哈喽大家好我是血拼哥。
北京楼市是不是已经复苏了？会不会马上热起来？
最近血拼哥的朋友圈被不少成交数据和“京楼火爆”之类的文案刷屏，我自己也算了一下，确实被吓一跳：
2月1日截止到2月16日北京网签7479套房，环比1月同期上2 E } V + : ? V d涨32%。以目前的市场成交来预估，本月成交量预计将超过1.3万套。
跟去年比，恢复的很快。不过h U W S t北京的成交正常量也在这个范围，目前是恢复到去年正常月份水平，啥时候连续三个月超过1.5万再紧张吧。
再M j . v x看新房这边，截止到2月15日，2023年北京总价300万以下刚需住宅一共成交了801套，同比上涨80%，300-500万之间的刚改盘销量达到1257套，同比增加了63%。
这两个数据都在述说着“北京热起来了”。
但是血拼哥依旧觉得今年的北京，热的不均匀，普涨不存在，刚需依旧有机会。
01/
北京楼市
土拍市场的诚意g & u ] h * # C
上周五规自委发布了《北京市2023年度拟供应住宅用地项目清单（第一轮）》，拟出让时间段为2月16日至5月16日。
土拍市场又出现了新变化b d 7 q q 4 W！
1、打破集中供地的“惯例”，一口气@ 4 H ; % ` m拿出2K 0 a & * _ J | M3块地！
不像前两年，非得到土拍节骨眼才挂地，这次，挂一批出一批，反正5月中旬前大概w , 3 J会o n [ q e h给这些，让开发商能心里Y . 9 d t } _ 2 f有数，算明白账。
所以我把此次土拍比作“自助餐”。以前还是“食堂打饭”，只有一日三餐，爱吃不吃，今天成了自助餐，23宗地，环肥燕瘦，全部明牌，任君挑选，为开发商大开方便之门。
2、从地块来看，北京已经开始慢慢D i v + C的拿出诚意，基本都是好地段，要么就是此前在售新房卖的不错的地段，且没有远郊的地！
这也说明了，现在的北o ^ t 5 ?京并不是什么地都好卖，分化在加剧。
对于个人买家来说也一样，好的地块与产品还是要抢。
就土地市场的情况来看，北京目前普涨概率不大。土拍已经“被迫”拿出诚意，说明只有足具诱惑力才能让开发商买账。
对于购房人来说更是如此，好的地块永远不缺@ , V r / q人买，条件较差的地块无人问津。
北京楼市分? & a 6 0 ,化后续可能会愈演愈烈7 N Z | f。
02/
南邵&朱辛庄
两宗地正式发布
上周五，第一批拟供地清单的公布同时，昌平两宗住宅地正式挂地，进入交易阶段。
这两块地已经是我们的老朋友了。（朱辛庄二期详细信息可以戳链接回顾，南邵地块可以戳链接回顾）
朱辛庄0028地块: X 3 { ! ^ @ / o距离地铁直m | Y |线距离900米左右，在万象悦府和龙湖云璟售罄之后，北面有最近五批次越秀地产刚刚拍到的信息园二期地块。
目前小道消息，越秀– e Y M : o f压力不小，预计会出小户型刚需产品，先\ a ; F 3 Q F跑为敬，期房指导价6.2万/平，现房指导价6.5Z # ; . 9 V万/平，我粗算了一下，如果做7, o * _ \ $0平+小两居，首付不到200万上车临铁两居。
最近考虑越秀信息园二期的朋友在看到朱辛庄0028地块肯定回陷入纠结，毕竟朱辛庄0028位置更好。
除了临铁，周围商业产业俱全。
往东是住总万科天地和万象汇，往西是永旺商城，东南小米产业园，此外附近还有好未来、慧聪等产业园。
那要不要再蹲一蹲，3月再说？
我觉得悬。
朱辛庄总建面3.66万平米，容积率2.5，限高80米，预计高层产品，大概也就3@ f n t k v00多套房子。
地块先天规模小、无配套，不到13个亿，而且土拍规则简单，最后摇号确定归谁，没有竞现房面积环节。对于开发商来说就是快进快出的项目，目测是个秒光的盘，基本入市后很快卖光，对购房人竞争压力不小。
至于价格，参考越秀拿的北面地块，预计6.2万/平左右（没有现房）。
抢购难度这么大，不如先看看越秀的产品，没准南方大佬能带来什么惊喜。
我预计哈，越秀的产品应该会尽快上，毕竟3月底“竞争对手”朱辛庄要来了。
血拼哥也会和大家一起随时关注！
昌平还有一个均价相对低的地块要来。
昌平$ R Q ~ C e [ U区南邵新地，未来商品房销售指导均价为5.3万/平。
南侧紧邻昌崔路，西侧临Q w h近京D 1 W a & A Z [开高速和京藏高速，距离昌平线北邵洼站约1.2公里。
容积率为2.2，控高36（局部45）米，预计住宅形式为小高层。
项目体量较大，若按建面120平计算W X I z 4 ~ H y *，最次可提供900套左右房源。
地块所在区域是一个集住宅、办公、商业、l j Q T g ` } { *酒店等的综合体，周边其他配套也是非常完善，3km生活圈范围内能满足所有需要。
销售指导均价5.3万元/平米，我估计实际开盘价应该会下调。
因为宗地直达西二旗要68分钟，估计对于在西二旗需求外溢的人群来说诱惑力不大，未来主要客7 ( A 6 Q b P群为地缘性客户，说白了就是本地人，看昌平人均的购买力了。
评论区的昌平居民可以来说说，这个价格你们接受么？
03/
新房置业
还可以再4 Z $ 1 K ~ r等等？
其实第一批拟供地就可以看出，北京各个区域都在卷，都S _ ; K _ : ! ;在拼硬实力！
详细的《北京市( L Q 6 ` [ @2023年度拟供应住宅用地项目清单（第一轮）》，给大家附上，后续有什么新消息血拼哥也会及\ v . b 5 O时跟进。
第一轮拟供应住宅清单中G C m I ` K A \项目共计23宗，涉及9个区，土地面积约103.48公顷。
从空间分布看，中心城区11宗53公顷，占比48%；平原多点地区（含副中心）12宗50公顷，占比52%。
从交通及配套情况看，近7成位于轨道站点周边。
主要火力集中在丰台、昌平、r 1 I 8 8石景山、朝阳，各区域都拿出了自己的王牌宗地。
同时，板块内同片区几个盘互相e b z ] + 1 ^打架已经在这些s r } 9 a ?区域上演，对于购房人来说当然是利好。
城区的石景山衙门口在售新房中海学仕里销量不错，网签率33%，成交均价76346.0 { ! 5 a }73元/平。略低于指导价7.95万/平。
朝阳这次供地$ % k m力度未减，已经是一片红海的奶西村、崔各H T , 4 9庄继续供应，地块附近都有在售新房，不知道入^ W 2 G * / G r市以后会不会考虑朝北地区出一些刚需产品。
近郊昌平上面说了，朱辛庄前后脚两项目直接PK。
大@ s ^ a w ) ? H兴西红门、黄村镇继续供地，| E j 5 u W [ R此前西红门橡树湾一期、二期三个地块入市! 0 g F *热销，一期目前网签a A ^ p R % | E49%，成交均价6.3万/平。指导价6.6万/平。而黄村镇此前入市的中铁兴创逸境去化稍弱。
通州顺义也都在配套更成熟的位置供地，大致位置给大家标出来了，大家可以参考看看，静待上半年供应！
年度明星海淀，王牌宗地四季青，紧邻西五环，豪宅配置跑不掉了。
用地面积约8.53万㎡，容积率1.1左右，体量不小，相当于香山壹号院+颐和金茂府，没抢到这这两个盘的朋友可以看看四季青。
价格目测会比2 n 4 R之前的两块地有所上浮，网传单价会在12# , t F e H-14万，估计是大平层或者叠拼，总价在2500万左右。
块地未来预计是新型共有产权4 _ % {房，这可能是海淀5月前最后的希望？
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