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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易[ b S H w t环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:目前家庭有两套房产（夫妻带二孩+一个老人）E m l I + % l H，天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬Z % q – W ! q到万柳3 a S居住。之P Z ~ \ ] + ) m &前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住: U b $ : M r ;的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或R 9 % { =者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定Q M [ f 2 – P S房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居Z t ( D I ] S j所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题r ] F H O i S u是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛P h – 4 * \庄双轨房）。核2 h H \ D J心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞G I z k 1 e西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻a j H / r b O辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区0 & 7 a q 0域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回K Z * P M ] q答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换# K & C Q : i V }仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是f r 4 [ _ # % + k它的成长性4 C i太差海拔太低了，康桥的品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首? x 5 _ s % x付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，? { 0 u O X n i你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面b g B T Y 2 J \积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，W V h K `你* . { | s s这一套布局完成后，3-5年涨上, c ~ D )来，可以结合资金F f – +情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032f v N K i &）;祝顺利！
Q:提问:京总u ` \，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居l J C F住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定[ 0 G + y 9 V [金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右y r O h h E W N j的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区X \ * ? U 5 W域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（20225 S 1 ~ q b g \ o-2032）;如果北京未W w \ l来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳: ~ k C 4的头牌小区，但热度和流通性都不X I / a错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置( f U ? 3 d ~户型社区比着融创都不差，R r p C y h 4 V k核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还9 F c z ( X x l r低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始N | ^考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置i g C q s 2换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文/ 8 2 m章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，之前已多次提问，非常感谢您帮忙理清思路。目前已至选小区最后阶段，三个决赛圈标的麻烦您评估下哪个最具成长性，计划持有5-6年：X S G z1）上林溪二区11/11顶层90平两居，～910W顾虑：均价已10W，受限于行业周期，码农区购买力进一步提升可能性不大，2 X 1 `怕站岗2）上元西向观景高层113平两居，～860W;顾虑：长期和对面万科星园存在价差，但环境上并不输给对面，不知道什么原因。3）科学园南里三区底层带花园| ~ 9 5 u G79平三居，85S ^ . / ( W 8 z i0W顾虑：上次您建议科学园入手要笋，我感觉这套的10W+单价并不低;谢谢
A:回答; 您好,上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅高于上元和科学院,o q ? H 5 2 i N /如果市场有针对性的调控,最差的情况下这个盘会是横盘状态,您可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询近5k p % e B J年的行情;保值性很好,品质在安宁庄这个位置放着,算是区域里的品质天花板了,安宁庄的| o G | X # h ~弊端是整个区域品质盘较少,只有上林溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个* K M L [ 3 T G \盘其它就很w n a K _ d F p拉垮了,这样的区域对本区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”} V x l w X X Y,楼新、路新、配套新、品质次f { h新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺_ r H S性比7 G ? v ! X Y _ X较突出,祝顺g A 8 i + j \ 0利!
Q:提问:自住改0 * 8 , q b善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房T ~ { .均可，五环内6 f $ w # Y区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心, , :逻辑和原理中对同一区域不同类型产q ) j v 1 N品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同d Q $ 7 8 \ i % &一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求~ n Y % q 7 x F一次次推高了新房和次新的价格。K N i一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为] E F t这个区域Y g E q g 0 2 e 2人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水文园就是典型^ J L j s & v的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖1` g D $ N 1 U c G0万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实v = r [ f E H I属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都@ – 6 _ :应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平g % y M i K均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后B t m ( U g ] S期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域S 7 $ v兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这8 Y H – T个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼+ | v ^ K Z e # &盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要u q , p ` q p有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都0 [ k :是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用9 o E & H e , ));其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买% # s一个投资了,新房房本还未拿到;这是9 I . f金融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资! e Q \ B q * ?核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京C 8 U [ `楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商? n ^ ` H N |品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京1| ! Q 5 7 , c Y7大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房o b # 2 M Q T n y选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增q ^ l n长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大– j X h ~ A = I数据)
1/ ( Q7#石景山未来楼市的预判X N A } e F ; 6及购买建议
实操类（部分文章）
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