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北京跑赢大A U : p ~ S J f盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘w l N [ _ { n W家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住v p Y C P i q。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思J { ) o d i 5路？非常感谢！c ] ; ] d ! O
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从% t k Y B b l三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要e _ 8以商业为主，过了国贸是大望路双井，这[ O 1 n一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部o P 7 Y u ]的一个价值地段，再往南已经接近南= G a城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没S b L P z 8有享受到国贸的人口红利，这一大片的房@ A D | X 7 F @价水平很低，5年基本是一个水平，这u O W ( & |种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳@ u e L路一直往8 R 2东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不5 O 1 i高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区R M g r + 02017-2022楼盘涨势收益分析(0 G G ! R – O历史成交s D V k U \ I s大数据);祝Q 1 U ] 8 A ] \ F顺利！
Q:提问:您好，目前孩子上1 G 1 { X x $学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围c K 1 4 X K !买一两居父母住，剩余款项和目z c 5前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果? z N E 3 c U Z不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑_ Z u = \ 2 C – I2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点
A:回答;您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致s l % : S 3 \商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺g H G X的是财产保值与/ z U | 3 ^ $升值.保障房K T = s s A保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房D Q l 4 u 1;十八里店目前的区z L C ^ g &域界面很差，新区的\ 3 /发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发k % 9展了近二十年才有今天
整个朝阳的产业结构已经很明朗，我在星球精华栏文章87J 4 q ) T 8 6 & y#I p Y Q A s : y c朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上$ * (学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自? O J H V己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;
就目前的一个经济发展速度和社会q ? l n 8 & N Y &效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，理解文章核心投资非常简单;祝一切顺利！
Q:6 0 R &提问:京总，您好！我在万柳有一套146平& 3 z a r P S米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院; V V { s 2 V +，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京4 n $ A { ? p未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主# 4 = q打的就l 8 O } S 6 p是改善a 0 P户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面H 4 q ! b积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不q c B A m H &如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹I D + b号院这V w z n D $ L w些盘区域的资源/ / [ 5 d ` z很h G x | o P c m匮乏，你是v x 6 h ? M ,升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的; I h v保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还S ) 8 5 Z是大平层很容易，或者你现在要; R u L K v { k `置换的方向应该是你W v e d t P E @们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置? B N换,祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对k i i 1 i c S投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几4 6 ) U % t { y天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室8 F b W \ H E ; &（按照您之前的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合E G F ! a #购入？ 爱人看上了翠微东里3 E z !的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月入学后立即卖出，去投资区# 9 , i – C D域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待~ Q P ; s *未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保d M – Y _ O &值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京N G 5 N 4 c V各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路\ 3 4 Y N应该是以价格作为唯一指标F 4 u g E . 8，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校R \ $ S E x ( w就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政d 1 & ( w | P策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价3 ~ S 8 s N K格，V d . 7 B可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大i _ O贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年; ) z Y，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买& } S G建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的G N U b投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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