是买中一套还不错的新房，那真的是老天爷开眼，菩萨保佑啊。
大家可以感受一下，5月份西安共迎来22盘总3729套房源登记，但是登记人数却高达49052。
整整13倍啊，也l . | 0 1就是说13人抢一套新房。
甚至还出现了2个上万人~ & F Q a摇的红盘c = 5，楼市热浪比现在的南方天气还热。
新房抢不到是常态Z G {，大部分刚需只好转头买二手房，这是非常无奈的选择。
二手房市场排除远郊和没有学位的老破小，剩下的优质次新房和学区房大家都想e ! H l 1 # 4 –抢，房价能不涨吗？
所以涨价是必然的。
短期来看，西安新房缺货的现象暂时无解，毕竟2020年的土地{ k 6 e G 3 X K ~供应和2019年也相差不大。
202] = b ^ f o .1年的情况呢？a ] 6 u今年上半年，西安共成交108宗7009亩地，大概467万方，供应总量不及去年同期，但是土地价格却比去年同期高。f X y k o R @ b –
可见，西安短期内供不应求的局面将会持续下去。
西安这情况看着和深圳太像了，都是供应长期不足，需m [ ;求却源源不断。
长时间供不6 I K 1 h y +应求的话，房价上涨的趋势是无解的……
要不增加供$ V 4应，要不减少需求。
现在西安采取的办法就是像深圳学习，减少需求。
二手房限价后，首付成本就要提高，本来跳一下就可以买房的刚需，现在都不能买。
这笔帐我之前算过，今天& w p $ i T y F就不重复算了。
同时在强力调控下，也会大大降低市场的预期，打压房东涨价的嚣张气焰。
根据深圳和成都的经验，涨幅越x , r * N U 2 u大的区域，市场价和参考价的价差价差就越大。
所以，此轮调控，影响最大的就是涨价超50%的区域。
我之前一6 . 1 L K 9直让大家不要追高，现在依旧这么说，毕竟调控一下，不好意思，你就是那位高位接盘侠，凉风一吹，别提多冷了。
纵观全国严格执行二手房限价的城市， 从结果来看，二手房限价对于“楼市降火”，可谓是「快准狠」！
深圳是全国最早执行二手房S * o . z 0 D限价的B O 5 : X d E城市，目前市场一片冷寂，就连中介店都倒闭了不少。
宁波虽然只对9个热点学区限价，但震慑力十足，现在市场涨不动4 I ? w }了，看房人数明显减少，成交量大跌。
而成都在5月末才出台二手房限价，才一个多月的时间，二手房市场也是肉眼可见冷淡下来。
今天成a G W 7 } : 3 d都再次推出了第二批限价小区，覆盖范围已经从核心I O N ; n 4 k M区域延伸至近郊区，估计接下来成都二手房市场将会进一步降温。
可以说，但凡执行了二手房限价的城市，楼市降温，甚至房价回调是躲不过了！
西安，等着凉吧！
最后，在这里提一嘴昨晚国常会部署降准的事情吧！
为什么降准？
主要+ W ( E s y H h U是5、6月份大宗商品价格太高，中小微企业不敢大量生产，经济增速出K D 3 e Z现超预期放缓的趋势。
所以这次降准主要是为了支持实体经济，对楼市的利好有限。
当然@ l ~ / – a c ] ^咯，降准总归是利好，银行的资金多了，尤其是对那些没有调控的城市是利好：
比如n A % – Q武汉、青岛、郑州、重庆这些，房价上涨是肯定的。
但G Q \ $ Y ? R是对那些楼市严厉调控的城市未必有帮助。
比如* W # j j d C G v深圳，上海，广州，合肥、成都。
因为会有窗口指导，钱不准进入楼市，反正也涨完了。
但是具体的情w T % c r 6况还要等降准出来先，到时候我会第一时间解读的。
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