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Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉R # X 9 ( r C 3 T路，田村范围% { 4 p D V s的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个v : d e I C小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的F W 7 : v e ( Q房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅E ( e C B C * !读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说g H k ] M p _ V石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场x 4 L z _ u * ? ?里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心h ( % H M ! . a是中关村一带往北延伸U G B s A V，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个n } Y O 6 \ V位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面f I T % p b = W积舒适m 5 u o R 2性，其实应该关注房子的综合资源，而L z ]不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院) ( & –、如果能接受2居可以淘p 2 G .淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:A L i r 5 |提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无# O n [ ! y电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港p $ y t，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不J + f 1 p ~ V q S行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在w c | 8 ]很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园; U a m . $ J有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能\ e u F p – l需要持有5年以上或者更长时间才能吃到X 9 e X这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横^ + = L跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(3 , i历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多T L c c N E F *，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位x L m X 2 3置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问; ~ ; f C答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图+ \ 5 4 – l % k B;祝富贵！
QB X * j s:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝C 1 c E L N f )向一般）800万左右，无贷款5 o H 7 H R g – Q。一套丰台珠江峰景一居室，350万，j ^ ) W 0 } ]无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留[ _ w : ) J一个单独房子），自己在海淀e 2 9 ! q % c陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值0 c b = =（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子9 . ? d ] =近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，t a ` 4 h P o ( m哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰B 7 ) R 0景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这p / m H 4 0 i些盘比着当时l . F卖的价格比着同价位其它区域并没有E [ v涨多少，大部分时间都处于横着的状态Q ] z – o P，如果A I Z你– p m o 9 Q . # m想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上\ b c y y 8更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心r 4 ( b 2圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点6 F s z淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，A X A @ 1 V从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，138 z 0 b00布局到这个位置也5 W t O是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目2 n q 8 Z =的很明确，就是为了持有一定时间卖t g C j $ # H q了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑3 ] ? u贷款的原L c i因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款2( ) R )70-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了L B V，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新T n ! n 7宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买V Y N q区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限o J n，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈# [ f { : ! T | Z靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主c & P w h V要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如* # 9 | 8果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把I $ @ ^ f n a小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是a T r 5 u F % 7 A一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小O G )户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可@ \ D l \ ] 9 Q X以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越v P 0 y差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个: W * D A d装修增加一下m 7 ( 9 P X _溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，M * _ s只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多+ T U 2 z功课,但结果还是\ * 8 { N ^ 2 ) &输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可M ^ E M ^ `以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利{ n 8 L f x V a！
Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城$ { \ } i i、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可` 3 f + V a ( s以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐q M i Q , Y 3 f的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够u 6 N % 9 t 2 Z用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！
另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内[ N 2 . l k头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖_ o _ u ! f J + B出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！
A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在18@ ! { , E = J00左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望5 \ K e F京融科橄榄城三期140平的三居户型,n 3 3 | ) b价格1700左右,东湖湾三期也可以关H z N d l 2 M e注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,
2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,
你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,0 | 4 . + J = \ @虽然是教育互联网资源强区C = @ f,但优P i ) S –质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔9 S F 5 G楼社区,特别7 P @ H . z .新的盘商圈又没什么资源,所以04f & 6 o年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往1 I I后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这v e _ .种半老不新的二手E S 0 1 4 9 a R商品房很吃香,不会存k M u O在价高降低流通性的现? } h G 7 6 p象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未9 a i H m l $ )来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套14m ~ R x ) l 76平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且I q ! | g x \ b z兼备增值功能的房I 1 Z子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个6 ( E p \北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏* S m文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天6 a G p U g S w |各项资源) 9 y + ) U , i l都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面# I & @ @ W r C积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观a H b;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着2 { 6 n融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋n p R 2 Y q 2 } Z源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上O % I ? % + (去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海. = ) h | – J系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先p V D ) k ] ! C市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才` ( b x m开始考虑置换，这个水平无| \ O论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源8 9 / 4 5 \ D都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文/ h – ! : y 5 =章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
北京跑赢: 6 m b g大盘的8 j 9 U + @ 3 \房子不超过20%
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