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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖V W k Z o *经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回F : &报!
北京跑赢大盘的C V L } T :房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问1 e n l R {:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投! Y 0资一套总价在320-380之间的两居t 7 * 7 {室，20年房龄内的房子。目的很W ] ~明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款k C 1 E = S }买在我婆婆名下。不考虑贷款的P r ( h 5 A j原因K g H 8 `是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3Q } P ^ i-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道o / ;哪有潜力] / 4 / ( ` 9 ] S。看了您的文! I H ^ g章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限n V Y T y度, O [ h t往核心圈靠，注意( , c H是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线Z } @ . E j定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未f Y R来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才. ` +型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本` & c o S z来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地Z 4 . – / O : e也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在s . G P星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文S a O章86#. B *丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域, $ \ * W资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘o ( 3 s，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚6 * /差价，但是这对于选筹c J U 1的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即q w ( 4 O便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题N o ~ =，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产} L P投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边[ w H Y Q x 2好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问: 3 x F:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套/ v , C e丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老S H +人也是偶尔来的时候住一L O l f + s下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内M f b O ,估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，. t b O T两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但a \ J ? l 8担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又x 7 C太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥7 U \ C 9 { 2附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交g o f l i p大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘C I L n r N %价格与区域的购买力不匹配，你们同z F $ . M N f y区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带i r p M F看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心M w f c 3 )圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也* , B会逐渐提高，0 l p 1 q @ i p e如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精2 j $ G y 9 = / D华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一) d R v Y下清河Z J | * i $ :莱圳家园这C f \ Y # :个盘，你的预算可以在这个# : u H ! K盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我. r U l 5 Y比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三; p d \ T个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比) % ` _ l e 2 E S较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好，求解惑。名下2套房，a k – l m X j石d 9 x } C V Y o 2景山京汉旭城三居850，西城荣丰一居380。孩子西城小学三年级。目前在长椿街附近租房住。初中估计大概率要在长N . o 2 ( Z 9安街北边。我在崇文门附近上班，爱人在国贸上班。父母办了独生子女政策进京有了房票，他们目前手头1000到1500左右，考虑在京买房投资或者以后自住。近五年内没有来京长住打算。现在想优化配置资产，但是方o x .向以及思路不明。京汉户型好小区环境好，小区门口也在修11号地铁，明知板块道理，心里还x + y v f # F是很不舍。从去年到现在一直在纠结。不知道置换方向在哪。
现在一个思路是，卖了京汉荣丰，置换到朗琴园，父母买到东k ` F D p i z ^ H城新景家园、富贵园或者新世界、国瑞城，先放着出租或者去望京板块小区投资，以后来京长住时再置换。二是石景山不卖留着以后老人住，然后卖荣丰，加上父母b x v j j ^手里的现金，我们自己手里的现金再在西_ p 4 5 }城买一套，但; K \ ,是金融街片区这个价位没有合适的房，还真不知道买哪里了。西城晶华的150平两居已经到3000了。只能买晶华一居改的小两居，1600左右。要么倒腾到/ k ,东城新怡家园。没有思路，越想越乱。希望大神指点/ \ i迷津
A:回答:您好，1、关于自己的房子舍不得卖，你要换个角度去考虑，一切没有涨幅不能持续赚钱的房子都属于劣质资产，这和它的小区品质，居住舒适度无关，这个思路你要尽快转变，否则后面会吃大亏，石景山很多区域我从去年已经开始多次提醒尽快调仓，行动快的已经赚到了，参阅星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你去看看西海朝和你对标总价的涨幅就舍得了！
2、关于置换的思路：京汉和荣丰我建议是都脱手，0 . B [ v 7 l o I荣丰面积{ X m F x i + d u太小了，还占一套名额完全没必要留了，你2套全部加一起也不过才1200出头，但可以腾出: a – J x一张房票使效率最高，这个总价在核心圈去选优质盘还是比较吃力的z ? (，老人5年内不考虑来京，你可以调用老人的资金，用老人的房票买一套总价2000左右的盘，剩余的资金再用你们的房票贷款投资一套，关于方向，大的可以放到朝阳或者海淀，小的看个人需要可以放在自己需要住的板块，2000的总价放在海淀或者朝阳这两个区域的龙头板块，行情会很好，参阅星球5 V =精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数W a = x 8据);5年左右的时间大概率可以再布. F 9 L W { ( X f局一套，这个是你要努力的方向，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了6 O Z g k b \国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的K x [ , j又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益? @ N L分析(历史成交大] ( s 8 r数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好+ P % G g – ^ | D很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5+ 5 y%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品5 2 1 , | A质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有T P b x D R保障，这种位置刚需上车的+ T 2 % X多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:j \ E g ; G J星主好，看了不少您的文章，感觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的理解。现在我把我的情况f R v说一下1 K . ^ ]。首房首贷，我在国贸上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑b { w _ !二手房交易成本，目前看的都是新房，主要看了东坝: L @ = P的北熙区和德贤御府的三居，都在900万左右，但是北熙区的户型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了P } / O V f i o Z德茂的% K x +和锦诚园对四居，但是感觉900万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一k x / A H ] `是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单: : k元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势; O \ ~ [ f 2 Z 5是从0开始k , + +的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱9 ) * , j D 9 : p惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元P 8 M 4 r K [未来向东南外扩，所以台湖X S F这个位置很尴尬，如果这种区域. j y E往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几| ; m / * R x年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据O { k N)查询近5年的行情;
而亦庄可出现过多次行情，台湖一次没有，这种区域兑现起来很难很难，且你的总价在这个区域有点高，会影g V J # ! { – h响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的* z c方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会3 w c – n 0 # `拉下，而新房至少要等个2 _ U C x \ O 65年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，) @ Z 0 r [ 9 7 0银谷美泉，华纺易城，青年汇佳h T l D园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多I D x，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北] m 3 3 n京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉o H / M e i q _ |新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任e x { K I x M u！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图l } R对通` ] r g州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大t : | & v / $ +量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取@ D D品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘– j f b在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择I ` – i – c # 0 k的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情. o t % d D = J }况，500做纯投资布C s B ;局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能t q 5 I 9 r . $往主要位置的方向考虑了，B l V P P N F h这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再a , y $ Q g e做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这j \ i m | 2 h +个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议Z Y Z r q @ g认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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81W s ~#北京房产投资核心逻辑和原理
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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