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1）买房需求：
2）买房倾向| 3 I k 6 {：首套、置换、刚改
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1、刘女士：杀跌
去年6月份的时候，刘女士在西瓜姐的帮助下，下定了北苑某小区一套144平的房子，当时签了6个月的周期，计划等年底的时候过户。
6月份，市场正处于量升价涨的阶段。当时{ l # V s Y 0 R卖家定y 2 e l _ K了一套新房，所以着急卖。
我们可以全款买，对于卖家来说正合适，最后议价的时候还帮刘女士砍了几十万。
那是一个愉快的夜晚，双方都为自己“正确”的抉择而欢喜。
谁料两个c [ j ] ~月之后，市场急转而下。
8月，北京\ 3 5 u | 5发布“离婚新政”。
9月，海淀部分二手住宅小区限价x $ | 8 E b F，市场成交在10月份出现下跌。
10月，全市成交量只有9331套，价格也开始下跌，尤其是海淀。
刘女士眼看市场发生变化，房价没有继续上涨，加上当时资金也有点紧张。
刘女士很慌，觉得1000个w，买完不涨压力很大。
最终在过户前，原价将这套房子转给了别人。
等到12月市场态势明显好转起来，小区成交开始回升。
2022年，同户型的成交价已经涨了200万。
刘女士是身边真实的故事，实在是替她惋惜。
买房当作是炒股，追涨杀跌。对市场没有正确的认知，成了她的软肋。
2、蔡先生：追涨
2020年底，海淀的房价疯狂上N 3 ] 0 8 3 Q涨，尤其是重点小学对口的学区房。
等到2021年6月份的时候，一年的时间，很多小d s e Y L 5 O区已经涨了30%，甚至50%。
而蔡先生就是这个时候，来找西瓜姐。
当时蔡先生看到了海淀的涨势惊人，未来可能像2015-2016年一样，实现翻倍。现在正是入手的好时机。
而凭借在市场上多年的实操经验，西瓜姐明显感知到，这. C & j X些小区的y $ M I价格短期内已经到头了。
西瓜姐当时给的建议是不要“追涨”，尤其是对于纯投资需求的人来说，风险太大了。
可是蔡先生却没有听从西瓜姐b c n的建议，900多万入手了海淀X家园的一居。
至今，仍高位站岗。
3、市场趋势如何
9月，北京二手住宅成交1.4万套，与8月份的成交水平相差不大。
自今年5月份疫情以来，二手住宅市场的成交量k s M Q ~逐月恢复。
图：北京二手住宅成交量价变化趋势
从2022年前9个月的成交情况来看，整体表现中规中矩，3月份成交量1.7w套，是今年到目前为止成交量最高的月份。
跟往年相比，今年前9个月e : Y K + R e _的成交量与2020年相差无几，价格走势也是稳步上涨。
现在处于市场的盘稳震荡阶段。
图：0 9 T F L } y历年1-9月二手住宅成交量
那么问题[ G =来了，现在是一轮周期的尾声，市场将下行？还是调整之后再次上涨呢？
4x } –、会涨还是会跌
现在全国基本上一片哀嚎，魔都和帝都依然是房地产市场最为前景的地方。
这从北@ F ^ *京的几轮土拍结果就可以看出来。
北京，永远不缺买房的人。
2022年还剩下三个月，从多个方面可以看出市场的趋势：
政策方面：北京的政策开始放松，虽然是一点点的放松，但是已经P ~ E R 6有了迹象。
三个新房项m l , U i目针对特殊人群放开“认房认贷”，通州放松限购，表明ZF对于市场是鼓励的态度。
可以预计未来仍有很大的K n 0 Z + I W Q .放松空间，这将对市场起到推波助澜的作用。
金融方面：今年以来房贷利息降了三次，北京首套利率已经是“4”字头的时代了。
对于买房人来说，利息更低，无疑是利好。
需求方面：T v h i H j { l 4目前西城和海淀的学区房成交明显减少，朝阳的“次新”不少价格也处于横盘，但是其它区域的成交明显开始有“火”的趋势，这是市场轮动的效果。
划重点
像刘女士这种8 [ q杀跌的心态，是买房的大忌。
大的趋势是刚开始涨，市场有一点波动，就认为要跌了i 6 | c，这是对市场缺少正确的认知。
而蔡先生，因为“追涨”使自己套牢。
前期n s S 2 S已经涨到了一\ e h W \ l个高点，他却认为未来还有上涨空间，结果一脚踏进去，一时半会出不来。
现在，买房的时机很重要，不能再“闭眼买”了！
市场轮动下，哪些区域在横盘，哪些区域会涨会跌？如果你判断不好，就多j I u t多学习，同时向有结果的人学习！更多精彩内容尽请关注西瓜说房公众号！
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