本文转载自北京红盘，作者，地产小S
9月至今，北京新房新增供应12250套，是同时间周期历史最高。
新房供给增加^ , F . _ E，对买房人是有利的，可选择的范围就多g L e %了，可以慢V – m 8慢挑，但开发商的日子可就不好过了。
政府的大手已经紧紧的扼制住开发商的喉咙，国际三大# R l评级机构连续下调对中国房企的信用评级，开发商内外交困。
融资难、负{ 3 T O z h M债高、现金流紧张又是摆在开发商面前最为严峻的问题。
为了缓解库存压力，冲刺年终业绩，快速y G w回笼资金续命，开发商再次上演了断臂求生的戏码。
不过我们不看广告，看疗效。
是骡( P ; Z B子是马拉出来溜溜。
好盘降价和烂盘* – b X降价是有很大区别的，大家的态度完全不一样。
好盘降价，轻松卖出，一抢而空。
烂盘降价，怎么样也卖不出去。
01
烂盘，降价也难\ d ] i 9拯救
东三环某个自称眺望国贸的伪豪宅，当初蜜汁自信地认为自己值12万的单价。
但买房人会用脚投票！
开盘没多久，就用上渠道，高佣k [ ) \ 7金。
一个月前每平又降了1万多，200平就是降了200万！
千万豪宅难逃降价的命运，却还是卖不出去。
一共` \ M 3900多套房，开盘快一年网签不足百套，网签率才刚过10%。这去化节奏是有机会卖到现房的。
2021年北京集中供地后，北2 9 D n z京新房的开盘逻辑就彻底变了!
售楼处没建好，不重要！
没有样板间，不重要！
蓄客吗？也不需要！
什k o D 7 c k C )么才是最重要的？
拿预售证！
王四营的小兰拿证就够速度，不搞蓄客，直接开盘确实先抢到一波客户，不过开盘当天m Q D m i 6也仅卖了40多套。
后来用了渠道，到现在卖了200多套，去化一半。
目前各个户型还可选，中高层卖得比较快，建– $ 5议优先选择中高层。
有的盘抢先开盘仍难去化，有的盘上了渠道也难救场。
跟小兰同板块的小红，开盘比小兰晚了十多天，据说开盘当天认购了1套，顺销了2套。
真惨……
于是，小兰果断上了渠道，不过十一– \ b _黄金周销量也一般_ 7 D V ^，小红体量还是小兰的两倍，小红卖房之路还要加倍努力呀。
至于中间的小绿，还) 3 _ \ Q ( q C在家算账呢，只公布了案名和户型，据说要等到年底再开盘，就先说了。
王四营新房去化不理想，一方面焦化厂的毒地和不完善的生活配套让购房人有所顾虑。
另一方面王四营的新房800-1100万这个价格段实在尴尬。
预算高的，看不上这地方，选择了崔各庄。
预算低的，还够不上，就去豆各庄了。
符合这个预算的，可替代盘也有，比如7 w e [华樾国际领尚，3号线和12号线双地铁，去望京，去酒仙桥，亚运村，中关村都比较方便。
而王四营，只守着一个7号线去国贸，但国贸产业状况大不如前，晚上走在东三环的路上，发现亮灯写字楼明显变少。
金盏有两个项目，都是打折盘，价格有优势，配套也是明显的劣势，尤其l $ & 7 ~ v是教育资源堪忧。
周边没有7 \ #公立学校，大部分业主孩子都去上国际学校，国际学校仅学费一年至少2y F c F5万起，即使买的起千万房子的家庭能不一定都能够负担的起。
十一之前开盘那个项目，据说F , ^开盘仅卖40套，然后马上进入了顺销，同时引进了渠道。
目前124平和144平卖得还可以， 叠拼卖的一般。
另一个盘就有点悲催，上月违规操作被建委暗访擒住了，一直在整改，拖到本周日24号才开盘。
也许2 r K #是看着对手的销量不理想，这个项目还没开盘就有渠道在宣传。
02
有的盘，还: ? $ G j可以拯救
有一些盘，地段很好，但是产品真的拉垮，去化自然` O H h @ w ( J ~也不尽人意。
是的就是小绿豆，原本开s 2 f x Z r f * ;盘即可清盘的小户型竟然还有剩余，截止到现在所有户型加起来只卖了百余套。
大户型实在太垃圾a 9 3 8 B，东西向三居够奇葩！
同样问题的还出现在昌平。
不作死就不会死，话虽然很糙E r q \ 2 % t L C，但用来说昌平楼盘一点都不为过。
也是占着Y m ; 7 ! { . 9 U好位置，做出来的产品硬是给自己玩砸了。
有不少粉丝直言：
昌平直接劝退，气得我晚上都吃不下去了，韭菜也是有尊严的T Y V x K n，你这么不要脸的割韭菜有意思S X 9 s F吗？这垃圾样板间已经劝0 9 l C % G B 2退我了。
已经知道这两个盘很垃圾，看完发现比想象中的还要差…
国庆期间，昌平小烟开盘了，宣传海报是成交了360套房，卖了22.4亿。
对此我深表怀疑，这种喜报都是吹牛逼的。
据说开盘只卖了240多套，近4成水分，80多平还有房。
另一子目前还没有取得预售证，正在蓄客，共620多套房，据说已经有1000组意向客户。
这个架势，q l = ~ m R $能做到开% 5 `盘就清盘吗？
不过这三家开发商也不是真傻，知道自己不行了，立马上渠R K a [ ; @ , $ u道。
后续项目给渠道的佣金跟上，去化应该会不错。
豆各庄，昌平双子因为产品不给力，影响去化。
而崔各庄这哥仨，户型产品是没毛病，销量仍不如预期。
先开盘的大哥卖了15个亿，后开盘的二弟卖了16个亿，
嗯，就比大哥多一亿。
两个项目的总价区间都在1000-1500万，估算这哥俩卖了130-140套左右。
大哥总J \ p 6 Y ; b户数850多户，去化了三分之一，四个户s L E O g Q 4型都有房。
二弟共426户，去化了一半，也是户型都可选，最牛\ d u @逼的四面宽也没有都卖完……
剩下的小弟预计月底开盘，也是要先摇号，打了8折的价格确实挺香。不过临街的噪音问题，改善自住地要好好` ` Q考虑一下。
崔各庄三兄弟销量一般，最U r ; N ~ z大问题的是同一个地盘互相厮杀，都主打望京改善的定位，造成同质化，都在抢同一波客户，陷入了恶性竞争。
斗归斗，崔各庄哥仨找了外援的后，未来销量应F o t 8 ( * \ ]该没有太大问题。
这里还是要提醒一下不开车的购房者，崔各庄板块目前暂无地铁规划，未来8-10年出行交通是个问题。
03
好盘，打折是去– ; (化的加速器
亦庄顶流最近在加推的房源O % H，史无前例大优惠！
最小户型卖得最好时候是1270多万，活动价1100万起，价格差了近小200万，单价只要6.6万/平！
项目推出了特价房后，去化明5 7 C I r V U a显加快了。
要知道这个开发商是利润至上，高价地不拿，高标, | 6 y 9 w B准不竞，绝对不做赔本的买卖！
现在为了完成销售业绩，快速回款，这降价幅度也是拼了。
这波羊毛值得一薅！
石景山有个盘，同样是产品非常好，但首期开盘7 g v t不给力。
后来引进了外联，一套总价2000万起的房子，佣金相当可观，海淀的中介都差点不够用了，去D q t O n a i P !化速度立竿见影。
好盘，距离热销只差一q 7 y { : C , t个助攻。
04
购房建议
新b g R 5 } O N房去化慢，降价促销的时2 # ` & n = , f j期，购房者要不要入场？
当然是可以入场的。
不B y S –过不是所有新盘都值得去买，要有火眼金睛。
一定要记住！
烂盘，降价再多也s 4 p X不要买!
好盘的话，要及时出手买入。
但要记住以下几个方面：
第一，针对存在缺陷的特价房源，比如户型有问题，采光有遮挡，有噪音影响的房源，价格在项目的平均售价的8-9折，如果你是投资可以考虑，自住不建议。
自住买房，就要认真看房选房，不要低价房冲昏了头脑，丧失了理智。
第二，因为有时候开发商着急回款，k E r $ R 8 a 会D 9 n F H w +推出一些没有缺陷，正常房源作为特价房，比如清退房（客户资质或资金出问题清退出来的）、尾盘，会给一个很低的折扣，价格很划算，这样的房子自住可以考虑^ T X 6 7 P F 2 ~。
第三，还有种情况，开发商推出的特价房会有一些套路，比如) ; H钓鱼房。
分钟寺小黄开售，小帽表面上特价房，实际上# 2 O c I k S在钓鱼，只有一套，并不是真在卖特价房，只是获客的套路罢了。
如果你看好的楼盘宣传有特价，但一问就是卖光了。这种时候很明显就^ 9 p n 7 O是在钓鱼。还是要多多对比，稳住心神，一被忽悠就交了定金。
_____________________________________________________________________
新增燕郊买入分析报告
新增金融街融御买入分析报告
新增和锦诚园买入分析报告
新增中海京叁号买入分析报告
新增学府壹号院买入分析报告，以及plan b方案
王四营朝阳壹号&保利锦上买入分析报告
金盏三兄弟中海首开拾光里 朝阳一墅 青云上府买入分析报告
新增崔各y } w 9 $ r m K庄三兄弟买入分析报告
奥森春晓买入分析报告
北清云际买入分析报告
长安悦玺买入分析报告
华樾国际领尚买入分析报告
禧瑞学府买入分析报告
合生me悦买入分析报告
需要的可以联系猫叔获取。
声明：本站内容r c w来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送w M ! . e u l邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除o b Q q L ] ! H。
暂无评论内容