叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社G q X ; u r : b j区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:请` E | + + S问您一下，1500万现金投资，如果选橄榄城的话，一期二期可以选W O ;吗？这个盘在选房型时应该注意什么呢？比方说，是应该挑主力好户型，还是选能买的起的最贵的？
A:回答; 您好，三期的综合品相会更高一些，价格的话和一二期也没差多少，只能说三期性价比B ^ E比较高，关于9 ) I K Q房源的选择：准确说这三类房都能买，主M [ 1 C _ K S要看的是价格,同一个小区有A类房、B类房和C类房，这三种房源属q Y n k于三个价格线,A类房源属于稀缺房源,如楼B 0 a s C e %王的次顶层,观景的稀缺位u D f } 7 T 3置,小区的边户全明格局,这些都是溢价项,B类房就是正常的房源,没有明显的瑕疵,但也没有突出的可溢价项,C类房源有明显的瑕疵,如临街,临地库出入口,采光有遮挡;A类房和B类房、C类房的成交价不一样,挂牌价可能都一样,只要别以A类房的价格或B类房的价格去买C类房就行,如果以C类盘的价格或者C类盘更低的价格能买D _ _ =到B类盘2-3个月转手就赚,可查阅星j n + – u # X C球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选筹技巧,祝顺利！
Q:提问:京老师好，我目前在朝阳区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升初中5 6 | \ c，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。
目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出去租房子。方案二是自己房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房，平房在手里放两年，等小i % ! e N d的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如r ^ )果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东` ; A城区的平房保值情况如何。感谢京老师!
A:回答:您好，感5 m 3谢信任！你现在持有的( K 5 ]南新园小区从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家园这一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于一个“放养”的$ 6 3 c % _ h *状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了
但不建议考虑– 5 x东城的平房，| ; V Y G 9 0 4如果学位一直在保值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出7 & k头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区201k T c T A z t 47-27 C _ Y : O / j B022楼盘涨势收益分析(历史成交大) 3 ( f 1 ^数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后再做置换，可能会增加购房成本，^ . i L o 2 L U祝一切顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫] [ ! W . % / #水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一u 7 / W t * Z W下目前这} 3 x ~ a R $个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资R N x p k \ 8 $源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就A z W v F c c kOK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看9 | I . a就好，喜# w d A R !欢归喜欢，朝= 9 [ B青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星V m y 4 % % s球精华栏文章16#北京区2015 W { H D – X7-b : \ ? =2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸l q h 5 E * $ z西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水L l A C L ? F尚的面积舒适性M c + U，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告= 6 6 3 * J V诉我们不可% , Q O . 0能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府v , X L ! s 0 j属于限竞+ J \ H # C Y }房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，t ! e N 760平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一o 7 T Z ) j y f #套您说的霸盘。
方案二：两[ j H % y套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了( 9 B i 2锦绣府升级一套自住➕保值。不管是方案k V # i一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，= q | q D \ m \香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中y F r I + J心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才+ 4 G M { i能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太l P N { @ e &多行情，如果v j * ) { * u d想中短期获利从金禧换到市区效率要& [ ( C \ ` 7 y +高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居p _ x R m1000往下需要淘，t = b T选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提x h H 8 V前结清贷重新做抵押X ! C K j J = b *，把西山锦S Q Q h e M } o Q绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几6 4 m =个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望( I X Z – ,京的融科e & E P { 5 G g a三期2居效率U ] y 2 – 5 u J v为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球V | k 9 4 . s x精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！
Q:提问:京总好！前期向您请教j + A t D ` h O D过，现在进一步请教：我比较保守，目前有650的首付，首房首贷资格，家里另有一套Y ] ! _ J &大兴龙湖的三居，大概能卖520，方案一：现有首付加R A J k S n贷款，总额780到880，投住分离，目前主看了华纺易城，青年汇佳园，莱圳家园北区，可买到! R j @两居，买后把房子租出去，在西直门附y Q \ p Y { l近租房住M \ l B O F 7 s k。
方案二：总额780到880，自住兼保值，可买到韦伯豪家园的一居，但是不够住，得改成两居。方案三：是否需要卖掉龙湖的房子，提高首付和– m @ 7 – O贷款，总额提到1700左右，可买国兴家园三居; H R J M F G #，或者韦伯豪三居，但感觉压力好大。向您请教：1、方案一的几个小区怎么排序？另外，同一小区，是否户型楼层越好，升值越大？2、方案二和方案一比较，哪个更好4 ` Q l k 0 / f j？3、方案三，您怎么3 ) ~ 2 X建议？是否还有更优的解决办法？辛o = v 6 [ ] K # y苦您了！谢谢
A:回答; 您好，1、关于总价布局方案，如果龙湖的房子过往5年表现都很好，往后能吃到亦庄的板块行情留着再做一套布O ] , :局可以，因为大兴基本上所有的行情全部集中在亦庄附近，如果房子脱离了亦庄的辐射范围留着其实意义不大，像类似于像大兴这种单靠一个亦庄支撑起来的区域，大范围上涨的概率比较小。你可以通u ~ _ ( D T M y过星球精华栏文章16/ T v R Z i j s#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询持有盘近5年的行情;
2、关于同一小区不同户型房源的价值逻辑，同一个区域资源不错的盘，好楼层、好户型、好楼栋当然好，但这并不是说差楼层，差户型就一定差，主要取决于你的买入价，如果买入的房源是好楼层，好户型，好楼栋，但价格比较离谱，明显高出现阶段的市场价，价格越高透支的时间越长，这就只能放长线了，相反如果入场价很笋，即便是楼层差点，户型差点，只要价笋短期就能吃到行情，关于小区的排序：优先莱圳、其次华坊和青年汇，韦柏豪g & W . r a | R如果你买完不能住没必要考虑了，祝顺利! ! L U * F P w !！
Q:提问A 7 [ S X:京总好，求解惑。名下2套房，石景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长安街北O d @ B Y b边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置y b % (资产，但是方向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里还是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是_ n – O % * Q，O ? p p卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石0 ` ; s A i 7景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母手里的$ H \ 2 } p \ G现金，我们自己手里的现金再在西城买一套，但是金融街片区这个价位没有合适的房] } V g，还真1 5 P不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质\ U . o j，居住舒\ R ^ ~ 5 *适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很k Q 1 e a J a多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的` { g . u #已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅H 8 # + * I \ `就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，荣丰面积太小了，还| L Q ]占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放a . u p c在海淀或者朝阳@ W B 7 ( n L g这两个区域的龙头i @ @ / 7 C z ; b板块，行情会很好，参阅星球精华栏16#3 q h 7 + i K北京[ P l J各区2017-2022] ! 2 – )楼盘涨势+ \ t i收益分析(历史成交大数据);5年左右的时间大概率可以再布局一套，这个是你要努力的方向，祝E s 6 ! 6 + 9 }顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
公众号知识星球6 u E O j . W内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的e ` ) ] P W q对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#9 b U j O . !浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价8 a 0 K S p [预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导} ` 5 h 0图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）b t – ^ k
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健5 O 9 ; A %的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网4 \ Z x a ] f ] 7络或叭@ E M Q楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内` q a : Q [ A _ I容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理~ ^ q 0 4 ^ M E X员发送邮件8309272@qq.com或者4 U _ d } e *扫码微信沟通E 9 3，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容