界面新闻记者 |
受市场行情及大额计提减值影响,去年大部分房企均出现营利下滑,并由盈转亏。
3月30日晚间,远洋集团(03377.HK)发布2022/ A f \ S K T Y年业绩– : N报告,期内实现营业额461.27亿元,较去\ T # U – z !年下降28%,毛利为人民币23.77亿元,较去年下降7? 7 @ q + H & v9%,毛利率为5%,较2021年的18%下滑13个百分点。
2022年,远洋集团的公司拥有人应占亏损为159.3亿X O n . ? 7 : ! –元,2021年同期为盈利27.29亿元。
至于亏损的原因,远洋解释称,一方面是| t ] d o整体房地产市场低迷及疫情持续导致营业额及毛利率下降,以及对物业项目计提的减值拨备增加;另一方面,分占合营企业和联营公司的业绩下降;第三方面v C k + – 0 k p _来自汇兑亏损。
核数师在报告中指出了远洋集团联营公司存在的一些问题,其中一家名为“瑞喜”集团的公司,持有远洋资本股份,2022a c i 1 i @年录得亏损7.71亿元。
并且远洋集团下属另一家子公司,有存在106亿元的滚存应收款项余额,该应收款的减值损失为27.5亿元。
远洋集团管理层对此解释e { Y % Y = Z ^ &称,相关款项最终用于支持远洋资本的营运资金及对其投资。远洋资本管理层也表示,该等资金安排为了满足营运资金及投资物业发展项目。
去年至, m u f / n W C @今,远洋集团未有公开债务违约,但远洋资本曾展期过一笔10亿元的债券,原因则是受市场行情变化,加之部分投资项目周期较长,退出时v K M点与债务到期节点存在0 ! d : 8 D @ K一V ! % i @定错配情况,因此远洋资本面临一定的流动性压力。
远洋集团曾在投资者会议上表示,与远洋资本是两个独6 2 q ~ 5立的经济实体、法律实体,支持远洋资本独立解决流动性管理问题。如今从年报来看,远洋资本的流动性压力也对远洋集团的财务报表产生了亏损影响。
远L # O A )洋集团去年的业绩表现也影响到了大股东中国人寿的财报数据。据中国人寿2022年财报披露,2022年末,远洋集团港股每股1.09港元,基于此已计提减值26.45亿元,2021年底时,已对^ x } g F其计提减值J r V 7 R W ) A Y32.1I 7 g7亿元。
3月30日,在中国人寿举办的2022年业绩发布会,其副总裁刘晖表示,远洋集团是公司联营企业,对其计提减值后,账面值占中国人寿总资产低于0.05%,不会对公司有影响。
刘晖说,“作为大股东,公司高度关注远洋集团的经营情况。当前,地产行业\ Y b ) w的基本面也迎来了积极的变化,市场也在筑底修复中,我们将积极支持远洋走出低谷,实现平稳发展。”
有大股东的支持和9 e 0 Y 2 z (远洋集团在经营战略方面的节衣缩食,2022年远洋集团如期完成所有到期有息债务的兑付,以及信用类融资净还款189亿元,包括120亿元供应链ABS的兑付,逐步以抵押借款替换信用类融资( I 2 | g M V v H,持续优化负债结构。
就在今年3月,8 T r . #远洋集g ( c团本拟展期一笔6亿元次级永R o r ?续美元债本期票息,但在月底时选择兑付了共计2060万美元。
据了解,远洋集团境外再融资压力小,2022年新增公开市场融资74亿元,包括4亿美金美元债,20亿元| # A ; c )PPN,13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITs发行。并且美元债2023年无到期,下一笔美元债1 , L N 7 u q q到期为2024年7月30日。
从经营层面来看,物业开发占远洋集团总营收的80%。在销5 8 , D 2 0 ^ +售方面,2022年,远洋集团实现协议销售额1003亿元,虽然同比下滑2m i o D H b O . w6%,但在行业内的销售排名提升了10个名次,跻X M G t A t身TOP20行列。
从区域分布来看,全年56%的协议销售额来自于华东、华南、华中及华西区~ h 6 a e域。其中来自一、二线城市的协议销售额占全体约80%。
从具体城市来看,北京作为W t g e [ ; c c D远洋的大本营,单城销售额达180亿,i } N % X =其次为天津、成都、= U a { S J深圳,单城销售额分别为85.9亿、78.3亿及73.4亿。
在去年的楼市行情下,远洋集团的销售额表现最好的月份与市场整体回暖密切关联L ~ 6 r X * 8,6月、11月、12月单月销售额均超过百亿元。
从投资方面来看,远洋也在做战略性收缩。2022年只新增获取了7个项目,新增土储约67万平方米。而2020年、2021年分别新获取53个及46个(包括物流地产在g ? m 0 W c N X内的21个非住宅)项目。
远洋的新增投资开始更聚焦一二线核心城市,并且侧重于旧改等可一E U @、二级联动、持续产生贡献的项目。
截至2022年12月31日,远洋集团总土地储备约4300万平方米,平均可售面积土地成本约每平方米7100元,其中北京(包括环京)与环渤海的土储占比高达46.3%N ; x i D O e X。
在物业投资方面,截至2022年底,远洋共持有超过22个投资物业,其中包含已出售给合作方太古里的成都远洋太古里。d i } f
实际上,近两年远洋正在逐步收缩投资性业务,包括减少项目股权保留运营权、直接出售项目的“轻资产化”,接] [ [ s 6盘方主要是大股东中国人寿及其它合作方,这两项总计回笼资金近140亿。
远洋集团在年报中表示,“对U 3 d l H 9 ~行业迎来春天充满信心”,同时也指出“经济复苏和购房客户、金Z O M @ % ! b y融机构、供应商等上下游产业u r W o v ] @ (链的预期恢复需要时间,传导至企业现金流改善和投资能力恢复则需更长时f R – J ~ J日,行业还有一段春寒料峭之路要走。”
界面新闻记者 |
受市场行情及大额计提减值影响,去年大部分房企均出现营利下滑,并由盈转亏。
3月30日晚间,远洋集团(03377.HK)发布2022年业绩报告,期内实现营业额461.27亿元,较去年下降28%,Z g U 9 i !毛利为人民币23.77亿元,较去年下降79%,毛利率为5%,H – s * J较2021年的18%下滑13个百分点。
2022年,远洋集团的公司拥有人应占亏损为159.3亿元,2021年同期为盈利27.29亿元。
至于亏损的原因,远洋解释称,一方面是整体房地产市场低迷及疫情持续导致营业额及毛利率下降0 P j 1 D ,,以及对物业项目计提的减值拨备增加;另一方\ } D A z ~面,分占合营企业和联营公司的业绩下降;第三方面来自汇兑亏损。
核数师在报告中指/ – q c l Q 8 7 1出了远洋集团联营公司存在的一些问题,其中一家名为“瑞喜”集团的公司,持有远洋资本股份,2022年录得亏损7.71亿元。
并且远洋集团下属另一家子公司,有存在106亿元的滚存应收款项余额,该应收款的减值损失为27.5亿元。
远洋集团管理层对此解释称m \ n ~ 7,相关款项最终用于支持远洋资本的营运资金及对其投资。远洋资本管理层也表示,该等资金安排为了满足营运资金及投资物业发展项目。
去年至今,远洋集3 n ;团未有公开债务违约,但远洋资本曾展期过一笔10亿元的债券,原因则是受市场行情变化,加之部分投资项目周期较长,退出时点与债务到期节点存在一定错配情况,因此远洋资本面临一定的流动性压) h O S j力。
远洋集团曾在投资者会议上表示,与远洋资本是两个独立的+ Y !经济实体、法律实体,支持远洋资本7 { z 1独立解决流动性管理问题。如今从年报来看,远洋资本的流动性压力也对远洋集团的财务报表产生了亏损影响。
远洋集团去年的业绩表现也影响到了大股东I ` v { *中国人寿的财报数据。据中国人寿2022年财报披露,2022年2 v _ 3 j末,远洋集团x + K ~ . %港股每股1.09港元,基于此已计提减值26.45亿元,2021年底时,已对其计提减值32.17亿元。
3月30日,在中国人寿举办? E 5 / T U 8 D S的2i Q | J 3022年业绩发布会,其副总裁刘晖表示,远洋集团是公司联营企业,对其计提减值Y $ j ` d后,账面值占中$ 5 d $ 0 [ { = ~国人寿总资] D ` Y 5 i m o &产低于0.05%,不会对公司有影响。
刘晖说,“作为大股东,公司高度关注远洋集团的经营情况。当前,地产行业的基本面也迎来了积极的变化,市场也在筑底修复中,我们将积极支持远洋走出低谷,实现平稳发展。”
有大股东的支持和远洋集团在经营战略方面的节衣缩食,2– ? r ^ U A x ] 7022年远洋集团如期完成所有到期有息债务的兑付,以及信用类融资净还款189亿元,包括120亿元供应链ABS的兑付,逐步以C A ^ 7 U M ! I –抵押借款o % A s S v替换信用类融资,持续优化负债结构。
就在今年3月,远洋集团本拟展期一笔6亿元次级永续美元债本期I & g票息,但在月底时选择兑付了共计2060万美元。
据了解T x } w,远洋集团境外再融资压力小,2022年新增公开市场融资74亿元,包括4亿美金美元债,20亿元PPN,13.2亿元公司债回转售和13.03亿元REITsS 0 r ! \ !发行。并且美元债2023年无到期,下一笔美元债到期为2024年7月30日。
从经营层面来看,物业开发占远洋集团总营收的80%。在销售方面,2022年,远洋集团实现协议销售额1003亿元,虽然同比下滑26%,但在行业内的销售排u \ _ ? _名提升了10个名次,i U | E | x w @ 6跻身TOP20行列。
从区域分布Q b $ Z y *来看,全年56%的协议销售额来自于华东、华南、华中及华西区域。其中来自一、二线城市的协议销售额占全体约80%。
从具体城市来看,北京作为远洋的大本营,单城销M y d售额达180亿,其次为天津、A : g M Q S ^ .成都、深圳,单城销售额分别为85.9亿、78.3亿及73.4亿。
在去年的楼市行情下,远洋集团的销售额表现最好的月份与市场整体: ( ? D n { n ~ W回暖密切关联,6月、11月、12月单月销售额均超过百亿元。
从投资方面来看,远洋也在做战略性收缩。2022年只新增获取了7个项目,新增土储约67万平方米。而2# + Z020年、2021年分别新获取53个及46个(包括物流地产在内的21个非住宅)项目。
远洋的新增投资开始更聚焦一二线核心城市,并且侧重于旧改等可一、二级联动、持续产生~ 2 Y 6 M h贡献的项B p l D j目。
截至2022年12月31日,L W –远洋集团总土地储备约4300万平方米,平均可售面积土地成本约每平方米7100元,^ F ) 9其中北京(包括环京)与环渤海^ x ~ ` K V K的土储占w V * A q :比高达46y I r z ( u !.3%。
在y / | + I物业投资方面,截至2022年底,远洋共持有超$ ( ! $过22个投资物业,其中包含已出售给合作方太古里的成都! 9 c I n \远洋太古里。
实际上,近两年远洋正在逐步收缩投资性业务,包括减少项目股权保留运营权H l l 7 ? % . : Y、直接出售项目的“轻资产化”,接盘方主要是大股东中国人寿及其它合作方,这两项总计回笼资金近140亿。
远洋集团在年报中表示,“对行业迎来春天充满信心”,同时也指出“经济复苏和购房客户、金融机构、供应商等上下游产业链的预期恢复需要P : P时间,传导至企业现金流改善和投资能J ; ; 9 ] m . 4力恢复则需更长时日,行业还有一段春寒料峭之路要走。”
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