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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我! q [ D w T _ h们的选筹跑在Q ) x 2 ^ y 2大盘前面
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Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个– o x x ? } #小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积\ p ^ / f的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建) r B t k议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，O D 1 A81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷7 @ $，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接B : K O近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(` 9 5 ) p M K n L历史成交大数据)查询详细行情;
或者说s 4 X { B B M G (石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一m ( V O h – e V的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而[ T g n e , =不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过I = 1冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉C [ 1 ~ D海园的小* + ) [ T三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问A \ ; j b e a:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国! x X \ D @际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的T ; & 2 U R时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子+ 7 [ V 5上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一[ W ; w c个是改善5年后居住条件，一个5 u 9 = X是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地u F 0方选，f u O =总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个0 [ Q P I离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，7 V & 0 R ^ z o5年后升值兑现也不知道怎么样_ s Q P l & ~ J f。后来又h a e x想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台. I R w的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况k 8 : y * –有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数G , 1 B g据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当K f x M o u D 2时卖的价格比J L 5 _ 1 S /着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好/ @ ( 8的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的K G n价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下W ; c # }，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需b x 0 * } 9要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀( 9 ! u 8的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、2 D a未3 @ 0 g * , _ |来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是7 : 5 x Z M i比较合适的，效} # ( F率上比丽泽_ P k优很多，祝顺利！
Q:提问:京总您好！我岳母17年在南边挨着总部基地的首/ S | w q D A Q开华润城二期，全款买了140的3居，当时的价格是9万，现在的价格基本没涨（在9.3左右）。通过和您长期学习明白了这个楼盘有些资源错配（房子的品质与区域不太相符L ~ q ? D H X），想请教一下，您怎么看这个盘未来的前景，是否应该置换到比较成熟的区域，比如望京？另外，之前我请教过您的鲁能钓鱼台美高梅公馆K L J V J 1 h r I的商住房，恁建议我卖掉我% c +非常认可，但现在挂上去不太好卖，当时17年买的时候是8.5万，现在挂7.5都很难成交，您有没有好的方法能卖出去？由衷的感谢您
A:回答:您好,1、理解正确,没有有效的利用好资金,我建议你是及时止损s T J K T @ Q i,我在星球精华栏文章v 0 c N *86#丰台跑赢大盘选筹导图对丰台全区域分析过,建议你认真阅读,房价不涨=亏损,南四环外的众多品质盘,包括现在正在盖的,品牌溢价能占到60%甚至70%,你去看南部整个从东到西没有什么资源的,w o 3 ]你要说纯居住R J c X区吧也没有什么稀缺性的资源,商业配套也都是二流三流的,学校的话不用说了,这种区域如果遇到市场利好能够渗透全市的情况下,一些年代稍旧的二手次新商品房会有不错的涨幅,这种高品质的盘即便是涨也是涨半年,横盘5年,投这样的盘没有预期的,2、商住17年打的很重,这类盘属A D @ @ G z y i于小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可能性极低,只能折价找接盘的,没有其它渠道,祝) I i H *顺利!
Q:提问:持续= R \ g S @ $ M I关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了y p P A z T 6 +解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流g C c _ U星花园j U 1 3 ~ I三区140房子出租。目前租住儿子高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工作的话23年1h l V o C Y 8 e0月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左Y { f z H . 7 b ]右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕^ 4 ; ) C里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，\ L Y西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先V e E建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套数，如果把总仓面积提上去，各项资源都下降了，这是降级，对于未来很长时间的成长性是不利的，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域h v $ w ! Z上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发~ n $ l C P 9 =生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大S G l – u;升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居L / H M _ \住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错= v m的盘;另一种是没有现金，持有的房\ # ] 8 6 Z B O :子行情又太差，只能压缩F f F F r G H面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星花园本身综合资源| ) } u 3 /都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上是降级的，回龙观属于承接西二旗综合/ 6 \ }资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名O ^ o靠前的，西红门石景山8 T ] m 0 m n潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武夷花园还不错，但通州需要很长时间_ # T P ` | z t很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,W k | y / i 3 r Q第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围绕改善类的住宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出问题是可以吃到行情的，300-400这套相对就比较难了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加A C o面积，行情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围y h P D H s K 7也比较广，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着0 e L 7 D O )春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会c & c L C {干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。p ! 2 `我平时不开车希望4 @ 8 h 2 b L有地铁，孩子未\ F N @ 1来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也P f j能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光4 ! Z W Q Q E . .（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑6 4 f b [ k S .通勤也可以租的。新里程有& 2 N p ^ z L龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17i h C C地铁近（北神树800米），23年贯通相当D l 9 b U (方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好g ` A +处是设计8 + 3 j { j到位，房子住的也舒坦不用重新大改动x , @ T k b v，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地( M ] [ Q t L铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了n & , X ` S南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今9 p \ w g $ e每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投. F ( @资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产7 { b 4 r x , Z L您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资j D O ^ # 9产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的a f R Z } k @ D 1目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的S 9 | , & A X L体量,40%或者一半的体量,周边的房价都` # k能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑$ M W 8 x t _的世纪星城，这个位置X 7 * } –属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像= e { ) 4 m Y j次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经k A 2被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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