来源：中国经营网
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
“去年是非常困难的一年，市场环境极为艰难。”近日，在瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）2022年业绩发布会上，瑞安房地产主席罗康瑞开宗明义。
不过，在市场逆境下，瑞安房地产依然交出了一份符合预期的答卷。《中国经营报》记者注意到，2022年，瑞安房地产实现总收入155.65亿元；归母净利润9.Q 6 u a06亿元。截至报告期末，瑞安房地产净资产负债率为45%，现金% $ { | X f _及银行存款总额为133.68亿元。
（瑞安房地v w L 0产开发的大型城市改造项目——上海蟠龙天地。公司官网/图）
“我很高兴看到集团2022年的业绩显示出了良好韧性。”罗康瑞表示，房地产业内部分开发商的流动性问题持续存在，预计) U 5 2 2 6 = e房地产市场仍需经历一段调整期。@ N W Z“我们相信，集团审慎的资本管理和稳健的资产负债表将使我们处于有利地位，以抓住市场调整带来的增长机会。”
业务拓展聚焦核心市场
年报数据显示，2022年，瑞安房地产仍保持一定的盈利能力，录得净利润14.75亿元，股东应占溢利为9.06亿元。
截至2022年末，瑞安房地产（包括合营公司及联营公q B C司）已锁8 Q d s j定的销售总额约为409亿元。因向租户提供租金优惠措施，租金及相关收入总额同比减少4%至28.02亿元。
在物业D \ – | V , a e c销d : a L i B i Z售方面，2022年，瑞安房地产合约物业销售额录得272.19亿元，其中住宅物业销售占比95%；认购销售额录得14.27亿元。瑞安房地产新推出的住宅项目上海瑞虹新城臻庭和武汉天地云廷三期在开盘当天即售罄，位于上海青浦地区的蟠龙天地认筹比也超过了3.5倍。
“在新的环境下，不同的区域项目和房企之间的市场分化非常显著，G P _ n ! _ B i一线和强二线城市房地产市场以及优质产品在逆风环境下会有更好的表现，这也反映出有人口及产业持续涌入的核心城市群基本面更为稳固，老百姓对高品质居住及生活的需求也更强F h [ d _ = q 1烈。”瑞安房地产行政总裁王颖表示J ) K { g 2 ?。
王颖分析指出，从全国范围来看，2023年前2个月，住宅销售面积降幅明显收窄，同比降低0.6%，而住x j $ . L !宅销售金额则同比上升3.5%。“其中，上海市住宅市场需求表现稳健，仍处于供应偏紧状态) & ~ g A O 0 ? Y。”
据介绍，1 X E r ~ u n鉴于) ~ : u当前市场和经营环境的变化7 x ? 3 j D Y n，在业务拓展战略方面，瑞安房地产下一步将聚焦一些e d 4 |有潜力的城市，并努力在这些市场中占据领导地7 R ] X位，以实现未来的可持续稳健增长。具体而言，将聚焦包括长三角地区、粤港澳大湾区的一线和强二线城市，并扩充土地储备。
在零售商办方面，年报数据显示，截至2022年12月底，瑞安房地n 1 y ( J g V产零售物业组合的平均出租率为89%，零售商铺续约租金轻微下降。整个办公物业组合的平均出租率保持在89%，位于上海市的办公物业的表现尤其出色，平均Z P C q 5 % s I s出租率达到92%。
针对商业板块瑞安新天地分拆上市问题，瑞安房地产D 5 W D N @ :执行董事、瑞安新天地副主席罗宝瑜表示，上市计划因为市场环境的因素而有所4 c Z j z v放缓。“因为我们的资产负债表非常稳健，所以也不} # 8 & ! 3 z急于上市。我们还是会寻找最合适的市场环境，能为股东创造最大的利益，才会考虑上市计划。”
抢抓城市更新发展机遇
2022年，历经30年上海市中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面收官。未来，上海市城S 6 w市更新的重点将转向零星二级旧里以下房屋改造、旧住房成套改造和城中村的“两旧一村”改造，这也给瑞安房地产带来了新的发展机f Q * ] : ,遇。
据记者了解，瑞安房地产会顺应经济社会发展的新趋势，从“留改拆S R U Y | P U”出发，依托“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的发展理念，因地制宜打造一些复合城市o ? 2 7 K `功能社区，为城市发展提供解决方案。
王颖表示，在项目拓展方面，瑞安房地产会重点抓住上海市的城市更新机遇，优先考虑周转速度和现金回流快的发展项目。在业务模式上，会继续执行轻资产战略，不断扩大与各商业伙伴的合作关系，包括与国企项目开展合作Y ( c 9 b 0 ^ Y v。
正因如此，2022年12月，瑞安房地产联合上l 5 t D X l e海杨浦滨江投资开发有| e ~ @ n w 4 C H限公司拿下了上海市杨a L 6 r !浦区平凉社区03B3-01的旧改地R U # h 9 = j 1 C块，楼面价为99868元/平方米。
在王颖看来，杨浦滨江区域地理位置非常优越，也是互联网产业的R + !重点发展区域，很多互联网头部企业已将总部落地于此。“随Z v h v h着产业的导入、人群结构的变化，对于高端住宅的需求也会呈上升趋势。所以，我们计划将这一位于风貌保护街坊内的地块Y $ t 4 L e K k S打造成高端低密度的住宅社区。”
“很高兴看到政府部门已经出台了一系列的政策，帮助房地产市场恢复信心，而市场也正表现出逐步回暖的迹象。”王颖8 f 9 9 x +分析认为，当前的房地产政策环境更有利于经营稳健的民企和国企。同时，房地产融资还面临挑战，越来越多的房企被迫通过出售项目或资产来回笼资金，行业的收并购交易和整合正呈上升P } k Z z A j ( S趋势。
对于房地产行业调整可能带来的收并购机遇，罗康瑞直言：“房地产行业中的出险公司未来到底会怎么样q 8 R ` {，能不能解决债务问题都是未知数。现在收并购的机会很多，但我们还是比较审慎，相信市场L v = L B收购的机会还没有完全出现。”
“目前，还很难判断j o # s r _ n y国内房地产市场是否已经见底，但总体而言，我们相信市场; 3 D S \ z肯定会逐步回暖，会朝好的方向发展，但在] c } i I w ]短期之内还会有很多波动。”罗康瑞进一步表示。
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