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Q:提问:您好，个人情况如下y N *：东坝常青藤t h 4 p k 1 #90出头的小三居，16年底购买，一直出租，因孩子上学一直居住在海U J / _ ?淀万寿路的公寓房，无产权，下面公寓房面临到期，所以在考虑要不要换房到这边居住。我O M u h Q N的顾虑是因为16年购房时，当时孩子还小我们对学区完全没概念，在万寿路的老破小和东坝的次新之间选择了后者。这几年来，万寿路这边几乎翻倍，东坝却跑输大盘，我们明显是选错了。
我的问题是：1.今后. @ j e f I 1 A看来，会不会次新更能保值增值呢？或者说即使东坝的地理位置J v 0 x `、学区方面不如海淀翠微，但有规划，而且房子本身的品质（次新、洋房），未来是否能跑赢翠微的老房子呢？孩子已经上小学，没有学位需} b [ 8 r求，现在买等于多支付了学区溢价部分，还有中介费税费这些。我其实内心里不太想投住分离，想从东坝换到翠微，而且老人还有首q K R 1 * ^ % d x套名额可以用，但就是必须得增加贷款额，还贷压力很大。目前整个经济下行，长远e e Y ] Y D )看来楼市如何也存在不确定性，除非是北京核心地段豪宅，但万寿路翠微老房子肯定不算吧？这样至少一个人工资全部还贷，这么大压力不确定未来若干年是否值x W c得。两人均普通工薪，工作还算稳定，但工资有限: w n | a M ]涨幅也不用期待。您能帮忙分析一下是否值得折腾s o & b J吗？
2.如果现在换的话，是建议先卖后买吗？担心出现卖完东坝就涨了，要买的翠微这边也涨了，现金贬值了；边买边卖，最近成交量增加t ( # H市场开始火热，又担心因为卖房周期太长q S x h W , j `影响买房的成交。真的是纠结，几e l P ~ 1年前的错误决定代价太大了，现在r 7 w 5 ; 9 B 0又面临重大抉择，害怕再选错，希望S a A您给点意见，谢谢。
A:回答:您好，东坝u x z – K 3你们没有选错，错的是你们的进场时机和入场价，16年17年是高点，而东坝依然存在概念，大部分的行情是炒出来的，所以这种区域市场好看不出来任何d / r问题，淡季才能暴露，星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图有东坝板块的详细分析,这个位置要么就是新区规划出来之后买，要么就是完全兑现之后吃供需轮动，中间进去的基本都是高位接盘然后站岗，你16年买的现在脱手很亏，现在正慢慢兑现，这个位置如果买的话我会劝退，如果卖的话我建议是在等等，有很多新盘马上交付，价格也都是10万? z 5+的，八九万的，常青藤属于东坝热度比较高的一个盘，综合品相都不错，价格7万出头，g A . S现在卖不M x S f `划算，建议等新盘拉高，现在换仓付出的代价太大了，如果没有特别笋的盘不值得，祝顺利！
Q:提问:您好，最近看到疫情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州目前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一` 2 N t M q d套通州核心区域低层板楼三居？目前e l m 4 6没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住配套环境出发，和市场保值维度，通州是否还有笋盘？通州受政策影响未来变8 & P #现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢专业答复
A:回答:您好，{ . d 2东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的行情都要远超通州和东坝，关于置换的B | l H N理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区U E : N j域上换，最次也要往同等资源区域上换，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位置是房地产的龙头，楼市确实在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市] = ` c l大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升D ~ h 2 W 9级是原本持有的房产l d x | H _ $ F没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的现金和杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一\ y / + v % } P O种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区W . u = } $域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星f Z p L c球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理G D g S 4解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝[ { U阳跑赢大f E J A ^ 3 I盘选筹导图中对大部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹线国际、! – X ^ o U L通惠家园，这两个盘主: y / s a B @要的价值是价格比较低，承接了70%以上国贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是e i [ ! n壹线国际，上车群y k k t _ – W r w体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金1 [ ~地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说^ } N I东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球8 @ # a ~ u , F y精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个盘出掉G ( B F n Y J T置换要么q M N \ \ 5就是配合杠杆往比四慧更好的区域换，要么就是压缩面, ` 9 S $ d k积往更好的区域换，往东坝或是通州方向上很差，N M E L q这两个地方最好的时机已经过了i q Z G，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下m = = 8 # c )目前的房贷利率a & L $ k +，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长S X r y c降低月供金额即可，祝顺利！
Q:提问:京总好！最近e 3 4 P x跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无+ 5 W 7 ( @ l论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it) 1 ] w 8 q * B行业，亦庄基本只有m L j Q Y ,京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回$ ) N c o ) t龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定k q x W两居这些首$ v * _ ; ]付够不够。两居基本都630+了
A:回答:您好，t : ` Z j感谢信任* _ ?！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图中已经对通州全区域进行过详细分析,建议认真阅读;次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下R ; % 0 ! { : B通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和L u R / Q w r亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%` J $ A = W，次f s 7 ? M , = r f渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。
2x + % T 6 @、关于选筹，清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区/ h % @ o域任h – , ] / i何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，北京交易量常年稳居前三的区，能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健且牢靠，清河可以关注下莱圳家园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-Y } n y t t s 9 ~2022楼盘涨势收益分析(历史~ – R S \ d . 3成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位X p Q \ ` d U ( %置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长. \ a k p 9和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考5 n o + [ {虑，贷款首付不够可查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;祝一切顺利!
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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07#巧用杠杆，贷款q # ) C l } f e +的利用
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微观类（部分文章）
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