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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有4. + z @ |00个，另0 m G D \ | H K 3外手里有\ U D S 7一套V P ` = = 5 W四惠东地铁口的自住老P j N \ *破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东D N i z坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考t v J \ g e (虑到朝阳的重心不在南3 W 6 8边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都R / d # W低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受d ) & Q g I r 9，但是台湖的未来我们( n \ ` ! C看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请f ) M星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这k L Q 0 i P个\ S 9 m ! V ! O位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为z j 7 , $ x H m 5亦庄的通勤去理解，这个位置的优A O `势是从0开始的，所以一到这个区域& ^ K U O会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜/ M q u k了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域4 – r往亦庄核心圈D 2 7 i p靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情/ b J j @ 9 p也都是横跌Z | # T U 9 c o状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2 n | Z $ 2 Y _ `28 o l @ ) { $ 3017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难h @ T @ [很难，且你的总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好W \ . _ y的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是{ ( . W w B兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺Q Z Z ` a W [ w 5易城3 ) K H 9 2，青年汇佳园，这些盘所! _ * k / l处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位. N h D 2 C 9 M |距离不远，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原{ $ [来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房6 ; K 8 6 A @ s，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143# H * $ t 4 b平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通– ) D t 2 m s *过星球精华栏文H – = E 4 _ S章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大} M ? t a W e数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这T | 0 y [ % H a L个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，) # # U ` Y % m e核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错# a * F Q P，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换$ ` i + A改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，T % Y因为你已经办完手续了，但处于对问答W 3 O S i I c负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:你好，京总，本人目前想z k | H F置换下房产，现在是在L [ 4 m f H ` &通州宋庄首开香溪郡有一套90房子，打+ ^ 8 R 9 L算把房子换到通州市里离地铁近H \ V m的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并a w u + d兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么( ^ 4 A } ! %时候出手好点，未来这个房子还有没升值空间，这个房子是靠近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答;q E N _ m 您好，参阅O p n v % { O O星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑现是一个长W * { e d y周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方向上很好，越快越好，宋庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一定能溢到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未C t D i ^ 4 y Y 4来人口红利的，万达是通州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾| 1 G * 3，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京茂家园，如果选P x r万达建议选第一梯队，武夷花园第二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不过品质高的长期价值会好一些，通州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京e – h q k K q F R区2017-2022楼盘涨势收Y { b A 7益分析(历史成交大数据)查询楼盘的详细行情祝顺利！
Q:提问:S w 5 K您好，我目前有两套r s ) I Q房产，! Y ] D b一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。x w o ) 9 W ! * 6一l g : ! z套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好W v i I 1 : L ?的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也1 p {看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的% f \ m ` p ~？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性r X C o , r的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台T a n *南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买| A 2 O c u [ .新盘q ^ 0 v r S你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为I S :开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是C b $开发商卖给你L 1 I的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二{ s * g A | r成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价L r d f K 2率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的) L Y o M c [ #更多,这些区v d H i ? 2 # c域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平E v Q E @ T 2 x户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有w D + z \ i I (保证，祝顺利！
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