出处：北京商报
作者：刘卓澜 胡静蓉
东直门枢纽的商业功能进一步明朗。近日，北京商报记者获悉，位于东直门枢纽的北京信达中心商业部分信达益田假日广场将在2024年开业，并引入了约2万平方米的空中花园。作为北京首个益田集团旗下购物中心，信达益田假日广场的整体设计也将注入“南方血液”。然而，东直门枢纽特殊的区位特点C 9 5 b u o V l #对于运营方而言依旧存在挑战。分析指出，如何规避客群复杂的因素，将枢纽项目巨大的人流量转化为客流是该项目需要直面的问题。同时，外地企业进京，还需加强本土化改造，贴合P 8 A t Z * \ x z北京市场需求。
打造空中花园
沉寂多年的东直门枢纽商业有了新动态。北京商报记者在走访时3 P 5 Y 5 ` X获悉，东直门枢纽商业部分将以信达益田假日广场之名入F k K 3 L _市，于2024年正式开门迎客。值得关注的= [ 8 – 7 U ^是，该项目将近2万平方米的空中花园作为亮c 8 9 ? I l点之一，未来承载整个N U \ R E A k e a信达中心的商业、办公、居住、商旅连接功能。
在交通枢纽上打造空中花园，存在一q M Y 8 $ M J %定难度，如凸出于地面的构筑物使得花园空间碎片化，降低了视野开阔性。接近该项目的人士透露，项目方结合功能分区、品牌组合及动线引导等，合理化利用花园，增强探店及休闲外摆属性，还通过艺术装置模块吸引消费者打卡。
除了空间布局强化了室内外结合的结构，商业在定位上也将与深圳等地的益^ G 5田假日广场一脉相承。北京商报记者获悉，在业态布局方面，信达益田假日广场1( 2 9 P f Z R7万平方米商业部分\ ] q 0 { ?将分为北区、南区。北区聚焦奢侈消费，南区则将引入相对大众的品牌，以零售为主，餐饮和配套服务为辅。
按照规划，信达益田假日+ G ) I h ~ W *广场将引入运动、社交、艺术等体验业态。门店性质多为城N + o市首店、定制化门店、会员旗舰店等；餐饮方面，信达益田假日广场则将以“十城十味”的概念进行打造，满足聚会、接待等消费需\ \ d $求。
这些年，东直门枢3 { g * h _纽项目之所以进展缓慢，与其产权不o ] D e [ A ^ ;明晰这一因素分不开。据了解，北京信达中心的背后是中国信达、益田集团和佳源投资三家公司。2017年，t @ u % x中国信达t o 1 X ^以股权出让的方式引入益田集团操盘商业，并联手北京城建东华，才有了如今的信达中心。
信达中心前身为国盛B ^ – 7中心，当时，国浩中国和北京北大青鸟公司签订协议，以全资收购海南京灏有限公司的方式，整体受让国盛中心项目90%股权。2008年2月，因种种原因，国J y # b浩中国为股东的海南京灏外商投资企业登记被撤销，海南京灏的所有权变更回北大青鸟所有，这也让国盛中心项目一直处于停滞状态。
紧抓三类客群
若是从新定位来看，东直门商圈四周拥有北京* 8 | O多个地标项目，例如来福士覆盖白领消费y K S ^ ,、三里屯太古里聚焦潮流时尚、朝外商圈也将迎来年轻力的The Box等，如何出圈成为了信达益田假日广场面临的主要问题。北京商报记者从知情人士处获悉，该项目@ P + r 7主要辐射周边5公里，包含家庭客群、E D E Q商务精英客群和流动客群。
据了解，东直门枢纽位于轨道交通2号线、13号线、首都机场线的交汇处，每天有大量乘客在此换乘、通勤。相关资料显示，枢纽功能带o W r H R来每日到L . \访人流量达126万，此外，项目周边5公里的家庭客群接近201.6万人，周边5公里的商务人群近27o R @ I8万。
有购物中心专家在接受北京商报记者采访时表A % y q x N H示，客群的复杂性背后代表的是丰富的消费习惯，这要求项目考虑到各个消费层级、t , ^ 3 ; ? \客群的消费需求，具有多元化的消费场景。“/ f 1 p 7 r信达中心本身就是一个综合体，写字楼、住宅与商业都集合在一起，所以要注意内部各个功能的联动，让大的社群经营的概念充分展现出来。”
交通枢纽功能带来巨大人流量的同时，也为项目带来# q 5了更高的运营要求。中际远_ 3 y大(北京)国际投资管理有限公司总裁赵理明认为，枢纽客群的流动性较大，很多人可能只接触到与交通枢纽相连的部分，如何导客使其进入到更多的消费区域，这是运营方要下功夫的方面。: R % T M O 6 W A
加强在地化属性
从“假日广场”及空中花园的打造中，不难看出项目的布局思路仍保留着益田商业在南方市O j ) ? # S r +场的特点。2002年，益v E { % $ * \ j田旅游商业以深圳益田假日广场和益田威斯汀酒店开启其全国布局。截至目前，益田商业的项目大部分位于南方市场，% u % / B m东直门枢纽项y h x L目是其在华北市场布下的第一颗棋子。
上述接近人士透露，益田旅游商业对北京的在地文化与商业项目的融合，利用更强的商业组合逻辑及全国品牌资源统筹落地的能力，达到与项目在北京完成本土化新生的目的。据了解，项目方搭建了一支融[ f ; F K 8 x合型商业团队，从北京本地挖掘深{ X e ( O 5 5入北京市场的职业经理人，合力推进f H 7 & , 2 n K H项目B { E n , d。
值得注意的是$ 4 Y E F \，外地企业进京，如何进行本土化改造以贴合北京市场的特点至关重要。赵理明表示，不同的城市之间，环境、文化、人的想法等都各有差异，实际上存在着很高的壁垒。针对这个方面，赵理明认为，信达益田假日广场应多对比北京市场其余商业项目的情况，才能更贴近? Z k ^ H p Z n市场、贴近北京的消费者。
同时，“假日广场, } O c”与“交通枢纽”两者之间似乎难以相联系。赵理明指出，按照信达益田假日广场的规/ J 1 5 _ y 5划，北区商业主要是一些高端品牌，高端品牌需要偏安静的环境，而枢Y A % S P G M纽带来的客流可控性不强，容易形成相对嘈杂的$ c x ) U b 3情况，与高端消费的氛围存在一定冲突，“这对于整个商业部o 7 & 1 u分的动线设计有很高的要求”。
在上述专家看来，虽然项目的运营存在难度，但机会大于挑战。“东直门枢纽项目存在明显特点，本身拥有客流量上的基础优势，有望l / [ c n发展成独特IP。结合目前北京建设国际消费中心城市的大背景，将助力项目的发展。”专家指出，“需要注意的是，项目应包含丰富的文化内涵，既有北京的文化特色，又要有国际化特色。”
北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉
您当前使用的浏览器版本过低，可| e 4 3 = W 1能存在安全风险，建议升级浏览器，或者用以下浏览器浏览声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有x & F b 3 v { V，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间T s 1 s M Z 2 n 0联系本站管理员发送D q n 2 i { } I D邮件R ] I * i8309272@qq.I m i P w $cor Q _ 6 )m或者扫# 3 \ ` B 8 B码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容