这波楼市小阳春，有可能是个假阳春。
或者说，这波楼市小阳春，从头到尾，就只是一种想象中的小阳春。
成交量的确上涨了，这个是无可争议的，但是房价，的确没有什么起色。
彭叔对比了从年初，到现在，3个月来这个城市的二手房挂牌价情况，惊6 r 1 w B X ( z T愕的发现。
全国只{ k : W Q o U , J有一线城市的二手房挂牌价，是呈现了上涨的状态，但是二线城市的二手房挂牌价，没有一个，是上涨的。
哪怕是被传的已经上天的成都。
彭叔一直认为，国内城市之间的房价，存在一个比价效应。而且也存在一个对比效应。
也就是说，当能级更高的城市，房价不涨的时候，下面城市的房价，就会被压死死的。
除非说下面这个能级比较低r E +的城市，获得了什么天大的利好，导致它能级上来，不然的话，能级低的城市，房价就不会比能级高的城市高。
就像，长沙房价低，长沙的湖南的省会城市，长沙低了，下面的地G | t : 4 y级市，没有一个比长沙牛的，所以下面的地级市，房价都会比长沙低。
就像，杭州，杭州是浙江最牛的城市，虽然宁波也很厉害，但是对比杭州，明显差了一个档次，所以杭州房价，就比宁波要牛。
就像，南京，南京在江苏有个很强的竞争对手，苏州，苏州的能级，和南京是一! . h个档次的，所以两个城市的房价，基本上一致。
这些都是城市之间能级的作用。
在没有获得特别大的利好情况下， 很难发生那| b $ ` F H种以下犯上的情况。
现在很多房产专家，为了带货卖房，就一个劲的说，二线城市房价要涨的比一线城市还要多，鼓励大家去武汉、成都、东莞等城市买房抄底，但实际上，根据彭叔h . p H # d的检测，这三个城市，没有一个房价上涨的。
就比如说。
以武汉为例。
先R P I D 9 m ~给大家看@ + b ` * | J A去年1月到12月底，武汉房价的变化。
22 c C022年1月的时候，武汉武昌R [ 8区的房价是2.4万，光谷是2.1万，其他的就不说了，大家看好这些数字。
等到2022年12月底的时候。
武汉的武昌区房价已经从2.4万，跌至了2.2万，光谷那边也跌至了2万。其他的区域，普遍都下跌了。
那么从去年12月底，到今年3月底，也就是现在。
是不是应该属于武汉小阳春了。
那么我们再看看武汉的房价变化。
大家可以清晰的看4 r K到。
武汉从年初，到3月底，武汉不但没有一个区域房价上涨，反而，又有2个区的房价出现了下跌。
大家想想，如果说，武汉房价真的上涨了，或者那么明显的话H x : X k ] O，房东又不傻，他们的二手房挂牌价肯定会上涨的。
你如果说这个数据有问题* 8 $，那为什么上海、北京、广州的二手房挂牌价都上调了？
这上面的是二手房挂牌价，又不是成交价，只要房东手动一下，在手机上都能调。
但是房东却Y G d & , x Y ; Z没有弄，或者说，大部分房~ a r 2东没有弄，这就说明，当地大部分房东，对武汉房价没有信心。
如果说你说，武z 0 6 u \ E L汉的确不能买，那成都呢，成都总能投资买入吧。
那彭叔就要给你看一下了。
这个是成都2022年12月底的房价。
这个是成都2023年3月底的房价。
我们可以看到，成都是真的没有涨。。。
成都虽然是二手房成交量，创了新高，但是成都房价，_ b S /真的没有起来。
或者说，大部分成都二手房，都没涨价4 * ~ 4 Z q O Q g。
如果说，成都大部分二手房都很抢手的话，那么成都r h c ^ A ` D | x楼市，不可能F ^ V G @ w W x没有反应的。
成都房东又不是傻子，楼市火热，他们还不涨O s $ * k u价。
而且大家要知道，当年成都可是出现了很多，房东抱团涨价，也就是类似于深圳一样，成立了业主委员会那种的，专门哄抬小区的房价。
如果说成都房价真的上涨了，真的那么热的话，成都那些炒房客，他们肯定不会停下来的。
而且你可以再看一下，上一次成都房价大涨的时候样子，也就是2021年的时候，当时成都房价的确涨了一波。
这是成都2021年4月的二手房挂牌: a ^ Z L价。
看到了没，当时成都的二手房挂牌价，高新区才2.2万。
之后，成都就有了二手房指导价，大家都看不到挂牌价了，等8 W & C j 8 w到了2022年5月份，成都才又把二手房挂牌价放出来。
大家对比可以看到，1年下来，成都高新区的二手房挂牌价从2.2万，涨至了2.5万，其他/ 2 v的区域，房价也欧比上涨了。
这l y p i就说明，如果说，成都的房价，真的上涨了，那么成都房东，肯定是B I 6 x f会调价的。
那z ) # A D F K 7 P些成都房东又不傻s [ k i r，房子被人抢者要，他们干嘛不涨价卖。c 8 | @
所以最终结论，就是成都房价没有大涨。
只是量涨了。
彭叔为什么觉得这一轮小阳春，是假阳春，因为真的只有一线城市，二手房挂牌价才涨了，其他m _ V ) p S的二线城市，能做到一个不跌，就不错了。像是成都就是属于没跌，武汉就是属于还跌了。
成都虽然在二线城市里面，的确很牛，但是成都的弊端也很明显。
成都只能吸到西F i P N e D ; i部地区的人，中部地区都吸不到多少了，再往东看Y ; F @ } / o，就更没戏了. D :，东部沿海地区发达的很，江苏、浙E L H F / % g M X江的人不太可能大幅度的跑到成都去的。
成都能吸西部，是因为西部只有3个强市，成都、西安、重庆，他们3个分那么多省，还是可以的。
成都吸不了中W b % S 3部，是因为中部满共就6个省，结果里h 9 – $ /面4个都是二线，郑州、武汉、长沙、合肥，人家中部自己都卷的很，R Y G ^ x哪来被成都吸。
所以成都的能级，很难像杭州、南京等城市一样。
现在放眼全国，能压的住成都的，就只有这几个城市了，而成都要\ / o突破这几个城市，太难了。
我们客观一点说。
成都吸西部，但是西部，你把重庆、西安抛开，其他的省会城市，有哪个，能比的上浙江的老二，宁波，江苏的苏州。或者就比老三，西部地区，除了西安、成都、重庆，有哪个城市，能比上江苏m l h X ? C –的老三无锡。
彭叔不谦虚的说，把彭叔老家扬州，这个只是在江苏排名中等往下一点点的城市，m ^ = V ? n N放到西部地区，那都是排名前列的存在了。
这就是底子。J 5 s x `
成都的底子} & # ; A 0 c +，支撑不了那么高的房价。
现在二线v Y )省会6 ] @ C E v城市里面，最惨的，彭叔觉得还是郑州。
郑州理论t Q & ? e f h上来说，房价从2017年，也就是国内最早那批开_ O x d J _始房价下跌的时候，郑州就跟着跌了，但是直到现在。
全国楼市小阳春，一片大好，结果郑州的房价，还是这样。。。
大家可以看到，在年初的时候，郑州房价最高的郑东新区，还是2万，结果现在1.– D Z w L ) c c9万了。。。
你说多尴尬了。
从去年3月份，彭叔记得就出大招了。
到现在，就救成这样了。
不& X Y 2 b \ ` ! E说郑州的底子不好，其实郑州的实力，还是非常强的。
郑州人口过千万，每年人口还是净流入的，GDP也过了万亿，如果看人均GDP的话，郑州的人均GDP和西安、成都都是一个级别的，甚至有可能比成都、西安的人均GDP更高。
再看有钱人的数量。
郑州好歹还@ 5 #排名第19，P L v + i [ S :西安连这个榜单都没上去。。。你说多尴尬。
而且郑州又是国家九大中心城市之一。
你说说，要产业有产业，U x – e ` ( .要人口有人口，怎么就混成这样了。
彭叔认为还是郑州的炒房情绪，被击垮了。
也可以理解为，大部分人买房，都真开始以自己的实际居住需求，并且不太愿意贷款买房了。
过去房价能大涨，靠的就是刚需加杠杆，炒房客在那摇旗呐喊。) t #
现在刚需不加杠杆，变的那么谨慎，你这个房价，要拿什么上涨？真的太难了。
很多人问彭叔房地产税怎么没消息了。
就冲这个小阳春的氛围。。。
这个房价的走势。。。
你还出房地产税，真是想要看房价硬着C d , + A 4陆。
现在很多房东，还能死o – + ;磕着不降价，或者降价幅度没那么大，全靠持有成本低。
一旦持有成本高了。
那彭叔跟你说，分分钟，就降价抛售了。
因为你可以算一笔账。
对于那些买房早的人来说，一套房200万的房子，他只要是2016年之前买的，一般就是70万、80万\ ` _ ` 4的房子，现在这套房子，租金大约在4万左右，就算这个人，有房贷没还完，4万的房租，也够覆盖房贷了，他能] ] ! d持有的住。
可是如果说，你这个时候又要收1%的税。
那么你想想，200万的房子，一年就2万，他们不心疼吗？
这还是在2016年之前，低位买的人，如f r { E [ ? @果是那些高位的人呢？
他们顶得住吗？
本来房贷都要还不起了，一年再交2%的税，他们哭给你看。
最后再给大家放个房价上涨的城市。
北京。
全国房价最高的城市，没有之一。
现在北京西城区，经过了这轮小阳春的上涨之后，从原来的12.8万，涨到了13万。
成为全国第一个，均价突破13万的区。
这是一个区噢，不是一个板块均价13万。
13万一平是什么概念，就一套100平的房子，就要在1300万。这还是均价^ B a S h } Y，改善房至少2000万了。
你在这G v + M % L O买套刚需房，500万的彩票头奖，你要中2次才行。
这个小阳春，的确是有城市房价涨了，但只是一线城市。
二线城市，目前彭叔还没{ F ,看到涨的。
最后：
还是那句话，一线城市房价不带头，下面的城市起不来。一线城市吃肉，下面喝汤，一线城市喝汤，下面连汤都[ @ 4 F N h }喝不到。
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