2022最后一个工作日，过完就要告别这一年了。
这两天在各大平台，大家应该看了不少2022年度总结报告。
不得不感叹，大数据真牛，看了报告才真正了解自己！
那赶在最后一天，师妹给大家安排一份关于房地产的年度报告。
楼市是政策市，六大关键词，帮大家看懂2022，并预判2023的新趋势。
话不多说，开整。
NO.01
关键词一：“限制”松绑
2022是楼市宽松年，各种原有的限购/限售/限贷…从年头松到年H ~ `尾，且“愈演愈烈”。
据诸葛找房数据显示，今年地方松~ 1 ( , R绑政策出台高达597次，涉及城市超210个。
按时间来看，5月份是松绑次数峰值，单月出台政策超百次。
松绑城市层级也从一季度的三四线主力U A 9 B ^ g，到弱二线，再到强二线/新一线，最后一线局部也有所放松。
这正印证了市场冷，最先扛不住的是三四线这类基本面较弱的城市。
当然，房地产欠发达的区域，要想回暖也是非常困难的。
所以在经过三四线的] ! t H B M“无效松绑”后，主力城市层层递进，像杭州/成都这类核心城市也陆续优化限购限贷等政策。
大家都知道北京的购房限制条件非常严格且坚挺，但在2022，ZF也是局部性的开了口子。
比如，8月4日，北京在昌平平西府、顺义薛大人q ] m g ) 8 h庄、顺义新城的三个新房项s N G目，推出“老年房票”，变相打开了认房认贷。
还有11月8日，原本执行通州购房政策的台湖、马驹桥区域，打– + s i V , 5 Z 0开双限划入亦Y v { U庄。
楼市的启动是从核心城市向D # \ = t s o下传导的，要想真正回暖，必须从重点城市发力刺激。
目前市场信心尚未恢复，所以展望明年，会有更多的热点城市加速加力松绑。
NO.02
关键词二：保交楼
今年7月，由江西景德镇H大某项目业主的一纸强制停贷告知书开始，全国| Z o Z K . c q多城掀起“停贷潮”。
当时北京也有两个项目，出现这种现象。
随着市场下行，多数房企销售( @ d n a ] f { \情况大面积下滑，资金链紧张，多个楼盘出现不同程度的停工。
因为楼盘濒临烂尾，业主不得已通过停贷方式倒逼开发商复工。
市场信心再受重创。
对此，下半年相关部门多次回应，要积极做好“保交楼”工作。
据中指监测，超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。
图：下半v S F [ 6 b 9 3年中央“保交楼”有关表述
资料来源：中指研究院综B ? ,合整理
可以看到在12月的经济会议中，保交楼、保稳定、保民生仍是重点。
这也表明，2023保交楼稳预期仍是重中之重，相关支持资金有望加速落地，监管部门对预售资金管理制度会持续优化。
NO.03
关键词三：支持刚性和改z 7 * K { O g 5善住房需求
支持刚性和改善性住= j y S K房需求大家都不陌生了，在促进需求释放这方面，除了购房限制松绑和购房门槛降低外，
2022央行三次下调和房贷利率挂钩的LPR，共降35个基点。
1月20日，5年期以上LP0 r V G L 3 LR为4.6%，较上月下调5个基点。
5月20日，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。
8月22日，5@ # 6 k年期以上LPR为4.3%，较上月大幅下调15个基点。
并且在7月15日央行、银保监会曾发布，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限; + L $ h 2贷款市场报价利率，
调整为不低B Q q ~于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
9月29日晚，人民银行、银保监会发文，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前^ w o S l l阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
目前部分城V h ` + j市贷款利率已降至历史低X $ r e P !位，据统计数据显示，2022年z O ~ Y # 712月首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%。
同比u I G s _ 9分别回落155BP和100BP，创F q F a I Y历史新低。
数据来源：网络公开数据，中指研究院综合整理
另外，为促进置换需求# w j 3 0 S k V，卖一买一免个税政策出台，降低换房成本，是改善购房人的利好。
同时，地方优化二手房政策，打通二手房交易链条，如深圳、南京等四十余城推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务。
这都是实打实的刺激释放购房需求。
当! } g然，目前关于需求端的利好释放还有空间，比如LPR，明年还有下调余地。
可以预见，2023对需求端的刺激会d R U G & I s更进一步。
NO.04
关键词四：三支箭
2022还有一个明显的转变就是上面对房企的态度。
从初期的“救项目”到“救主体”，从救“优质房企~ T 2“到“融资开闸”，信号非常明确。e & U c | M
尤其是进入11月，金融16条发布后，房企融资支持进展明显加快。
11月28日，证监会发布声明，恢复! i l ^涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
救房企的“第Q B : b b三支箭”正式射出，各部门及银行排队给房企c . B 1塞钱。
资料来源：中指研究院综合整理
截至目前，已有60家银行向120余多家房企授信额接近5万亿，多家房企申请储架式发债总规模超过1200亿，30家上市房企发布定增、配股再融资消息。
救房企无疑也是恢复行业及购房人信心的要点之一。
对供给端的支持E ) 1 j ; 6，明年会继续，一些摇摇欲坠的房企，可能迎来新生机。s , ? h u q q
NO.05
关键词五：支柱产业
房地产是支柱产业这; ] j o个词在2022最后一个月才出现，但仍要把它作为一个重中之重。
今年前三个季度，房地产市场下行，L r z y 3 m B +救市力道又没拉满，市场看空情绪不断高涨。
并且在1N F i ~ P s e v 70月，某媒体将房子评为风险资产的言论瞬间引爆，不少人认为上面要放弃房地产了。
直到12月，高层时隔20年再度喊话，房地产仍是支柱产业，才让大家看清上面的态度。
资料来源：中指研究院综合整理
今年12月防疫政策掉头，一切为了明年经济蓄力。
有人喊出2023GDP增速5%的口号，也有人称要干到8%。
明确的是，房地产的稳定对2023年经济恢复至关重要。广义的房地产占GDP比重近14%，行业链条长A & 0涉及面广，经济支柱地位不可撼动。
明年在房地产供需两端的政策会进一步发力，助力经济回温。
NO.06
关键词六：新发展模式
在今年12月的重磅经济会议中提到，关于房地产要向新发展模式平稳过渡。
这个新发展模式，既包含房企与高周转模式逐渐告别，也包括市场对租购并举住房体系的建立。
行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的弊端在过去一年大家都已经P G = : w ` V看到了，并且极易引发金融P K 7 .风险。
所以这种模式势必要改，接下来房企在9 9 } r Q z { +物业、代建等方面或许会有新的增长级。
关于租购并举的新发展模式，在新加坡已经很完善了。
政府帮助降低租房成本x f 1 ) $ % 7，让青年人群、暂无购房实力的人群都能实现住有所居。
在2022已多次提及要“加快建立多主体供给、多渠道R } ? o –保障、租购并举的住房制度”。
图：2022年有关租赁的部分政策及重要事件
资料来源：中指研究院综合整理
没钱有地方落脚，有, D ` d o O钱可以改善购房，这是& J !一种良性的多轨道发展模式。
接下来，在人口规模大，且持续流入的地区会大力推进，且这种模式也会增强城市对青年人的吸引力。
以上就是师妹对D & R b Y k [ / U2022房地产的一个梳理，以及明年的大趋势研判，希望可以帮大家看清市场。
最后祝小伙伴们2023都能买对房！
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