现在的购房者，真的是越来越理性了。
不管是在一线城市，还是在二线城市，都很理性了。
不知道是大家真的已经认可了房住不炒，还是口袋里面没钱了。
又或者是两个因素都有。
最终表现出来的样子。
就是不管一线城市，还是二线城市，除了一些限价倒挂的新房楼盘。
没有哪个城市能做到，所有的新房楼盘都被一抢而空。
这个时间点。
能摇号的新房楼盘，基本上都是性1 h J &价比超高的楼盘，但凡有点问题的，都是平销。
大家想想。
以往哪年小阳春，不都是新房S 1 O 4 9 5 2 h各种疯狂摇号，大量的垃圾新房楼盘，趁机就卖出去Q – b U了。
只有在下半年淡季的时候，才会出现这种分化的情况。C i } N i , 1 G ?
现在楼市的情况。
有点这么走了。@ @ O t M m y t ?
楼市巅峰的时候，从年初，到d / C \ L 1 = \年底，都是新房需要靠抢。s = | 5 S 4 S G
后来变成) 8 =。
每年楼市只有特定的时间点，才会出现所有新房都需要靠抢。
再到现在变成。
哪怕是特定的时间节点，也无法出现所有的. 8 X &新房都需要靠抢了。
从这个大家就能看出来。
楼市真的一点点的在走下坡路。
如果说，你觉得彭叔说的，有点太悲惨了。
彭叔给你看看保利他们发布的，2022年F Q 2 _ % \ S W到2023年房地产发展的白皮书。
他们作为一个房企，作为一个卖房子的，本能的，肯定是要说楼市好的。
他们在白皮书的最前面，就写出来了3点。
他们认为的核心三点。h 6 I &
彭叔给你翻译一下意思。
第一个，是未来房地产，# } w O R W进入到成熟发展的阶段，未来5年，新房的销售额，会保持在10万亿以上，加上二手房，总共有20万\ \ ` n 4亿。
这里面的重点，是新房销售额，成了10万亿以上。
保利他们是房企，卖\ & E O % n # I %新房的，又不是链家，二手房W A E n h能不能卖出去，和他们有– + 6 }个毛关系，他们又挣不到二手房的钱。
你看他们作为一个卖新房u P s !的，都认为，未来5年，每年新房销售额，会在10万亿以上。
你乍I 9 Q h一看，这个新房销售额还是比较高的，但是你知道过去5年，我们新房销售T k 0 K U额] W c C 8 j q i是多少吗？
2022年，全国新房销售额是13.33万亿元。
2021年，全国新房销售额是18.19万亿元。
2020年n A F，全国新房销售额是17.39万亿元。
2019年，全国新房销售额是15.92万亿元。
2018年，全国新房销售额是14.96万亿元。
看到没。
过去4 ) P % n w U5年，什么时候低于10万亿的。
就算是W @ W 3 Y t \ [ T平均下来，每年新房销售金额，也在15万亿以上了。
可是现在，保利居然说，未来5年，新房销售金额只有10万亿以上。
这意味着什么L ; n Z J 9 @。
新房的规模越来越小了，不管怎么掩饰，怎么说的好听，这都是现实。
为什么房地产税试点，催的越来越快了。你看看这个销售金额，也能猜出来一些。
2021年，全国新房销售创了新高u T ~ ` c W – w e，卖地金额，达到了8.7万亿。
2022年，全国新房销售金额大幅度减少，卖地的金额，也降至了6.8万亿。
那么假设，保利说能达到，未来5年，新房销F 3 %售金额_ i ` ] : a H /是10万亿以上。
那么对比过去的卖地收入，未来每年的卖地收入，大概率是连6.8万亿都不到了，有可能只有5万亿左右，甚至更低。
从8.7万亿，降h | : \ m =到5万亿左右，这K ~ t [么大的一个缺口，你说用什么来补呢？
而且，保利预计的是未来S K U ! g v q _ t5年，就已经降低到了10万亿以上，那么5年之后呢，又要降低到多少？
这些都是很客观的数据。
保利是房企，他们巴不得楼市火热，能高估，人家肯定不会低估。
你说卖地收入成这样了，地方上收入该怎么办呢？
第二点，未来只有人口流入，并且还有产业的城市，才勉强有价值，房地产还能发展一下。
这说的不就是只有大城市，才有房地产，小城市的房地产，就越来越不行了。人口流失了，又没有什么产业，房地产就越来越冷。
保利的观点，是小城市没戏了，大城市，还有一个结构性长牛，也就是涨幅不高，但是却一直涨的。
彭叔觉得保利他们的房子，主要应该是集中在了大城市，小城市保利的项目应该不是很多了，不然的话，他们不至于这么说。
其实如果真的像保利这么说的一样，只有大城市才有房地产，小城市以后没有房地产了。
大家想一个l ; 5 L客观的事R R ! x { ) C q F情。
大城市有土拍金额，小城市也有土拍金额，虽然单个小城市的土拍金额不如大城市，但是全国所有小城市的土拍金额加起来，可是不低于1 + y r 4 f 4 8 k大城市的。
而且，全国新房的建设面积，小城市的面积，是超过了大城市的。
全国能被大O { : J O家认定为人口流入，并且经济发展好，30个都够呛。
全国$ | / . # 9 U有几百个城市，靠这30个，能拉动的了全国吗？
这是一个很现实的问题。
第三点，房子将全面的从，为了有套房子，变成有K a A B E b \ ,套好房子的时代。
这个意思就很明显了，以后刚需房，老破小，卖都卖不出去了，以后能流动的，肯定就是好房子才行了。
所F J q z O S O . P以他们的意思，就是房企也要改变思维，从过去的随便盖个房子，变成盖个好房子出来。
彭叔觉得造成这种结果，有2个方面。1个是房价在不大跌的情况下，普通人买个老破小，都很难。就像上海的一个老破小，再怎么垃圾，也要在350万左右了，这种老破小，贷款年O O X J = a ; m #限还没有新房那么久，所以首付就要更高。想想350万的房子，有多少人能买得起。这钱，在中西部的二线城市，可以妥妥的买改善了。在房价不大跌的情况下，买的T K x 7 S } a }起这种房的人b U [ f C c，看不上，想要买的，没钱买。2，老破小、刚需房在房价不/ G 6 : i : P涨的情况下m p I 3 k G u o {，人们对拥有自己一套房的执念: . Y U , 1，越来越淡的。就是有的人，他（她）真的就是只想要有一套属于自己的房子，不管这套房子怎么样，他（她）就是想要有一套房子。以后要是房价e o O n L , ,上涨了，还能置换方便一点，房价不涨，也能图个心里安慰，这是自己的房子。以后这种想法的人，会越来越少。
基本上楼市里面，主流，就成了以买改善房为主的人。这种老房子，自然是越来越难卖了。
大家看以上三点，可都是房企自己说的，不是人家民间说的。
连房企都这么看了Z ! k，大家觉得楼} + , s –市还能回到过去吗？
另外保利这个白皮书，还说了几个有意思的的地方。
比如这个。
这个是说，尽管大家在网上，感觉好像大部分人，都买的是好房子，但实际上，根据保利的监测，他们发现，大部分人，买的都是这城市，! M # & 6 u s k中位数以下n . K v . % y Q的房子。
换{ u v : ^句话来说，现在很多人都比较穷，只有少部= $ 5 * \ &分人比较有钱，所以当大部分人都有钱的时候，改善房需求，就H @ S z 1 4 & Q q起来了。
说白了，连房企，都认为，房地W * u产，要崛起，必须要依靠大家的收入上涨才行，收入不涨Z W w q m 0 – A，崛起没戏。
保利还在这个报告里面，说了一下为什么大家要换房的B x e 3 } h a r理由P K | n。
他们给了2个理由。
2010年之后的新房，一个是房价老上涨，新房根本不愁卖，所以房企没有盖\ V l 0 V ` U 1好房子的想法。
还有一个，是地价和房z g J o p价之间的差距太小，导致房企没利润，没动力盖好房子。
所以保利认为，后面，他们房企，会努力的，盖出来很多的好房子。
其实这也是，为什么现在房产圈那么多人，都在玩命的卖房，而且大部分人，都觉得，二手房投资价值不如新房。
这也是个S . ! 0 S u V / n原因。
毕竟大家想想。
现在每个城市里面，房价最高的，一般就是次新房为主，而这些次新房，主打的/ c M z就是高品质，楼龄新，可是如果说，以后的新房，品质比这些次新房，还要高，楼龄还要新，到时候这些次新房，会怎么样Z d p ! %？
还能一直涨下去吗？
保利说的这些，相对来说，还是比较客观的。
房地产行业作为一个支柱行\ % K a ` #业，肯定是会长期存在的，但是，哪怕是支柱行G + Z \ # o U z业，也是会有潮起潮落，该给其他行业让步的时候，就要让步了。
最后：
房住不炒，房子M M $只是生活的一部分，不\ : } a O b再是全部了。
当房价没有大涨的时候，大家对房价的关注度，明显就会下降，到时候，更多的人，就能生活的重心，放在平时生活上，而不是为房子发愁了。
希望那天早点到来。
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