新京报记者 徐倩
近年来高喊“重回前三”口号的保利发展终于在2022年如愿以偿地取得第二名的宝座。不仅如此，根据今年一季度的销售业绩，保利发展已经跃升到第一名，超过了碧桂园、万科，成为房地产行业的“新老大”。
在行业下行: Y g W 6 n b q b的艰难时期，保利发展虽然在规模上逆势攀升，但是也呈现出盈利承压的特征。那么，保利发展规模为何能逆4 , L # V势狂飙？盈利承压的背后原因何在？
根据今年一季度的销售业绩，保利发展已经跃升到第一名。图/IC photo
新晋“规模王”
保利发展2022年财报显示，实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场S ? b M Q b排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。
而2023年最新的销售数据也显n O ]示，保利发展目前已经成为继恒大、碧桂园之后新晋的“规模王”。~ L m $ | O ?
今年一季3 O | l f )度，保利发展超过碧桂园抢占榜首位置，万科、碧桂园分列第二名和第三名。据中指研究院统计数据显示，一季度，保利发展、万科、碧桂园分别实现销售额1138亿元、993亿元和880亿元。同时，据克而瑞研究中心统计数据显示，前3个月，保利发展、万科、碧桂园S v B $分别实现操盘金额1059.1亿元( = N – t d ! b、993.4亿元和836亿元| K G。
之所以能在2022年房地产行业的低谷期实现销售额的逆势增长，与保利发展近年来追求规模、加大投资的战略相关。h { q近年来，保利发展提出“重回前三”的目标，更是在202f D i q S2年业绩会上提出“进三争一”，也可以看出保利发展“争一”的渴望和对规模的追求。
而保利发展敢于逆势加码、激进投资也来源于其央企的优势，包括低廉的资金成本和较低的负债率都成为保利发展扩张的底气。2022年财报数据显示，截至2022年末，保利发展净负债率63.6%，剔除应收账款后的资产负债\ _ \ & I c R :率68.4%，现金短债比1.57，“三道红线”指标处于绿档，融资成本持续下降至3.92%。
利润承压
根据保利发展m 5 / ) – T披露的202l z 6 \ M $2年度报告，全年实现营业收入2811亿$ k 4 q ] Q元，同比下降1.4%；归母净利润183.5亿元，同比下降3? C 3 i R3.0%。
财报显示，2022年保利发展总营收同比下降1.4%3 5 | r U ,，主要是f @ J因为合并范围内房地产项目竣工交楼结转规模减少；归母净利润同比下降33.0%，主要是因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降。
同时，保利发展2022年毛利率、净利率、归母净利润率分别为22.0%、9.6%、6.5%，同比分别下降4.8、3.4、3.1个百分点，净资产收益率也因利润率下行同比下降了4.7个百分点至9.3%。
横向比较来看，保利发展的利润指标仍然优于行业，但是，纵向比较来H ) t ~ W X 2 t w看，2022年是保利发展自2006年上市以来的首次营收和利润的双降时期。
究其] w K ~原因，除了房地产行业大环境走弱外，还有保利发展在追求规模增长的目标下追高拿地，C s ] \ A Z导致土地成本攀高、项目结转利润空间T 0 F r D 6 C K H受到挤压。在“重回前三”的战略驱动下，近年来，保利发展在土地市场上较为激进，尤其是2019年、2020年大手笔拿地，在广州、B A t上海、佛山等地拿P ` g : k T ` X –下不少高价地块，这些地块也正在陆续进入结d 3 n算期。
而今年保F + ]利发展的毛利率是否会回升，也取决于前期低利润项目结转周期以及今年会否– * X有更多的高毛利项目进入结转。w \ A y 0 9 $ a \
国信证券点评称：“在行业整体下行的背景下，2022年保利发展收入保持基本平稳，业绩下滑主要受项目结G 8 # Y x G 5转毛利率、权益比例等下降的影响，以及受投资收益下降、计提j . `减值等影响；同时，其毛利率为22.0%， 同比下降4.79个百分点。此次公司业绩下探充分释放风险，随着后T / [ / { [ l d续优质项目的大量结转，预计业绩水平有望提升。”
转型之期
从保利发展近年来的扩张步伐来看，依然走的是规模争先、举债扩张的老路子，甚至不惜为了规模牺牲利润指标，但是，得益于保利发展通畅的融资渠道和低廉的融资成本，仍维持了安全的财务数据。
尽管如此，保利发展依然需要直面转型的困局，即在规模称王之后如何削减负债、提升利润并且增加非开发业务的收入比重，以平衡利润增长6 ! C _ N Z w。
从转型路径来看，华润置地、龙湖、新城等头部房企也开t # ) } T始仿照港1 t | ^ X [资房企走“地产开发+商业运营G U b Q 2”的双轮驱动模式，增加非开发业务的比重，来达成U 8 + }低负债、高盈利的增长模式。
而从保利发H c u Q { 8展的多元化业务来看，其已经布P k ` S M H v局物业、商业、养老等多元赛道，但是，从目前来看尚未形成足够驱动业绩增长的第二曲线。
在保利发展发布的| & . \ ` R最新的白皮书中也指出，房企告别“三高”粗放@ 0 U e Z ~式增长模式转向高质p W l t [ ^ ) D量发展模式迫在眉睫，高质量发展的房企要具备资产运营、资产运作等核心能力，p U $ + g从单纯“重开发”“重销售”向“重运营”“重体验”转变。
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