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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，感谢您的耐心。我现在有两套房# } e / M ) # V子，一套在0 ) p i A :火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡m * d伦地（大概2000万9 Z 1 s | |），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀V f l的健翔培智学校读书，加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房z $ o k ^ [ \子。
关于在海淀学区的房子，因为2 e x i z对房地产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套大一点的三居居住，中介公b U . N司推8 } Y u ~ M ] #荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他Q h 8 z们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区o i ` F变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和p B ~ l & d m ~ F人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，_ 1 = \ I我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路快速路改造预计两年内就会动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还n W ? k h是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学P = y K N ~ V习您的文章，比如考虑买一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感谢！
A:回答:3 M O Z 7 – ]您好，1、关于购置海淀学位有2H j = e 0 m m ` a种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，I 7 b T Y e这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高B S b m e的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，b , G = s & T即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身s Z _品质本W \ E身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，可以参考g w –星球精华栏文章13#学区4 ! G A 4 c x B S宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点这种盘u Z a k 6 ! s k 2最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者H p n沿着河那一排，需要P c ; w [ ?压缩面积了5 0 G / K q 6，[ f S这些盘学区风险相对较低，新起点如果取消学区B I _ =下跌的概率90%以上，这个盘属于商住混合，有部分办公群体，小区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅\ ) f ? x d M r 3的价值从来都s U ( L T v T不是交通; t ] l E ] @ ! ;所导致的，比北七家交通方便的很多，但涨幅也很一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢R S W ( 1 , M Q的q L . 7 d (程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！
Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95z M # A 2 Z平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上x ! 9 T c P学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕x { q P _ – Q站岗。中海兴三，也看了，/ # ] & % i l #大平层。但是旁边的德贤公馆一直没X Y s ; C U ;涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，H | | k b但是这几s A p年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流I ? = ! T –通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开] 0 t发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你~ / W , ! 6 ; :真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么| y 5 \ * ; C v ,好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资D ] X W ~ E N S核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，N & ~ J E A }如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率3 g H ` ?都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预j F ) * 0 A期的，流通性以及保值S ` k 4 d % }增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问~ @ _ 1 4:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一, K 0 V 5套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有d 4 G K 2 P Q近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本y T 6 z / o人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通e v 9 l p x v州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机z 1 ^ Z A [ 1会？感谢专业答复
A:回答:您好，东恒时代& E | 3 S N ~ u i、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都F 0 R要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有/ d ~ +的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往a F ; 4 G综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这S W – a ;些位置是房地产的龙头，楼市s J r D X , l确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是4 n ^ q原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有; ^ i l ^ T的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘( – 6 E : p选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园，这两个盘主要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群v e R * c体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线S I , Y + # 0国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,; / ~ k & _东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒I x & H 1这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球@ } _ C F D精华栏文章1^ n T A \ ; S R6#北京各区2017-20220 ! % I楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面积往更9 = 3 C F \ e c好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，这两K L z 6 n 7个地方最好的时机已经过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷3 a :款把还款年限拉长降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总您好！从知乎到微信再到星球关注您有一段时间了，看了您知识星球的文章觉得分析的特别专业。我最近打算置换，但思路还不是很清晰，想请您给解析一下，十分感谢;我的情况：国贸工作，居住在0 { J $通州，在九棵树的旗舰凯旋有套65平的小两居贷款已结清，市值245。因家里有J m 3 ` m Z U老人和小孩，需要置换一套120平左右的三居房，有电梯的高层0 K L l H或者低楼层的洋房板楼。目前自6 ( $ b有资金180万，出掉现有住房后共有资金425万。因二套贷款限q + Z P }制加上预留装修款，计划置换的房子总价控制在500-55Y 3 s 50万。考虑小孩回头不用因换A K P # # \ 5房转学，所以第一选择还是想选在九棵树、梨园、果园这几个片区。
希望置换的房子除了满足自住需求外，未M N p L来也具备一定` ] m ) X ^ [ q –的升值潜力。目前初步选定有以下几个标的1、桃花岛120平` i D Z I x { N S步梯低楼层三居。优势是小板楼% h e S . z低密度，空间宽敞居住舒适，距f ; o = \离地铁7号线以及孩子学校都很近。劣势是楼龄偏老跟我目前这个小区一样都是2007年的房子2、K2海棠湾100平电梯小三居。优势是楼龄较新，2011年的品质小区: k S M r 0 H，距离孩子学校近。劣势是小区密度大，看好的这套房子楼层偏低采光不Q j J % * j好，) Q ` H # 2 D紧凑三房居住舒适度也会差一大截。
3、0 * ^ C K D 4DBC加州小镇120平电# O [ g 3梯三居。优势是户型好，南北双地铁（八通线和7号线都近），离孩子学校也不远。劣势是楼龄老2006年的，位置稍偏周边配套比前两个小区都差一些4、蓝调沙龙东区12: U ) [ B0平步梯低楼层三居。优u U =势是地段好，距离九棵树地铁及罗斯福商业都近。劣势是楼龄老2005年的房，另外小区h w : ! j x M园林环境很是破落，荒芜的感觉5、阿尔法三期120平一层三? , { S ! n )居带花园。$ a q p T ~ 8优势是小板楼低密度，楼龄8 j ! G Q k u较新2011年，一楼带花园对老人友好。劣势是一楼采光不好，尤其是冬天日照时间短，全天只有两三个小时;以上五套房子总价都在预算范围内，r W r `但不知道哪一个更合适，请您指点迷津，或者您是否有更好的建议，谢谢您
另外还想请教您：环U I # } V x球影城片区未来发展潜力如何？Y O |听说z % . ? v t环球北部沿万盛南街从东往西沿线已经有了相关知名商业和教育配套，也有央企入驻。包括环球影城东侧的设计小镇的规划，那片也是中S Z 0 k _ I n X关村通州园区，未来是否会随着相关产业的落地，从而带动梨园、九棵树这个大片区的发展呢。再次感谢您！
A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文N E # z a章83#通州跑赢大盘选筹导图中对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读全文;z N b u万达以南果园、九棵树、梨园、临河里、乔庄、玉桥、临河里这些区域的二手房无论大小新旧从2017年一直处于下跌的趋势,乔庄和玉桥跌的没那么严重,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这种区域原则上不建议买入,置换更没有意义,除了额外增加交易成本没有其它利益,
置换的本质是把手里的劣质房产换成优质房产吃板块房价上涨的红利,通州这个地方至少在大批量产业落户前不会发生普涨现象,就是未来产业饱满后最先涨价的也是万达商圈、市政府西侧的武夷商圈,次级带动的是璐苑商圈和北苑商圈;– k D g这些区域的行情都是几年后的事,也有可能十几年B V S,没有大面积涨价,这些位置基本带不动,行情就是持续横盘微跌,位置上选筹不正确,房源其实好与坏意义不大,区域位置决定了未来的房价天花板,楼盘决定了成长性,好楼盘好位置需要在对的区域里,涨幅才能最大化H ] U v B x O [ [,或者买北苑也比这些地方好些,虽然距s o J O离核心区远了点,但属于通州的S \ c h西大门,能承: _ 1 g M V ; Y 7接不少国贸的通勤,有行情时不B M 7 a (至于那么冷,如果非要选一套,桃花岛、加州小镇会好一些,通州虽然大量盘都为新盘和次新盘,特别旧的老社区行情可能不太好,但2000之后的还好,地铁和配套是关键
2@ ? b p M b 8、全国任何一个城市,u \ h ? Y (只要是旅游产业基本推动不了区域的房^ c } 7 e 0 K价,旅游产业是流动人口,工作人员基本也都是服务行业,这种行业收入普遍比较低,能在工作地买房的很少,一些高管有购买力6 ` b h 8 n K,但是这种行业流动性极大,一般不会就地置I ! ~ ! J V业,建R – ) r议阅读知识星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解文章核心投资很简单;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之前有一直在关注您的公众号文章1 $ 5 R {，感觉受益匪浅。x _ I +我目前在朝阳区十八里店的弘燕路小区有一套98年的小两居（6X $ ~ v5平米），持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环n @ B Y x t ) m境，另一方面考虑积分落户加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地点一个在西单，L u c v 7 a v 5 q一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。
仔细m ^ @ S = Y } 4 9读了您写7 . 2的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦* = K望山，是西红门西的次新，也比较钟N j 8 = y + ,意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期U 7 G E . z 8 7它们的价格产生影响。2.高米店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了该小区的历史房价曲线后发现跟我当前小区差别不大，怕再R H B \ } 1 ` G C次选择Q 2 q N f失败。保利茉莉公馆j – S { t 4 –和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房子和旧宫等地的城市界面有点看不上。
45 6 # R @.亦庄河西的鹿海园5 X R N和南海家园，没有进小区看过，但从街道上穿行过多次，感觉河西这块都是房子，路上没啥人，街边也l 1 c 1 p h没有什么店铺，进城上班也不便利，如P ; . C果为了收益选择这里，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红门，但总是犹豫不决，希望京总能指Z E d L点迷津，让我们拨云见日，m ? \ , Y . h ~ ^感谢
A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢g H v 7大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴尬，亦庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是64b y 0 [ X0左右，] 7 4 d ` ; =海梓府稍微高点接近700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5-10年价值比较稳的2个，也是我一直力r A { { D推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘近5年的行情;
这么看的话差距不大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变低了，你看的盘都很好，选筹上也没问题，西红门和旧宫有它的价值，西红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大差距的，不是说这个位置不好，而是你买这个位置不太合适，我| Q + N N m q C [建议是M [ . , t你想: 3 0想办法找亲戚朋友筹筹资金再增W + 8 C 1加40左右，XYK、XYD都v L h R 7 Q可以用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性0 E V e 4极强并且具备成长空间的房子可以大胆借钱使用杠杆，否则只能说太. X = ) D :可惜– f / \ } = g 0 R了，祝顺利！
Q:提问:京总您] ~ – ? V K # 0 J好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套F H 1 ( ) f 2 F O1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的w W ? g ! K i小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子C I W 9 G W考虑万科的小| x M区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来9 H ; i ~ m具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心B B _ D R产业的，可以参考一D k T R ^ z x下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好p 9 \卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩3 ^ ? \ S z产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财( Z y A Y \ h \富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费，并不是创造财富，石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场$ O 2 k m /价需要够笋，祝顺利！
北京跑赢大[ K t @ Y e ) N i盘的房子不超过20%
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