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花了三年时间看遍北京大小项目，浪费太多精力，走了太多的弯路，各大项目纠结来纠结去，有遗憾，有庆幸，今年终于落地，确实不易，希望我的经验能给大家带来一些帮助。
想在北京购房，选不到好的项目，总有一些令人不满意的，如果] ! ! { y \ 2 , x其他\ & Q d / A b s j的满意，价格肯定* L l A E不满意，那哪些点能够割舍？不论是出于首次购房，还是改善的需求，都希望能找[ ) * X U 2到一个合适的房子，在大城市里栖身，看着北京周边一个又一个区域的牛V 8 { C Y市飘过，错过[ | 1 o # M了朝阳的发展，错过了丰台的低谷，没赶上海淀的爆发，更不愿意去石景山，门头沟比较偏远的地方，东西城就更不用说了，那现在买房的选择应该是什么样的，北京的房产市场又是什么样的u 7 . X o |？
总的来v 4 ~ E说，为了孩子上学，东城，西城，海淀看学校选房子，刚需的购房群体一般Y 9 W 5 B x 4是小年轻上班族，公交地铁首当其冲，而且购买小户型居多，项目选择有限，出于置换改善考虑就需要综合考虑项目具体情况，产品规划，园林设计， 居住I V v i o \ 0 M N人群，未来发展等等。下面简单介绍一下各区情况，再分析不同需求的人可以考虑的项目。
纵观北京的房地产市场，现在连门头沟，石景山的价格都涨飞了，难道是因为绿水青山门头沟吗？我想不是的。北京的发源地是潭柘寺，都说先有潭5 ( ^ u d N I 5柘寺，后有北京城，门头沟最大的项目檀香府，位于潭柘寺附近，从平房到别墅，各种户型应有尽有，可以说是\ & } 9 * , [门头沟最大的Q p u住宅项目群之一，单价4.5万起步，无地铁，无发展，无规划，靠近地铁相对较近的华萃西山，群山环绕，价格已经到了4.7万，石景山就更不用说了，个人觉得，因为这两个区域离海淀比较近，但是海淀的新房项目非常少，而且学区很多，1 q * O }就算是在K 7 e六环西北旺那块，均价八万的新房项目也是势不可挡，超大的市场需求将价格涨势推到了石景山与门头沟，虽然在未来的几年规划里，为了冬奥会t z G Z的顺利举行，会在门头沟，开设地铁首钢线但是这样对于房价的利好可能更多倾向于丰台青塔片区。
再看丰台，自古北京买房出于学区考虑，肯定是在东城，西城，海淀，丰台一直属于价值的洼地，但是也不妨碍他有10+的项目，中建国望府，葛洲坝中国府，中( k 2 W b海甲叁号，世茂北京天誉，合生缦云等，这些, ` .项目早已开盘，都是s ; W M # e Z {大户型居多，虽然周边的发展目前不是特别好，但是都是有对应的* t i @ V E Y未来规划，比如宋家庄三兄弟是在东南三环，售楼处周边都属于村庄类型，但是环线的优势以及到朝阳很近，c e `给项目带来很M ( \大的关注度。丰台属于南边，北边相对比南边发展的更早，虽然有这么多的新房项目，影响力比朝阳的一些项目还是差很多，具体的差距在后面会说V 4 # S i $ L到，而且丰台一小三小五小等，都不具有很大名气，也就12中能排全北京前十，丰台现H & ^ ( t i在能拿出来的也只是一个在规划的丽泽SOHO，所以丰台是一@ I v T B ~ 3 l个比较尴尬的局面，价格卖太高了，别人会选择其他区价格。卖太低了，开发商肯定赔本，看看万科在青龙湖的窘境就知道，当然，看市政规划，未来会在丽泽SOHO附近建一个地上地下结合的超大型交通枢纽，直接打通南北两大机场，但是这是一个超大型的工程，对于房价的一个影响会在很长一段时间后才体现，在华为部分入驻丽泽soho之后，( b ?附近的二手房价相对涨幅，同时，总部基地，丰台科技园的二手房价也受到了影响，在同一时间14号线东西线2021年底2022年初贯穿的b i n : _ x l & R消息也传出来了，意味g = O着从14号线底站张郭庄，到丰台丽泽，西城金融街等地行程大幅缩短，也带动了附近二手刚需楼盘上涨，比u w 9 9 g c如郭庄子地铁口建邦风景小区，万恒家园小区。值得一提的是T h : m，作为距离海淀最近的一个片区，丰台青塔片区，有着非常不错的二手房项目，比如假日风* & i景，万科紫苑。因为海淀的C \ 5 | # F老房子比较多，有的人为了孩子上一个好的学f 3 }校，不得不在住宿方面舍弃一些，但是也有一部分人会选择距离相对较近的青塔片区选购一个环境不错的小区，所以在2021年上半年二手房价疯涨的时候，海淀西城无房可卖，丰台青塔高端小区无房可卖，至今半年过去，市场热情依旧没有消退，价格依旧居高不下，但是客户接受力却都下降，所以丰台片区没有学校的支撑，没有好的商业配套，仅仅依靠一些其他区域的利好带来的房价增长只是一时的。
朝阳一直是整个北京年轻，文化，时尚的代名词，很多的网红明星的居住地都是在朝阳，同时，北京最早的一批豪宅区域也是始于朝阳，像现在的棕榈泉，泛海，东湖湾，当然也涌现了一些新的住宅或者项目。像宵8，壹亮马，麒麟公馆，阳光上东，樊悦108，和光尘樾，保利天誉等，虽然7 9 }价格高，但是购买者络绎不绝。从整个二手房市场来看，朝阳现在的二手房存量是最高的，在售量也是最高的，是不是意味着朝阳的流量也是最高的。除此之外，朝阳的发展规划是非常多的，而G 3 x Q 3 7且一个规划的落地，能带动这个区域价* 9 2 * u \格的大幅上升，大大促进周边项目销售，比如朝阳东坝，虽然是在东五环之外，但是华樾国际，华樾国际领尚都能在4个月左右的时间清盘，这得益于金R : l N : T盏国际合作服务区，以及第四使馆区的规划。不仅带来了产业，也带来了像北京中学这样s D 9 . A P 1 T V的顶尖学校，全方面加持了周边区域，从G u 3 C G g K )而带动房价上升。华樾产品开发商参与的比较多，一期，二期的均价差不多在七万，三个月过去，2021年北京最后一轮拍地情况显示，东坝的商品房销j * / T \ L k ( ;售指导价直奔81000-86000，也就M i o @是说，规X q q : | x T 0划还没有怎么进行，价格已经涨了12 A o x Q f1000到16000，要知道朝阳里面是没有地了，现在距离市中心最近的王四营项目也在五环附近，朝阳的五环能卖到八万左右，丰台西南四环首创天阅山河，远洋国誉万和城的售楼价也才76000的均价，所以说丰台和朝阳的发K i G R $ i p展差了一个环线的时间。
那除了这些之外，通州双线限个人情况，顺义，大兴亦庄就不过多说。
对于T # S _ + { c }不同需求j & { B p . m v的客户，那具体应该怎么选择？
1 纯粹刚需，靠近地铁。
对于这样5 # n的客户群体，选择小户型的会居多，但是现在的房地产市场并不如景气，很多项目不会去做一些L . r a – 4 G S小户型，更不用说还要靠近地铁，如果，D D ; B C C {你在城六区上班，可以考虑房山线，房山长阳稻田地铁h + – s Q站附近，比如像中海寰宇世界，这是中海的作品，23年精装交房小户型项目，纯商品住宅，70年大产权，300万就能安家，而( U w , & 7 H w f且周边有很多其| i z b v D V A 8他的项目，像中粮京西祥云以及万科的项目，而且近几年，这些项目的价格都! } \ B H w有所涨幅。虽然是在房山，但是乘坐房山线很快就能换乘到丰台科技园，只要你上班的地方，距离地铁够近，那你的通勤就不T g \ ; , )是问题。如果你的价格还能往上提，想在位置上更好一些，可以考虑丰台中铁诺德逸府，限竞房项目，89平小三居550万起步， 距k u @ Y ~ M离地铁站非常近，而且周边的小区都比较破旧，所以显得项目比较特殊，同时，因为距离丰台科技园比较近，周边的二手房万科蓝，北京方向，中海九号公馆等价格都很高， 未来涨价空间很大。除了这两个项目，目前在大兴八号线德茂站附近，合生me悦，也是一个比较受关注的楼盘，但是这个项目和中海寰宇世界非常相似，不论说是从户型& i C还是价格，还是周边发展情况，所以要根据具体的距离来选定。如果不着急入住k q P m ? s 也可以考虑朝阳东坝华业国际岭上的小户型，550万起步未来有六条地铁交汇，而且是在潮阳万亿产业聚集发展地， 可以说，不论是教育，d q p o f – M /医Q ! } [ a 7疗还是商业交通，都是非常具有潜力的一个区域，还兼具很大的投资价值。
2，轻改善型客户m t V
改善型客户一般都有自己比较坚定的购房需求，有较为丰富的购房经验，购房比较明智，因为` Y U初次购房受到资金影响，不是非常理想，大部分的人都会跨区，购买改善型项目，同时还会想兼具投资价值，与此同时，他们会选择一个距离中心城区不近不远的位置，方便出行。如果个人发展的还不错，其实朝阳是这类购房群体的主要考虑区域，那朝阳现在的新房项目屈指可数，前期基本售罄的华樾v g K V ( ) / ! *国际项目，还有部分少量楼层，虽然楼层位置不好，但是价格低，只有71000路之隔，中冶德贤项目均价八万，再看今年第三批排地，售价指导价在86000，所以虽然华樾尾盘楼层相对不是特别理想，但是现在入M z ) e 6 7 $ ! V手相比周围直接立涨16000，100平就是160万，是非常大的投资回报率。北京2021第二批次T M q拍地，崔各庄三兄弟虽然距离望京soho非常近，但是在那边上不了五环，这个地方的位置代表不了时间，或许未来能够发展起来，但那时候的价值就是一个爆发点，从目前来看，& o i ; \ P C _ q周边没J & v ` U 6 E x有任何利好因素，不过项目都是大户型的规划，虽然和公h J O 6 / ) ^租房统一管理，但是我相信在距离感上能够满足绝大部分的一个心理需求，与华樾价格一致的是，王四营项目，一个在五环里，一个; M 0 l B在五环外，但是一个有发展，另外一个目前忽略不计，所以这应该也是两个项目价格一致的原因，出于改! $ 3 u c V善的需求，个人并不建议，因为王四营的历史发展S q V 1 9 6 )原因，导致了周围的空气，水质v 1 k R，土质等等并不是非常健康，出于置换考虑的客V w z | Y户大多都会有小朋友，不利于他们的\ C {成长。朝阳整体来说，未来的发展都集中在金盏国服区，华樾项目是唯一一个比二手房价格还低的项目，价格倒挂也是它能快速清盘的一个主要原因，但是华越项目是限竞y R { B \ ]房，会有部分人对于限竞房有一定的心理作用，这点比较建议去查看限竞房的由来，以及房产规划成本计算。
3重改善型客户
这类客户如果看到我这个帖子，那说明是我的荣幸，因为你们不差钱儿，相信你们有很多自己的门路，但是北京的高端项目我也知道一些需要Q ^ $ /可以私聊。
【敲黑板画重点：】如果，你还在为购房做不了决定，] ) 1 o f p如果你的资质OK，可以重点考虑一下通州，无Q C ! f P $ k y论( 8 s d \ \ 1你是出于什么考虑，或者刚需，或者改善，通轴总能满足你的需求~ p U。北京市人民政府领导班子在2019年全部搬3 . U j e f到通州城市副中心，我说的是领导班子，别问我为什么，知道，我上头有人，城市发展到一定程度，需要释放城市压力，上海浦东就是这么来的，那北K f K G b d京现在就是通州副中心，这是一个跨时代的国家战略，不然为什么要限购？限购就是防止炒房，就是明摆着跟你说，我要发展通州，谁敢炒？通州副中心有什么？北京市政府，环k t g 4 H X M – k球影城，通州大运河商务区D / t z @，宋庄艺O k R r术区，世界文艺看通E ? H | 7 G州，政商一体新北京，这Z 7 r不是乱说的，除此之外，顶级的医院，通达交通枢纽，因为副中心才发展了三年，因为疫情耽误了两年，所以今年是最后的上车时间，也是最好的上车时间，但是通州副中心要说到购p N % y l / K _ M房，如果你想选择一个纯商品房，7{ X ] ( U L _ q `0年大产权靠谱的开发商，那你就没有选择，其实也不是你没有选择，因为他恰好是你最好的选择，6到8层低密精装洋房，北京最大87 9 w5%的得房率以及窗墙比，均价45000，330-S K q 4870万靠近北京市: Z Q l ! % , f Y政府。可以说他就是现在的二环，这个项目就是现在的东二环金舆东华。本人不才，刚刚成为那边的一名业主，也给大家推荐一名那边的置业顾问，应该会给到一定的F } E ] Z / c ^优惠讲解的比较笼统，也比较片面，可以随时沟通，有问必答，有信必回，因为本人这次购房花了三年时间，看遍了北京所有的项目，花了太多的精力，所以想跟大家分享一下。
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