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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所7 , x U 9 |以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息= y o v \ | Y C，因为收入一k t ? D F v n般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价e [ 6 _格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3r N % @ j & M s-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井/ M \的百环家园，也不知道哪有潜力P & & $ T G。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍! $ l于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢v e ! 6 k M M . c把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能& @ W g不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便T E B ? ~ E 6是有空@ w @ [ T地也会是改善型的商品房，* g p F E –一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华; \ I 0 ,栏文章86#U O 6 R q G ? #丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人! I J s V [ :，这些z n # R 4 N ~位置Q A T 3 0 g能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了\ s \ _ ) l y，只能说这些位置不适合普通F p $ L } f买家，那种h – o &靠买卖房K j J . 2 x子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要– q F – Z选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输[ : } t G r ~ F的,这是方向性的5 F u 2 U o 9 C c问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套8 P K . 5 O丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山2 $ 5 . q g房子计划给老人住（老人也是偶尔, # 9 $ i K k N来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在h & E ^海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校y R W u 2 6 )走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两0 g v G套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这t D m r $ G个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升e H o { w & ]值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新` U S房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么q j H a W O样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给_ o R q : )下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在% x 8 w 7 X E了板块上，这两个盘本身M @ T j r是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台9 I Y ` # R @ . F，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，B } # V S今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错2 5 W ^ R q { r的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套– d = _ i 8 p y b资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章J [ ~ 0 c81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河p 7 d 2 &莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提/ * : – o问:京总您好！我岳母1v $ 2 g 0 x m Z \7年在南边挨着总部基地的首开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符），想请教一下w S u # = Y z，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆的商住房，恁建议我卖掉我非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是] J y Y l8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回W \ Q s ( I答:您好,2 \ = _ 1 P p1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损,我在星球精E / ( M Q 8 K r D华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨\ L d i F .=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,你要说纯居住区吧也没有什么稀缺性的资源,商S B Y b 1 7 S l –业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了w , z 7 ) I N h n,这种区域如果遇C b K N 4 8 A到市场利好能够渗透全市的. 8 X I 2 d情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属于小众群体,在市场上起不e s 5 3 E O 1 ~到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝顺利!
Q:5 1 l @ d提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有/ G \ b – $ # ^地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新] f ` \ t g m里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人_ L z [ k车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活e b y N A N \垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但S U 8 D \ v 6是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意G g 8，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不3 S [舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款* / E w q U 9 a ?2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力P 6 P ; ? a –又很弱,? u y ?否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一K ) ( L j _ L半的体量,周边的\ V B E y ] J f $房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价j E . u Z s值要比大学城强很多
其次通B 3 P / ) T州北苑的世纪? G q星城，这个位置属D b = Z &于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很d J u远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换p \ O筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，B 0 3 { *现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地_ * e Y ] [ ( \ –有很多好盘就很T 8 %适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总你好！最近一直在看您星球的文章感觉获益匪浅！我和爱人均在大兴机场工作，于18年购入大兴机场线大兴新城站旁边团河苑小区，P u Z J $ D \是一套老2 R , r + &破小，购入时价格233万，现成5 7 s , z 4 v T交价190左右，现觉得当初的选筹实在很失败，当初买房时考虑大兴机场带动效应，可能是三年疫情的影响，导致不但没有增值反倒跌/ J _ \ r + ` E了40，2027年有上小学需求m d c S 3 q _ ;，考虑去亦庄置换，满足学区和通勤要求。纠结的点如下：
1、M @ y ) v m M考虑是否现在就要卖掉老破小止损，还是再等等看是否会有大兴机场后期发展带动房价回调；2、如果卖掉现有老破小，因为老破小Z e { 4 %有贷款，还完之后首付大概在200左右，家庭月收入可承受贷款额度最高300万，但已经无首套资格，请问要如何加杠杆呢？3、亦庄500万有没有推荐的小区，是建议现在去亦庄置换还是等到入学前一年也就是26年再去亦庄置换？4、27年的亦庄教育资源( % ( ? 4 Z M会否还像d z V R :现在一样紧俏？亦庄在21年已大涨: 4 $ 6 y } J一波，之后还有涨价空间吗？5、由z w . Y [ ( `于在大兴机场工作，机场周边] ] – T . |的大兴南六环外的小区是G N 6否有考虑的必要，例如大兴最南端的榆垡镇临空经济区的和悦璞云新房，能否因为大兴机场带动机场周边房价L 9 p上涨呢！期待回复
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，1、你18年在大兴买房不应该选择老破小，大兴有很多待发展的空白区域，这些区域的土地一旦上市会有大批量新房，随之老破小的市场会因新房造成越来越弱，新区越金贵，老破小就越破败，对于ZF持有大量土地的新城区，最好的选筹策略是买在区域内成熟的位置，= C v y或者/ ^ m f \ j未来的发展e S y – q – l核心位置，二手房尽可能选一些相对有稀缺性资源的小区，品质，位置，配套，交通，学校这些不可再生的资源越稀缺保值性越强，你现在继续持有这套房意义不大，整个大兴区，品质次新二手盘很多，新房也很多，老破小未来的市场很迷茫，应该尽快做置换，这样至少能吃到以后的行情。
2k y 2 @ D i [ 6、关于选筹上，你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,不同预算在大n ~ F 5 Y m s 9兴应该怎么选我有过详细的建议策略,500左D P w a n v B I右如果是有学区诉求，可以关注下亦庄的南海家园，南海家园在这个区域内有价格, z R . Z j G上的稀缺性，性价比不错，未来X Q ~成长空间也可，亦庄的学区属于锦上添花，本身这个区域的产业结构很优质，房价上涨学区因素不重，大部分是因为亦庄本身自带的优质购买力，没有溢价的盘不必等入学前一年再购，小孩27年入学，3-4年的时间亦庄大概率还会往上走，你要看这个区域，优质产业会持续吸收在京人才，这些人才到这个区域工作第一诉求是租房} / { C F和买房，只要这些产业在发展，人才会源源不断来到这个区，房价下跌的概率# m % I z很小或者说基本不会下跌。可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益g 4 @ . ^分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、临空经济区包括榆垡镇天宫院这些位置属于卫星城概M 7 | / U E )念,这种区域流入的人口购买力很弱,本H E X ; M z地又有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小，可以对比下顺义机场附近的商品房，除了中央– + k o { D别墅区的别墅产品有较好的E g q 1 W a成长空间外其它普通商品房上涨很乏力，机场经济本身不是一个收入很均衡的行业，机场建在远郊，居住成本很低，普通职工大多都配置了宿舍，这种地区的刚需小户型& 2 p X ~ K70%还是来自通勤人员，投资不是DB，稳健的投资不应该博这种区域，祝顺利！
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宏观类（部分文章_ * I : r ; : s f）
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41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政K D w b区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
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