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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们2 – d的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看i P ; ^ O * D o过大2 \ C红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大I & g L ( g平层。但是旁边& R , @ I的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠q o 6 p拼，8号线几百米，总5 , a 8 h L a价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站g ^ 2岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差f Z ) { o 3不多的二手行情，很多人都会认为c Y / ]开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你; l L I ,买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正Z u 7 –意义上的决战是二手房市场# ? n { + + O $ .，O V ; Z y就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域j ; z [的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些r p `位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和_ C b V F富贵园换过去方向上一定是a V 4 8 b W 8错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，` / = , c v如果你比较注重居住体验，可以看看] I e * ) { 3 L h亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教F L I ] k Q。目前持有一套朝阳北苑家O B ) P e | ) v [园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海j z g淀苏州街一套小两居，是八一的学区，6 l _ 7 l y 7目前二娃出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善的话，周边b 5 ? 4 C学区溢出价格^ F q C Q C [ K也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按京总的思路在什么地方选一套比较好的X v T F u T E Q投资加保W 3 9 g C i . 1 =值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我n \ t在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，成长环境很差，价格天花板相对也比较低，z r _ 1 S *拔高的全是学区，往东基本都是老j F | z旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可以关注万柳的光大* $ j [花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价C A B 9 & K比很高，并且位置很好，虽然有部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的X d N ~ 4 t c盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，12I F #0平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个盘了。关于风险只要选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布j h B X N ^局我建议是* % .到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧^ s D h y盘且价格高面= 5 C o K \ 7 9积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大5 O t产业区选大方向不会出问题，你可以关注下5 6 n T 9 c朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏1j – % y X z a n H6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝顺利！
Q) X _ }:~ 0 ] T A A B _ %提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响是否有差异。2 置换选择在6 R r T e $ T通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自r B P a ` x } x住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳l I j，今后也有回去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或者就维持现状，或= [ { , y & / * ~其它好a y b k / k的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开m g 7 [ ) . j v =发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，\ \ Y j u { : j l楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝R ! l K g U L贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区l C Y房置换到相同价格~ i ~但没有学区因素的纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越7 B 2 Y N U 4 ? |大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必h 3 p \ A h o 8有一波，财政需要，如果5年市场一直没有交j m x { M ^ H易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期w k ( A O作为我们个人其实是空档期V N s，很不t / ^ \ j划算J 6 E H 7。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局,持有3套或更多,可以去h O 2 ( S o Z v \同级别城市分散风险,或者是预算范围内在一线城市入场比较困难才退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的G _ 6 c P O 7 +成长环境依然是全国最优质的,其次像沈阳这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作. 5 a h氛围比较重，投机的更– J # x多，这一@ : w w q z b z ?波涨上来又会冷几年，占用资金量不大有自住需求可以买，如果占用资金量特别大，像你的计划3 ) 5 v 8 i e 9 x250个这个总价再加点杠杠可以在北京买个一居了，C 8 P o布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在逃顶珠江，换一个没有学区* 1 C 5 r j k溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是继续升级都是s B ` m f M L .再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和E 0 X L ; N时间成本其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包T \ = w n – {括确定性。不0 e d P C E U K确定性的位置包括有风险性的区域只I n , 2 e 7 @能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文I z T章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有_ + j s h ~ U北京悦府，f p ` p 3永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳m 2 e | G q s Q是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）Z R `;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这~ W / M I :个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居c ! w x V室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我i c o L = A 0 u不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山@ 7 ^ z z E (壹号院这些S 2 K 9 8 Z & 2 :盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像D ] G _ ? B望京的保利中央公园，+ ) +上面提v l ] P到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还\ $ O H : f R是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该\ Y , T , X D W 4是你们区域北侧的华府，A 3 3书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是e 2 A ~ L l % ) +降级，把面积升上去各项a $ 9 V : A g L V资源都降下来没必要，u 1 ! M T y A p也不建议，建议] 0 N认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核– 5 Q心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北] / D J / r京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房) z 8 ; F SB涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心x , O逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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