北京楼市:致置换升级者,警惕“毒豪宅”-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好，非常高兴能加入您的知识星球，之前有一直在关注您的公众号文章，感觉受益匪浅。我目前在朝阳区十八里店的弘燕路小区有一套98年的小两居（65平米），持有9年了，因为感觉已经跟不上大盘，所以想换掉。若卖掉后总预算能有550，最多可能600，想换到大兴或者昌平南大一点的两居室。一方面考虑提升下居住环境，另一b 2 & K 0方面考虑积分落户] = g加分，自住为主，同时兼顾保值需求，可能会持有5-10年。夫妻两人上班地点一个在西单，一个在中关村，家里有车但上班通勤以地铁为主。3 : v 3 b T .

仔细读了您写的关于大兴和亦庄选房的精品文章，但结合自己的看房体验，还是请您再帮忙把把关。目前意向中的小区和看房感受如下：1. 西红门的鸿坤礼御府和曦望山，是西红门西的次新，也比较钟意。但是担心西红门东那边新楼盘扎堆进入二手房市场后对后期它们的价格产生影响。2.高米8 0 _ A a y n t S店的顺驰领海，在这个小区可以够一够三居，但是研究了该小区的历史房价曲线后发现跟我当前小区差别不大，怕再次选择] \ F \ N ] z Q _失败。保利茉莉公馆和西斯莱公馆，我们看后从个人情感上来说不太喜欢。3.旧宫和瀛海的一些品质差一点的房子，如亦庄北岸、中南湾等，因为一开始看的小区可能有点好，对这些差一些的房子和旧宫等地c | a –的城市界面有点看不上。

4.亦庄河西的鹿海园和南海家园，没l ( – k i 8 !有进小区看过，但从街道上穿行过多次，感觉河西这块都是房子，路上没啥人，街边也没有7 n M C [ s N什么店铺，进城上Y s 6 W d & 7 D班也不便利，如果为了收益选择这里t ~ h X ] : o ) G，感觉生活便利性会牺牲很多。5.个人情感上对昌平南比较排斥。总的来说，我们倾向于西红门，但总是犹豫不决，希望京总能指点迷津，让我们拨云见日，感谢

A:回答:您好，感谢信任！参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图你这个预算买大兴的话很尴尬，亦庄很好的两个盘，万科金域东郡海梓府，万科2居全部下来大概是640左右，海梓府稍微高点接近700，一个是比你的预算超了40个，一个是超了100个，而这两个盘是亦庄核心圈5-10年价值比较稳的2个，也是我一直力推的，从我开始推荐这两个盘开始最早买的已经赚很多了，你可以通过星球精华栏文Q 5 c L章16#北京区$ 8 F &2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大E t t u f x T a数据)查询这两个盘近5年的行情;

这么看的话差距不t I N O T B ) o @大，但如果你买旧宫或者西红门效率就变E h Y s x \ q z低了，你看的盘都很好，选筹上也v t / d J F @没问题，西红门和旧: 4 w m I \ T / #宫有它的价值，西S W ( n U o红门虽然是大兴西侧的龙头，但大兴的一流资源全部在亦庄，西红门只能作为承接主城区被动上涨，它的速度和亦庄是有很大~ A h ! } 2 # ! (差距的，不是说这个位置不好，而是你买V v S ~ 5 H Q + 0这个位置不太合适，我建议是你想想办法{ A 0 y找亲戚朋友筹筹资金再增加40左右，XYK、XYD都可以用上，然后上亦庄的核心圈，这种确定性极强并且具备成长空间的房子可以大胆b F s o %借钱使用杠杆，否则只能说太可惜了，祝顺利！

Q:提问:京总0 ` z z `您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-23 u 5 T C &200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉C = l x T \观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！

A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的| Q n L { . a #面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应: 5 % J该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买$ t 6入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买f i I |，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们Y v 4 l ? y u用来养老的房子同W } $ o样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二_ X j最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是H b ^ t大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华+ B C ~ 9 D W $ q栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:目前家庭有两套房7 ` \ ; r `产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章b a u & C F a !，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房k 4 V i子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷/ p r 3款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。

方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，G u 3 ? T交房了也舍不得出租，出租也价格y 0 q & / + H :不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？z ` R { e p C [底层逻辑是什么？卖房的i 3 * l话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上E J ) L W t E y H学附近买，解决自住问题？还是说在其z i C ` # d E q他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？

A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘a N . 1，只留霸盘;天通苑作为短O ` E S期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差u * B h海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺0 6 ( \ Z }货，就是面E @ ? 3 c % 4积太小了，你可以卖天通苑W 6 Y &保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到3 ) t C T L1500，在万柳也只能买一个2居，o s % u W去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世# d u % e @ h * u纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的k [ Q N T K W缺点, : G k ) W :就是面积太小，你的方向应该是U ` ! M F在核心圈里扩大面积，而不6 5 v ) * /是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！