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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、~ T U ! # T O c望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小W # – V，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西] g D H M Y n h j凑勉强拿出，考虑华纺易( b P \城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路K I 8？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢_ v @ k , %大盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加/ ] 0上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要1 ( u j以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路R E O ( @以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种g K z T d O U区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青3 D G G =在整个朝阳效率是* . Y n c $最高的，沿着9 r 6 w X ^ I朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个) 4 J点的资源都很不错，朝s ^ o H Y [ P | e阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有U l ( L大) q o 7悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京– % X J = ? k t的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增O G 2 = = n值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57/ ` Y平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，; } 2 i % / e500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是f ) l u p Y =较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套q N \ } { * b B）
另[ t v P z s外，小1居的话我还看了望R 5 P J 5京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主# ( W N / X H 5流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是) n j S L c扇形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营N % t ~的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买n b = * X很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太– L / M z多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答;~ ^ W K 8 T 您好，关于方位的选择，700的预算完全可. Z ] S R以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青z h H f n – s r W，望京本地自带产业资源，朝青6 o t e o本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源] ; r 0 3 { ] n，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，8 E z r土地资源越来越稀缺，即便u \ 9 4 z ) L { )是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基Q f D / ] _ V D础配套完善并且资源都还不q 1 ! G Y – # u Q错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营选到的两居室整体水平要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅Q # p星球精华栏文章81#北京房产投资核心& 8 ; L逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想9 4 \ ? b I P _ o再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操^ R b ,作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们: ^ c # q自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园l K G，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）D 0 e;祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面\ 9 y积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧V – `水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的C – # l / \头牌小区，但热度和流通性D . n都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面* } . e w积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如A a @ [ = c 1 D R果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系h q 0 ,的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂o R 8 q n府Q ; Z 7 @，远洋源山春秋，西山壹X x n e f F 6号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧/ 3 ~ r P E水_ I @ M X云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京& J .的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降h \ U , 8 + _ m j级，把} 4 v a ) ~ ` j 5面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产\ Y o #投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
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