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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微1 3 p 6 Z 8 / `观市场每/ & – e N Z一^ 4 w E F + z [ I个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，你好！很幸运能看到您分享的文章。关于8 ! I . l a 8 E我的家庭购买房子的情况需要向您请教，可能写的有点多，\ Z $ S + E 3 ] )感谢您的耐心。我现在有两套房子，一套在火星园全南两居（大概1350万），一套在北七家别墅麦卡伦地（大概2000万），我们两个孩子，因为老二的问题，我们需要去海淀的健翔培智学校读书，^ z Y加上老大的学习，我们考虑在海淀的海淀学区内购买一套房子落户，今年6月份之前完成，剩余的) C i ! # L t ` g钱再购买其他的房子作为投资。目前正在操作出售火星园的房子。
关于在p m x ~海淀学区的n w ; & 0 ] G 6房子，因为对房地I m d O 3 u `产未来趋势无法判断，我们面临着选择的困难，初步有两种方案：一、因为我们一家六口人，因此需要买一套s 8 u C J , +大一点的三居居住，中介公司推荐了“新起点嘉园”的156平和“西屋] 1 e r G国际”的176平，价格都在1760万左右，想请教您关于这两套房的建议，对于我们是比较大的投资，还是担心他们未来10年的保值问题，比如：新起点会不会有学区变动的风险？或者您建议购买其他小区？
二、我们购买一套最小的户型，然后租房子住，租房子住心理感觉不够好，这种方案主要是担心海淀学区的房价未来风险很大，感觉经济发展和人口增长都是不乐观的趋势。关于第二套房子，我们目前也没有想明白，我们家庭有两种意见：一、由于立汤路o ! R j [ O c + Y快速路改造预计两年内就会E c g &动工并完成建设，认为奥北别墅区会有一波上涨（不知道会不会？），所以先出租，然后过两年再考虑卖。但是这样我们买海淀学区的房子还是有一定经济压力。二、把别墅卖了，去买其他地方的房子，根据我学习您的文章C Z B – ! )，比如考虑买O 7 o t W @ ` `一套望京的房子做投资。以上想请教您的意见，万分感K 6 $ – ^ f 1 r F谢！
A:回答:您好，1、关于购置海淀学位有2种思路，第一种是以最低总价最小面积获取学位t s Q `，这种思路的好处是可以规避学区的变化风险，如果以后学位调整出现下跌，可以将损失降到最低，这个思路适用于西海名校溢价比较高的学区房，整个西海学区房的价值逻辑，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很d y z ? v [ 7 k }优质，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值) E a S R只占10%，安全系数相对高一些，可以参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万，政g S t [ S % | m策一年一变,学区的概念人为干预因素太强，新起点就是属于附上名校之后开始一路上涨，如果你考虑万柳学区的话，新起点m $ /这种盘最好是买套小的，想买套大的可以自住最好是往西走，阳春光大或者B m G r Y _沿着河那一排，需要压缩面m H Z m # K +积了，这些盘学区风险相对较低，新T N U D #起点如果取消学区下跌的概率90%以上，这o Z V H 7个盘属于商住混合，有部分办公群体，小U x )区虽然新但特别乱，不建议买大面积，西屋国际同上，这种盘户型越小保值性及流通性越好，大户型不说保值性，以后卖的话都比较难。R . C k h d 1 ~ N
2、关于出货情况，火星园的盘很好，可以通过星球精华栏文章16= | 9 s L T A = u#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;如果两套出一套你应该考虑出北七家的别墅，别墅的价值从来都= C N g X . – t _不是交通所导致的，比北七家交通方便的很I & & M 7 W ~多，但涨幅也很P C A O 2 =一般，别墅这种盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度，一般买这种盘都是5套以上，底仓很足，价格超级笋的情况下才入，祝顺利！A | z
Q:提问:您好，最近看f } 7 m d D到疫Y $ f 7 M情后市场复苏，目前手里有一套四惠东恒时代一期二居（价值850左右）仍有近U F q M f &百万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想考虑置换掉朝阳四惠房产，已经满五唯一，本人北京土著,不希望选择塔楼和市里老破小，通州E r p 8 $ q \目L ` ) x b [ g X前房市比较低迷，想询问是否将四惠二居有机会置换一套通州核心区域低层板楼三居？目前没有学区需求，也没有工作距离需求，单纯从居住S v | t配套环境出发，和市场保值维度: e ^ $ D a，通州是^ W k否还有笋盘？通州受政策影响未来变现通道还有多久预期？或者其他区域如东坝是否有类似机会？感谢& p % s z J l T专业答复
A:回答:您好，东恒时代、通州、东坝这三个位置按照5年以内，东恒的1 P 3 Z行情都要远超通州和东坝，关于置换的理解：无论我们持有的是什么类型的盘，如果做置换原则上一定是要往综合资源更强的区域上换，最次也要; 8 R往同等资源区域上换{ 6 ?，方向上是这样，人一定要往高处走，换房也是一样，这些位! \ b V g置是房地产的龙头，楼市确实2 Y { K t b f U &在回暖，正确说应该是分化式回暖，以后全市大渗透的行情几乎可以说没有了，做置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，升值又很弱，这样如果有条件可以出货配合持有的? x R { * L j A现金和杠w D 7杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的正确思路，建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
四惠是偏刚需的地段，我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对大p c _ H $ y部分区域有过详细分析,这个位置热度比较高的上车盘是壹x a – \ ( # Z线国际、通惠家园，这两个盘主m ? # F B 5 2 \要的价值是价格比较低，承接了70%以$ Y % u } T _ l P上国k w 6 K W t t贸一带的上车客客，品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主G Q v B J h i要是承接区域w 0 = G k \ J z内置换的群体，东恒时代三期属于刚需盘，但价格在区域没有优势，刚需客第一选择是壹线国际，上车群体会选择通惠家园，再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘，
准确说东恒这个盘价值还不错，你拿着可以继续吃到涨幅，你可以通过星球精华栏文章163 ] * l ? q )#北京各区2017-2022楼盘涨势收益p ? z + E ) # c =分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;把这个H o ~ A盘出掉置换要么就是配合杠杆往比四慧更好的: 1 x f o 5 4区域换，要么就是压缩面积往更好的区域换t % . r，往东坝或是通州方向上很差，这两个地方最好的时机已经6 { 2 X ~ : D 7 –过了，现在进去就是高位接盘站岗，如果是考虑到未来收入不稳，可以查一下目前的房贷利率，找机构一次性还清重新做贷款把还款年限拉长降低月供金# / P k额即可，祝顺利！
Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房。单人目前长期外地工作，持北京工= L D #作居住证。未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来有50%概率自住，主要希望跑赢通货。看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预算内的房子，通州运河商务区次新房。想听听房总专业中肯的建议和指导。感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房s 1 V \ v : ` Q产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定. U u的回报,稍微了解房产的人均会认为房产长期看大概率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来x i 8 B s * p的消费和房价水平;房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的h K m K o Y供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜E L N是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格;
2、关于位置的选择上，这个预算我更推荐你打新选通州做长线，北京城市副中心未来打向世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划[ I t e k M算;融御也是通州比较有价值的盘,通州重点发展的是新( m H城，新城的产业群在运河商务中心，融W n # { A &御的东侧是行政办公区，西侧是运~ Y / % ` d ! # m河CBD，区域品质在整个通州属于稀缺z 3 k k ^ u D 2 5的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合通州兑现之后的第一批购买特征;可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王四营这个板块我不建议你做首选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微观分析,
你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,m X O u }你想啊同是刚需购买群体,同区域内有保障; 7 [ ; R m i [性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多D x . C & E ) 9 {,在同一通勤距离如果有更低成本的选o ! } l择[ b z * 8 ` $ W,这部分盘会抢走一批商品房的购买力H p , E,未来的竞争优势不明显,其次豆h m N ] M \ @ Z各庄的底子很差，后期区域t j v F T的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导\ ~ T ] Z 1致未来这个区域的发展受限
十八里店和王0 Y 8 w # v四营建` 9 B x Q – t h议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是O 5 \ { 4 d 9预期,这些位置未来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一般，从垡头路往南基本没有资源了;海淀0 ^ ] 2 G v田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投y $ . [ ! p资属性很弱,北京的楼市分i m P %化8 t W , $很严重,同一区域也在分化* i a j 3,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨e : l 5 G S胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#D O = } ( S m Z l学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望; F P 3 j / ^ ~ |京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17E D &#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理y M \ G , V V u }
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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84#北京持币200W以下的投资术
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