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Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居s { & ` \ M ` 5 *小户型V . D O Y K L，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预( & P _ G U Q计至少住5年以上），换两居也是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章17e { A#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近s c N J \ x E G一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态n l ) z % y，石景山是一个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续– ` l t W流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本H B 4质是消费，并不是创造K s J财富，石景山我建议是在海淀交~ D P 5 ( E g界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科0 R : d /新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给0 + R . 9了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开q 6 c M W | ( d U车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次) 0 @ &置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润V w 9 L枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问, 5 [ x % k 2 )题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心( \ , ? W M C。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距a g ] d { !不行，需要高层才能避开遮S $ u c o y $ r A挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了p ( \ 3 + _ 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，g A H Z Z \ N望您解Q Y { C V ( M ] 2惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是u { C f通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳7 Y p { m K海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这/ g R k Z Z次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什J W q C b么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,c ] @ 3 ` l v `本地人口的支付能力又很弱\ p X L K U 1 | @,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该J ( J Y u _ 7 } F是长阳，Q y I g q u f丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融/ A j f街西二旗的体量,40%或者一半的体量i E ( b o R &,周边的房价都能c T V V H & r K r受益,长阳准确说; a ^ ]应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通@ E ( z R 3 & A交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城A q [ I } c \ (规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只G ( M / L能买像次渠这些次级板W E } A块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2u % d套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方7 t I A向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们n E v j ? K #，无论是保值性还是未来的成长空间都有Z J z h保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读m a . j b 8星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑s % * o g和原理,祝顺利！
Q:提问:京总，你好( c c！目前在丰台区大成郡一套2居室（q s R P G ?朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房\ L G M ^ `子计划给老人住（老人也是偶尔来的? H 3时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房g g e G T住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得h I o X O W 8跟着孩子学校走，住C a P r不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不d z V { q a太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海* P 0 h淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中] p \海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有^ f ! ; d g I I没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，d N # K E这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价s V D _格比着同价位其它3 C @ U \ ~区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足[ C G 8 # 6的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81` & $ g O K n#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，~ f c Z 9 T H a莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个Z = $ . v Y i {位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市: h v \的十年主流预判（2022-2032）
08k L X S l c H $#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼a # g 9 $ C I市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充N S G h A @ g L足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆1 b B f f U z，贷款的利用
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微观类（部分文章）
11#北$ e E c 5 \ 9 b *京七个行政区边缘的房价预警研判
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2j y R [ % n R / R022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
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82#北京首付A E Y [ 3 ~300-= 5 V400稳健的78个刚需盘分析
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