北京楼市:刚需最应抄底的板块!-叭楼楼市分享网

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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或T g F J者亦庄外溢，先生在亦庄上班h i %每天通勤很辛苦（it行业E j S ?，这次给了股权应该会干5年以上a X : ~ & G m），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的~ r b Z J 2 v O %可能性极大，所以还考j n b l \ )虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在T M X { & + r f W地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往d ! $ q o T @ P W上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半A , Q分流，听说有教育用地，有商业规划，还d + (有即将拍的地块( C y – n o u e V。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻s { = 7 Y f , B偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距/ d J y *不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得Z ; P ~贵了可能已经A Q v 7 [溢价太厉害还想再| i U V \看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学p f 8 8 { P a r m区加持将来好升值，s : Y又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了3 4 0 – j主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明{ + B ^ 6 d A A月限9 T ! Z ! z Z竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这; 8 u D套是想$ 1 S u v D l %投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快m ! F D清仓远郊资产，参考星球精华栏T y ! B x R +文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里j L F程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横F F $ U跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的3 | 6 K L体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州\ d ` 6 Z P M北苑的世纪星城，这个位1 ^ C M : –置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，6 y % x o L即便是再买1套，, V ) G还只能_ D a N F买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的S Y ^ s h2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最1 L –好M & X E v [ y的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值– v 6性还是未来的成长Z ] G g Z ( ! s H空间都有保证，一切带有不确定性因素的7 S b K i = : ?东西都不适合你= p h C c ) u @ d们，建议你认真阅读星球精华栏文章81G B L d#北京房产投资核心逻辑和原理,T d F M B | 0祝顺利！

Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自& 5 L g g y l R己房子。目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善/ 3 ` 2 K5年D ? E – X , S ` d后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一R Z $个今年有退个税的政策，两套能退大几十R o = 8 / M g Z J万。

我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近* / )。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但B ! d j b是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成k $ X u郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房^ – . K子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适x – ? l ` S一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题; J h Q E k , \，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2A . F ` : 4 F m017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全| z \ h | ` l , :差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹5 I i T x K配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看6 3 { C o这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并v G o ` w z没有涨多少，大部分时间都处于横着的H J i 4 9 ) [ i x状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;

高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太I g – | U L F a y追求过高的品质，参阅星球s . % c & I ; L G精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这a 4 /个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些F B ~ & C Y，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽t i + K l ]泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的( . ~成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！

Q:提问:京总好r 4 * 4 X b }，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园g T @143平四居，因为143已经没有了，D # B U | v X所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的e – R 5 c又那么贵，我是B % = + ` C _不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。

A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属K T V i F z ( W K于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格a 9 C | 0 u E b如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢% # d I p W d ) )出的购买力是不一样的;

你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都W , { r是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相S ~ m o b反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保^ – U障，这种位置刚需i 2 F V g { s $ \上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我| R d @ R |还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章8x = \4#大兴跑赢大盘选U [ B ^ a *筹导图;祝富贵！

Q:提问:星主a ( . k好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，U q 0 L . , H a E大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。

2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台? B O X d 1湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。

A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个N s 7 W O位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优& T B质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的C A / ) @房子已经不便A N o J宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元2 + m a未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种% h 1 o U f H v ;区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这W Q W 1 s ; @ \几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成k 2 u交大数据w ^ 2 : $ Z I 2)查询近5年的行情;

而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这H 6 G g种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮s y l | ] z T A都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇7 B s 5 ! O 6 . M佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！

Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能t y g a S a P力！求指教！有一套新华联家园北区] P ; G S \ v z的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第r E 7 C D二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答& C / 9 \ % z J！感谢！

A:回答:您好，感谢[ + V Y l T &信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量~ / Y v ? S 7 & +土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差

往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达I ~ ^商圈，往南再走W 7 * y V 3 T一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精i Y i $华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益Q T H , G分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-= o w [ } i & M V800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑8 ! D 9 n m T f %了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，

2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的n C n情况下这个位置比j L k A较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保N V U K g h T Y值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出w G u 9 O J k [租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63平米1P 2 = 8居。

1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感I O [ – h觉是硬伤，优点是总价便宜$ & – k，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1_ , Z z ,居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）

另外，小1居的话我还看了望京的4 5 ^ K华彩国际，属于核心板) l e X块，好小区，但是总感觉这种小$ b r b . U1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4= = B M i I、如果选择2居，常营看8 S @ E I I n了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）\ = 8。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。

6、另外按照我这个预算，您还有什么推~ G { = l ; B 0 z荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破` 0 I G Z的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗

A:回答; 您好，关于方位的N z ~ ? b选择，700的预算完& E = a V O全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘0 # A N b e N看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属L T q t # V j 8于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型m s Z \ 1的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健

你提到的关于一居的户型是! _ c . * o不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类o A z J住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个# E ; f 5台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即^ ( $便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能# 0 }碰,建议你认真阅读文章!

关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有; h w i P P # }时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然\ / 8 B * *优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正8 8 \ A 3 ! l R在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

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41#浅谈房地产泡沫

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