20年买的融泽嘉园，成功实操心得，希望能给没上车的朋友们提供避雷免跳坑的经验。有钱大佬请自动忽? R d A | K略哈。
这个过程我会分2篇文章写。
第1篇：主要是教你们如何确定自己要买房子的价值，以及如何知道你砍价的筹码。
第2篇：主要是分享砍价的过程，整个过程“刀光剑影”s ` F Z y T J &的着实精5 8 9 t彩。
【 我建了个买房交流群，同时北京买房人需要一起讨论的联系我：malimai2020 】
这个文章我会从以下几个方面去说我到x _ { } s n p底是如何砍价成功的。t / B = p 9 { m o
一、估算{ a 8 r购买房子的价值
二、砍价策略
三、成功操作分享
一、估算你要购买的房子的价值
先好买的房子，总得清楚自己房子目前的行情是什么价位吧。那么怎么* D P P 5 Z R知道你要买的房子价位呢？从这三个步骤去了解。
可以从某壳中“查成交”中查到L e U ] b n w ]（目前北京是查不到的，希望后面会恢复这个功能吧）。) G l 1 W S + s但成交价格不是购买房子的总价。
根据出售房子的性质不同，还包含了契税、个税、增值税附加、中u b ) l @介费用等，这些都是你交易总价的一部分，这部分中介不会写在成交价价里，但是是实在发生的。而且这部分隐藏的{ c l /费用有时候几十万都可能有（比如说原值特别低，或者不满二等）需要y ! e ( B M根据房屋性质手动计算。
所以这时! % – v候你需要把同面r d W ) M \积的成交房源G Z 6 v做成表格对比，从而得出这个= h 7 l w B V G J面积的房源成交在什么区间，成交最高值跟最低值是多少。（最好是近1` L E年成交的房源）。
表格如下：
因为小区已经定了，差别就是户型、楼层、装修等。
二手房的价格体系影响因素包括：楼层、朝向、装修、多久能腾出 4个R W q w 8 $ q ;重要因素。
1.楼层：顶楼和一层价格最低。同一楼相差一层每平米差价在200元左右。楼层越X = } ?高价格越高，次顶层最高。
2.朝向：价格排序为南北通透＞正南＞东南＞西南＞东西＞4 | e b t .正东＞东北＞正北（基本是这样排的）。
从我做A ^ 8 \ ~ n L P的表格可以看到，因为我选定的小区是一个回迁房小区（这是重点，后面这个就是我谈判的筹码之一）6 h c # s , X 9 5，所以税费对成交价的影响还是很大的，其次就是楼层，顶层，底层的成交价都不高。
上面所谈的X S A ~ 1 U \ O真实历史成交价格叠加价值影响因素体系后就可以评估房子的交易价格。
注意打分这个事情只能力求较为客观的评判房子的公允价值，目的是为了做到心中R 5 u q P k . 6有数，一是可以拿来做谈判交易的条件，二是你4 l q知道还价的幅度和空间，最起码保证可以买到的是市场价格的] C H房子，当然想抄底a f K 5 W的话，还要靠智慧和运气，主要是靠运气。
二、砍价策略
买房也是大宗商品交易（一线城市基本基本都是几百万的交易），能不能砍价成功，是2个因素造成的B / f x d % D，d J 0 R g分别是：
A：客观情况
B：双方主观判断
什么客观情况你的谈判难度会O b }增加呢？
有2个情况：
1、目前r E 9 ! X ` : v T是卖方市场，f b R c就例如17年的北京，房Y ) i $ l子基本不愁卖。热门的小区挂一套，半年内就能成交了。这也导致了很多人在17年买在了高点。所以客观情况下，大环境处于卖方市场的时候J k ? 6 k B，你谈价的难度大幅提升。
2、f E w A这个房子很抢手，等着和业主谈价的人都排着队，都会增加业主的心理预期价格。
我曾经遇到过一个中意的房子，这x : * 2 # Q – t个房子从在绿中介挂牌2个小时就预约了七八个人看房，半天内报6 / 5 / G D备了六个人要和业主聊价。当晚我和业主聊交易的时候，业主也是满脸春风啊，毕竟自P m O H i己的房子很抢手。所以提出了不降价和9个月滞纳期的要求（就是过户以后9个月后才搬走）。
不降价其实还可以H / * Q y ^ ?理解，但是我认为过户后再住9; m | N w % 5 I个月且没有补偿这就太离谱了，所以当时我就委婉说考虑一下。
结果第二天另一个买家接受q X r p V S x L &了全部要求，这套房从挂牌到成交不到24小时。
所以，如果是卖方市场，e : H 9 ? 9 , t大环境你改变不了，那就只能从主观判断上下功夫（就是业主卖房的原因，以9 ) \ E ? { X ! z及他卖房降价能给他换来什么？）。
主观判断上，建议大家换位思考。
能够知己知彼，满足对方的需求。
同理，买f } d = & d卖房屋也是一样，你需要知道：
第一， 对方为什么要卖房？
第二， 他给你降价换来了什么？（降价的好处）
第三， 你和他交易，你能帮助业主解决什么问题（为什么是你而不是其他人）
如果能解决上述\ # \ u问题，说服对方筹码就会增加。
第一， 对方为什么要卖房？
业主/房子什么原因卖房会成为有有利J ( b { 6 z r益你砍价成功的筹码呢？
1、换房J z k
特别是目前在卖的房子是业主唯一的房子，必须要卖出去才能换房的情况下，砍价成功P ; [ U w ^ d / w几率是高的。\ r U – l假如是业主已经有看好的房| b t K 7子，那就最好了。因为他急需要卖掉目前的房子才有钱付另一套房子Y _ h的首付。
2、变现抵债\ n \ : % 6 l
自己公司b ^ t 6 $ C =资金周转的问题，还是还债，意味着你能够占据有利上风。或q { m者国家除了新的调控s G H ; C * ) { H，当下市场形势不好，以后卖出去难度更大，这也会影响卖家的心态降价。
3、房子自身的问题
这个说难找补难找，说容易也容易，对于普通商品房来说是比较难的，, 0 G \经适房，二类房，两限房相对会容易一些。因为税费高啊，业主多少是愿意让步的R @ J E Z h ` N {。
但是有一点，你要清楚，有筹码不等于你可以乱砍价，人家500万的房子你说400万买那是不可能的。
同时不要低估业主，大家都很聪明， 谁的房子自己不稀罕。
其一是买家当初都是精挑细选的对自己的房子T P q k ? B都视如亲儿女般，期待值都很高，除非你颠覆他的价值观；
其二是如果遇到不着急的业主，你再和他怎么磨破嘴皮子，他也觉得? e V自己未来还会有机会遇到可以卖高价机会。
到此，如果客观情况说服不了对方心甘情愿降价，只能转换策略：降价能不能带来双赢。
第二， 他给你降价换来了什么？（降价的好处）
即第二个问题，降价对7 C Z u ( + G他带来的好处，这里可能有点难理解，为什么呢?
因为通常来说，降价对业主带来说是损失，但是有的时候交易是博弈又不是博弈，如果能换位思考找到降X + g 5 ~ 1 \ t价能给对方带来的实际效用，对方也更能够听进去你说的话。
例如业主愿意降价马上就可以签约；
例如业主愿意降价，业主可以多住2-3个月缓冲一下；
等等..a q H % r ! \ 4 6….
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