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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见U X E { 5解中受益匪浅。实际操4 # M r y * X : A作中遇到些困惑。个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居。另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资* i z 0 ] Q用。对周围比较熟悉，最近P E L % v p看了领秀新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比D w : 3 e f较关注融科橄榄城。我们想长期持有三居。投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可。
我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园– ] } x , Z哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。2、上地MOMA的物业、环境以及楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的。长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距。3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到g 3 : { _ : e A融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，或者等价值置换，换成一居也可。2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲M j 8 # @ &康都的2居。也请您帮忙推荐下这种操作下性: y w M ` U T价比更合适的楼盘。
4、像这– k ~ 5 6 V [种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长\ [ R的回调，O \ o @ = n d不小心站岗。从h j u { @ .未来看，上地的学区房还会在后市上涨的情况时还会有比较好的表现吗？5W l . ] B、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您M a k = y $ _ D ~更好的建议，谢谢！
A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫[ r : O w h {润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在16S X z 8 h f ` Z00往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留9 O ! t ^一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领2 G + # f秀新，上林溪都很好z # ; | N，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一样。关于置换建议阅0 7 ^ u读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的! A ; 9 h W R ; T涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的J l M A g c时. 4 A机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在f V R ? p I n ^ ^动怕是比较被\ ( ! – \ U n h 9动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现Q Z o ~ V 7在六年级想换个三居室，现在的房d Q a b子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我^ r e I Y x看过丽泽的房子（户型楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便，板块不太好）请帮我分析一f S d l 2 P Q ,下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸d h #坊往草桥和公益西桥换是降级啊, : &,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质都属于区域内的二类板块,但西城的资源比丰台好太多了,0 _ I | v T f –置换一定是往综合资X | n u ]源更强的区域上换，最次也e / w _ : )要往同等资源区域上换，这是方向性问题e & ) 9 T f # x，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行3 w V c z 8情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精_ J )华o 8 ! | J ? l } /栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产保值增值,租房过度,孩子上完学后再做三次置# q (换,大部分家庭在北京十年平均要进行2次以上的~ P [ o . ^置换,如果置换的不对1 0 M S ( X B S m会出问题,以后再o j b h往好区域好楼盘上换就很难了,你换到丰) 9 L w f +台一定会被大盘甩在后面,建L 3 p 4 I J议综合考5 J F ^ c o g S虑吧,祝顺利!
Q:提问:您好，考虑西城? I K D } `小孩上学，主要是德胜片区，是首套房，看了阳光丽景、德胜佳苑和京师吉他等相对较新的小区7 ? : a o 5 3，对比3年前价格，感觉溢价很高。最近关注的一些西城的小区近半年来都在缓慢下跌，请问这些小区现在入手的风险高吗？有什么建议。
A:回答; 您好，关于西城学区房的价值逻辑，整个西城品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西城晶华、朱雀门g r ?、中w . I 6 y海凯旋、中信等类似这样的盘，西3 0 H 1 X U j ,城所拥有的都是一线资源，由于是北京最早的区，老房子很多地段就很金贵，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘6 R 8 +抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区n ; 0 ! O L ? 3价值只占10%，安全系数相对高一: $ X 5 P v N m些;可参考星球精华栏文章13#学d b ] R E区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居{ w I ~ B W l 9 @住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念E = ! s d p D * Y人为干预因素太强，像你看的阳光丽r N 6 ] d + F e H景、德胜佳苑、京师属于普通的住宅，在同板块居住体验靠上，但区域的资源和楼盘的稀缺性不是特别突出，只能j , – V [ , i p说中规中矩，是有一定的溢价的，比较稳健的方案是以最低总价买套小的,不要把所有资金全部A / q j C e / \都放进来; / Q，因为这部分房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关，房价是按照平\ z w 6 K R , r 0米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,大户型的损失也是最大的;祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年分别买了1套天津宝坻的住宅两居和1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续r N P 6 [ i e M ?还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.2 [ c R由于是二贷资格，如果卖掉商/ \ R @ W : ] $ 0住暂不+ o % \ # v U q结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以) X q w内的小两居，看W ) \过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率j } p %高），以上问题可能~ G n Y S ! , $有点复杂，麻烦星主费心指点！w W a W – ? [ \非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住N 0 ? c宅，如果卖掉还要再往里q J j K A补现在没必要卖，至于未来卖和留你需要评估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在K z d M亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下$ E – U I [ d ! M跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性p R , [ g p，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的7 H i ~ W 5很重,这类盘属于小众群体Z g F,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,这类盘人为干预性太强a h | ` Z (，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦f ( !庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的V j P空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅2 ; r : a i % ` z小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，u S 1 Z ( m涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然] q o ]在市区，但潘家园d ` 2 \ E板块s D Z b M 2毫无价值，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，| C * 9 k p好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成. K f熟的溢出区域，c Q W * Q有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之C = 7 ?前有一直在关注您的公众号文章，感觉受F ; p c益匪浅。我目前在朝阳区十八里店的弘燕_ X # )路小区有一套98年的小两居（65平米），. 6 Z y G {持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖[ 8 _掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环境，另一方面考虑积分落户加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地a S ( 4 V S q点一个在西单，一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。
仔细读了您写的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦望山，是西红门西的次新，也比, i c 9 Z _ B B较钟意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期它们的价8 # ) : ! L格产生影响。2.高米店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了V g R该小区的历q | +史房价曲( H + x H 0线后发现跟我当前小区差别不大，怕再次选择失败。保利茉莉公馆和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房: – E 6 U !子和旧宫等地的城市界面有点看不上。
4.亦庄河西的鹿海园和南海家园，没有进小区看过，但e i U v = T z s从街道上穿行过多次，感觉河P \ b \ G D /西这块都是房子，路上没啥人，街边也没有什么店铺，进城上班也不z V T G便利，如果为了收益选择这里，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红L * ; \ \ $ V门，但总是犹豫不决，希望京总能指点迷津，让我们拨云见日，感谢
A:回{ 0 & 6 # M答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴: z D v % z f k尬，亦/ | m庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是640左E } [ c W 8 + i D右，海梓府稍微高点接近T b F j u700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5O ? F s P-10年价值比较稳的2个，也是我一直力推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分m g k析(历史成交大数据)查询这两& j w 8 Q ~个盘近5年的行情;
这么看的话差距不大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变低了，你看的盘都很好，选筹上也没问题，西红门和旧宫有它的价值，西红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大差距的，不是说这个位置不好，而是你买这个位置不太合适，我建议是你想想办法找亲戚朋友筹筹资金再增加~ : v40左右，XYK、XYD都可以r { 0 6 Y G b + =用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性极强并且具备成长空间的房子可以大胆借钱使用杠N c { ( A h ) j z杆，否则只能说太可惜了，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您k – / Z T 8 _一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，F b :国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，f ? a E , / ~ ? t其他配套都不行，w L 8 ~ N #我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你D n 3 – –可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，= + c { *德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵c U s + s w妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大v V C r E U V E 5数据)都能查到具体行情,这种! W ; a W : & C次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多i d 9 B = L j x [，核心圈和= v $ & | } : k w次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水j 2 t c平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，# { u 6 T U涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，h } l ! \购买力不集中供过于求价} | J ~格当然没有优势，本来我不想回复这么多的C 2 b，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情Q / C %况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品I = w { h P I质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左] P v ( l o右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?L r – G D E @ y d如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性s \ F E和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情L 6 ? i ! { T ? \，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意F S 3 | ` 0 P义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时d } 7 ? # + l候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，* C t n这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你= A J v从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体1 r . _ ~ q X {验，可以看看亦庄金茂系列的大四* E j _ P 0 ; |居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性\ K C . % 0 c以及保值增值性都有保证，Z / q 3 % l祝顺利！
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