原标题：地产投资失速，全力支持养猪？新希望的行业周期腾挪术
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1982年，是一个很微妙的年份。
这一年& ` ~，中国地产初露端倪，国务院颁布《关于L M ] I ; e中外合营企业建设用地的暂行规定》，解决了中外合营企业建设用地的问题。
对众多行业大佬来说，1982年也是一个重要年份。
出生于四川成都的刘永好四兄弟，已经开始了自己的创业之路。最初通过卖手表、自行车等财物筹集了1000元，创立了育新良种厂，这就是希望集团的前身。
时势之下，从养殖起步，到转型至饲料行业，希望集团滚起了资产雪球。在大家津津乐道万元户的时候，他们已经资产过亿。
彼时，现在大家熟知的地产行业的诸多大佬，都还名不见经传。
王石还在用火车皮倒卖玉米D [ G [ @ .，人称“王倒爷”；
杨国强还是顺德工地上的一名泥瓦工，干着搬砖的活；
王健林刚从部队转业不久，在大连市西港区办公室任主任；
许5 F y家印还在舞阳钢铁厂挥汗如雨，向车间主任的位置发起冲击；
孙宏斌刚从清华大学水利系毕业，还是一个一心想进大公司的愣头青。
也是这一年，张明贵还只在四川南充的一所小村庄出生，他就是后来把新希望地产带上千亿规模的“少壮派W = ; N R .”。
在当时，或许绝大多数地产行业的大佬并不会想到，这个叫张明贵的小伙，会与自己产生交集，若干年后跟刘永好一起，带领着新希* E Y { o O Y望的两个最大板块农牧和地产，影响着两个行业。
刘永好在中国，算的上是一个传奇人物，底层逆袭，在这片土地上，不多。
20岁之前，没有穿过一双像样的鞋子，没有一件新衣服。四兄弟一起创业，养鹌鹑，做饲料，他们硬t H H生生做F F 2成了世界第一。
1998年，刘永好去了西雅图，看到西雅图的大美建筑，心里就在嘀咕，能不能把同在西部的/ c – A \ \ x成都建设成% h H k”中国的西雅图”？
从此，新希望进入了完全陌生的地产行业。
1998年到2013年，新希望并没有大幅扩张进攻，更多只是修炼内功，积攒能力。
直到2014年，刘永好找来了 “爱. 6 U 6 6徒”张明贵。从此，张明贵s q $ q 8 c 1 r带领新希望地产一路狂x f Y } I L奔。销售额竟从2013年的20亿元，5年竟做到千亿规模，地产40强。
这样的业绩在高手如云的地产行业，很难找到第二家。
过了两年， 在北京望京SO-HO中心的会议室里,# 9 2 A 0包括刘永好在内的9名董事全票通过了一项投资88亿元养猪的议案。
从此，新希% s l v ) F 4望又大手笔进入养猪行业。
据说，议案内容是2-5年要养1000万头生猪。
1000万头啊R 4 O，口气不小。
然而，四年后，光是2020年，s Q : * _ a新希望生猪出栏就800万头。早已远超当年目标，6年内做成了行业规模第四。
新希望果然擅长逆袭，跟刘永好其人一样，成为了中国横跨养猪和房产两大业务的”一个传奇”。
时间来到2021年。
房地产和养猪，似乎日子都不太好过。
房产政策打压前所未有。整个上半年，400多轮调控，大棒一挥，很多城市楼市被打趴。
一方面，中小? % s N L I –房企屡屡债务违约，行业并购动作频繁。房企洗牌进入深水区无疑了。
另一方面，集中供\ 1 ;地之后，整个土拍市场过热，房企的利润，竟不如开工厂造螺丝钉的。
5月，有媒体问滨江集团董事长戚金兴，你们在杭州拍下的几块地净利润如何?
"努力做到1%-2%的净利润水平。"
戚金兴的回答，让所有人都震惊了。
什么时候开始，高大上的房地产行业，竟沦落如此。
此时，我N U C ; Z 6 F & W们再看下养猪这个行业，养猪企业业绩集体下滑，猪肉股被集体干趴。显然，猪周期已进入低谷。
去年D t N B &5月，猪肉还在天上飘，大家还说少吃肉，多吃菜。
今年5月，猪肉已掉到地板，笨笨红烧肉又吃得起了。
也没有房企再像去年一样，不好好卖房，去想着养猪的事了。
养猪和卖房，都很差，都很差。
周期永远是如此，有高有低，有起有伏。房地产有周期，猪周7 ] v !期更K = a r 1 J 0 } D加猛烈。
就是这样的背景下，带着荣耀一l p ;路走来的新希望， 8月31日，发布了最新的半年报，亏损34亿。消息一出 ，业内顿生质疑。
难道养猪+地产的业务模式走不通了？
我们剖析下新希望这个案例。
先看新希望六和股份的农牧主业务，其实六和并不是只有养猪，还包括T 9 x F – z饲料、禽产业、猪产业、食B * %品以及商贸板块。
养猪只占六和的20%，只是4 5 0 \ O养猪业务还在六和的Z J J [战略投资期，受人关注。
今年猪周期低谷，整个行业日子都不好过，包括其他头部养猪企业, 一样大幅亏损，R V z B R业绩出现不同程度下滑。
养猪是周期性行业，这很正常，行业属性如此。
虽说整体的行业环境并不是很理想，但是新希望却早已做出了“组合拳”的应对措施，新希望六和董事长刘畅说：“压力虽大，但信心十足”。
说两个对于新希望的细节观察：
第一，新希望集团大拿养猪产业用地，为下一轮猪周期的高点打埋伏。
听说前两年新希望地产有个“天棚办”在全国范围专门助力养猪拿地，这正说明O Q D ) 7 s { 6刘永好刘畅父女对养猪这个业务的信心。
第二，根据路边社消息，新希望六和在大力储备养猪人才，不断\ I t z招贤。新希望地产也不断在给刘畅的六和输出4 S % M N e u养猪建设和运营人才。
拿地，备人。
刘永好这架势，是要] # e X L在下一个猪周期来的时候，大干一场啊。
危机，危中有9 t R机会。当年的三星，G K w 3 / P就是通过多次的反周期投资，洗掉了竞争对手，横扫全球。
1995年是面板行业第二次衰退周期。三星采用反周期投资法，1996年建成第一条3 代线，赶上日本企业的生产能力。
1997 年亚洲金融危机爆发后，三星再一次采取了反周期的投资法，在日企不敢加大技术研发的时候，率先在1998 年底加大投资建成i F u Y了3O p W a 9 W E.5 代线，至此领先当时只有3 代线的日本企业。
通过多次反周期投资，三星实现技术领先，同时: ; H ;通过让利给用户，洗J w O \ m ? ~ 5 6掉日本的对手，成为面板的王者。
彼时的三星，正如此时的新希望。
很多人看不懂W e P 9 $ F P A新希望为何在养猪行业弱周期的背景D ^ =下，仍然大举拿地。
如果用更为长远的目光看，新希望显然在埋伏下一个农牧的{ S m I大周期。
猪周期低谷加. & z Z = T ] P上反周期投资，双重因素下，新希望的亏损似乎也合理A ! W i % M。
毕竟，对新希望来说，农牧，永远是主业，借助下w G l一个周期扩张，才能进一步做大j j 7 J 0 I @新希望。
上半年农牧业务不大好X J @ t l G r l做，那地产业务呢？
8月31日，新希望地产发布了2021年中报。
从? ; 1 g J : b j这份中报看，地产业务倒是非常健康，也正是因为地产的良好表现，使整个集团依然维持盈利状态。
可见，亏损的只是农牧占20%的养猪，S Z ! 0 { : f w a主要原因也说了，在于猪周期，而地产盈利能力还是非常强。
用12个字总结：“降规模，保安全，高去化，低负债”。
看下具体数据：
1、规# k 4 E v S 1模维度：2021年上半年新希望地产录得营, } # J * (业收入108.62亿、净利润10.83亿，同比增长分别达到118.89%、98.27%。
2、销售维度V L 7 m # % * V：2021年上半年实现全口& # 1 | W i z h径合同销售额640.8亿元，同比增长101.03%。可售资源去化率达到60%，且销售回款率超过95%。
3、财务维度：2021年上半3 . f Y H r r年，新希望地产剔除预收后的资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31，连续三年“三道红线”均保持绿档。
4、投资维度：2021年1-8月，仅买地14宗140余亿元，而其中武汉2宗产业用地就花了52亿占比近40%，用于打造新希望集团r v b 1 D及农牧、环保、冷链等产业的华中总部。市场化拿地仅90亿元，大多为\ h L / , \摇号合作A # I j 6 c K，集中供地的大本营成都首? K x批次颗粒无收。
这个成绩单，你要r l / v S g ! f ,细细品，藏了新希望地产的不少心思：
第一，地产战略反哺农业，打造协同优势。
新希望地% y j A 4 0产上半年拿地140亿，这批地有很大一部分是产业用地，可见，都不是给地产业务准备o ) 3的，而是反哺集团1 H s l g产业的。
仅X s V v武汉要打造的集团华中总部基地，地价就52.26亿。有了总部基地，还要在湖北落地和建成年出栏400万头生猪产业化项目，探索养猪、肉食品加工、饲Z 1 I l B 8 p r料生产产业链的体系建设。
刘永好在2021年亚布力论坛武汉特别峰会上公开承诺，将会在未来3年时间内，在湖北投资200个亿，解决4000人就业，助力疫后重建。
看这架势，新希望是要加码投资武汉。
新希望通过地产公司拿地，反过来地产有了产业支撑，拿地也更有优势。
这就是新希望在经营上独有的“吃”和“住” 的“: ~ d i A Z 8 Q @战略协同”优势。新希望农牧集中投资较大的区域（集中在; K \ ^ !四大城市圈），也有利于通过落地农牧产业而实现拿地协同。
张明贵曾提到过这样一个观点：
“地产以买地维持生产，作为未来效益的基础，养猪也一样，拿地很重要。其中F S j Z \ ~ ` W z，养猪场的布局、地区的选择会带来不一样y t , a ; ( N L n的成本、不一样的效益，我会把地产的选址经验带到养猪7 i U F p ~ 9 D Z的战略布局中。”
养猪是吃，地产是住，都是解决人的消费需求，新希望专注的领域，把人的衣食住行都打通一半了。
第二，调整经营策略，从要规模到追求平衡。
地产行业环境如此恶劣，新希望还能做到108亿营收b D ?，10.8亿利润，合同销售额640.8亿元，同比增长1B k H t X D Y D01.03%， 这样的业绩如果不谈规模，已经非常出色了。
有调控大棒，和三道红线的监管压力，恶劣的外部环境，碰上新希望素来具备的“稳健”基因。
内外因素交织，新希望的打法也变了，从前几年的要规模走向更加平衡，更聚焦项目经营，改善利润。
从一处细节即可看出，善于识人用人的刘永好，把地产总裁张明贵去年输送给了新希望六和做联席董事长兼CEO6 H ; % , |；
而让新希望地产干了20年的老1 w N _ S Z将姜孟军，接任了地产执行总裁。
少壮派张明贵善于扩张，而营销和投资出身的老C ) o D W l _ P ]黄牛姜孟军善于守成。
从扩张到稳健，这不正是当下的地产周期么？
可见聪明人刘永好，不但对大势的判断极其精准，用人也是十分老道的。
毕竟，地产行业，不是比谁更大，而是比谁走的更G – $远y x o – z B /。
第三、识别地产周期，保持财务健康，度过多事之秋。
从华夏幸福，到泰禾，福晟，再到如今的恒大，以_ Z . & L } |前在地产界认为大而不能倒的神话正在破灭，现P t j , O O _ * ,在不管你规模多大6 d N Q 2 _ ~ : \，随时都有可能在金融管控，市场挤兑的双重压力下，造成现金` m J 0 ^ =流崩塌。
所以% ~ D D s 5 L j a去杠杆+ } X，减少企业负债，让现金流稳定，先生存k n o下来，度过多事之秋，才是房地产企业的上上策。
在房企里面，像新希望资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31一样，财务水平能达到这个水准的，要么就是央企，要么就是国企，民企真没几家。
这从三道红线也能看出来，绿档的0 o q大多数是国企和央企，新希望是少数民企之一。
让新希望地产一直处于绿档， 这比扩大规模更重要，这叫平衡。
第四，拿地克制，不打高风险之仗。
根据克尔瑞数据显示，新希望地产2021年1-8月仅获地14宗，权益金额140余亿元，相比去年的250亿元和2018、2019年I q 7 D o 3动辄三四百亿X n h p U x，差距甚远，新希望地产今年上半年的拿地变得克制，趋于保守。
这是为啥呢？一切都源于土地市场的过热。
第一批集中供地， 22个城市收金超万亿，较2020年上涨15%，但开发商多数无钱可赚，连杭州滨江都喊出只要1-2个点的利润。
聪明的新希望，并没有冲在第一批集l m : A V g }中供地的激进阵营里。
果然，8月a V J11日，地产股迎来久违大涨，土拍规则将要调整，溢价率不得超过15%，这无疑大大有利开发商利润。
有时候，在规则没有成熟之前，“等”可能是最好的策略。
也许，新希望地产正在等待更G % s *好的入场时机。
反哺农业，聚焦经营，保持财务健康，克制拿地，让2021年的新希望地产，交出了一份最符合当下市场形势的成绩单。
有人说，新希望规模降下来了，我认为，这只看到了肤浅的表面。
拿地金额降低W ( 2 3 H w，规模可能会降，但一味的追求规模本身就不是人家想要的，张明贵和姜孟军也不止一c , C次的在公开场合表示c j P B i \，地产保持适度规模就够了，没必要一味追求很大。
这背后h y } u显然有深意。
▎一是和主业的互补，形成衣食住的闭环。
▎二是地产只是辅业，主业还是聚焦在农牧，但地产利润可以平滑农D 0 n a b ~牧的周期波动。
▎S X ) & , H三是对地产的周期看的非常清楚，现在并非地产行业的顺周期。
企业经营，要坚持长期主义，没p 1 ~有绝对的成绩，只有最符合市场的打法和策略。
新希望打造的“吃”与“住”的闭环，在当下的地产公司业务中，很特别，我也会持] a y V i续关注。
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